Terrain non constructible : peut-on quand même y habiter ?

Est-il possible d'habiter sur un terrain non constructible et le raccorder aux réseaux publics ?

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Avant de pouvoir faire construire votre maison, le choix du terrain n'est pas un élément à négliger. Après plusieurs mois de recherches, vous avez enfin trouvé le terrain de vos rêves mais il se trouve être non constructible ? Est-ce que cela vaut le coup de l'acheter et pouvez-vous quand même y habiter ? On vous explique tout en détail !

Qu'est-ce qu'un terrain non constructible ?

Défini par les critères du Code de l’urbanisme, le terrain ne sera constructible que si la structure du sol est compatible avec des travaux de grande ampleur. En France, certains terrains ne sont donc pas constructibles.

Comme son nom l'indique, ce terrain ne peut donc pas être aménagé par une nouvelle construction.

Si ce n'est pas le cas, notez toutefois que cela ne veut pas dire que rien ne peut être construit à cet endroit. En effet, certaines exceptions sont possibles, notamment pour construire un logement "en dur" ou y installer une construction temporaire.

Le terrain dit non constructible est déterminé par les autorités locales (les mairies notamment), mais également fixé dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU).

Avant d'acquérir votre terrain, il est donc indispensable de vérifier que le terrain est bien constructible en fonction de votre projet ! Pour cela, consultez le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de votre commune ou bien le Plan d’Occupation des Sols (POS).

Les critères pouvant rendre un terrain non constructible

Un terrain peut être classé comme non constructible pour de nombreuses raisons, tels que :

  • se trouver dans une zone de terres agricoles ou dans une zone naturelle et protégée ;
  • être situé dans une zone inondable ou à risque de glissement de terrain, d’incendie de forêt, d’avalanche… ;
  • être non raccordable aux réseaux publics (eau potable, assainissement ou encore électricité, gaz, etc) : l'habitation ne pourra pas être décente car trop isolée des voies d'accès ;
  • le sol et le sous-sol ne seront pas aptes à supporter le poids d’une construction ;
  • avoir une surface trop petite pour permettre une construction compte tenu des règles du PLU.

La fiscalité d'un terrain non constructible

Pour un terrain non constructible, c'est la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) qui s'appliquera selon l'article 1393 du code des Impôts.

Sinon, c'est la même fiscalité que pour un terrain à bâtir qui s'applique, c'est-à-dire :

  • la taxe foncière fixée par la commune ;

Une exonération permanente peut être mise en place s'il s'agit d'un terrain non constructible situé sur une propriété, une voie publique, une rivière ou encore un fleuve navigable. Dans le cas d’un terrain agricole, seulement les parts régionales et départementales pourront être exonérées.

  • la taxation de la plus-value à la revente : c'est un impôt sur le revenu et prélèvements sociaux si le terrain est en votre possession depuis moins de 22 ans et 30 ans respectivement. Après, vous en êtes exonéré ;
  • si le terrain est loué (pour y implanter des activités naturelles ou autres), les revenus sont également imposables.

Le PLU : propre à chaque collectivité, le PLU (Plan Local d’Urbanisme) prévoit si la parcelle de chaque terrain est constructible ou non. C'est également le PLU qui fixe les règles applicables en terme d'apparence des habitations et d'occupation des sols.

Différence avec le terrain non viabilisé

Il ne faut pas confondre un terrain non constructible et un terrain non viabilisé. En effet, le terrain non viabilisé est, quant à lui, en théorie constructible mais n'est pas encore raccordée aux différents réseaux publics (eau potable, assainissement ou encore électricité, gaz, etc). Il suffira donc de raccorder la parcelle aux différents réseaux nécessaires pour pouvoir y construire son logement.

Pour tout savoir sur le terrain non viabilisé, rendez-vous dans notre article dédié : les règles de construction du terrain non viabilisé.

Construction : ce que dit la loi

Vous l'aurez donc compris, un terrain classé non constructible ne peut être aménagé sauf pour 3 cas particuliers :

  • construire un logement "en dur" : sont acceptés par le code de l’urbanisme uniquement des constructions de moins de 2 m² de surface et dont la hauteur est inférieure à 1,5 m ;
  • installer une construction temporaire, légère et mobile ;
  • garder une construction déjà existante.

Selon les situations et la zone géographique dans laquelle se situe le terrain, voici donc ce que l'on peut faire et ne pas faire :

Le cas des zones agricoles

Si le terrain en question est situé en zone agricole, il est ainsi considéré comme "protégée du fait de son potentiel biologique, économique ou agronomique."

Dans certains cas, vous pouvez quand même y habiter. En effet, vous pouvez tout à fait y installer par exemple :

  • un chalet sur pilotis ;
  • un cabanon ;
  • une caravane ;
  • ou encore un abri.

Si vous avez le statut d'agriculteur, vous pouvez également demander un permis de construire exceptionnel pour des constructions dites nécessaires à une exploitation agricole, telle qu' :

  • un hangar ;
  • un logement pour accueillir vos saisonniers ;
  • une grange pour l'élevage de vos animaux ;
  • etc.

Sans preuve de votre statut particulier d'agriculteur, les autorités publiques pourront refuser le permis de construire au moment de sa demande ou bien, exiger la démolition de ce qui a déjà été construit auparavant.

Le cas des zones naturelles et forestières

Définies par les articles L 123.1.5 et R 123.8 du Code l’urbanisme, les zones naturelles et forestières (dites zones N) sont protégées pour :

  • la qualité des sites, milieux et espaces naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique ;
  • l'existence d'une exploitation forestière ;
  • leur caractère d'espaces naturels.

Dans ces cas-là, aucune construction n'est autorisée, que celle-ci soit permanente, temporaire ou mobile !

Le cas des "pastilles"

Certaines zones, définies dans le Plan Local d’Urbanisme, sont réservées aux habitations mobiles, légères et démontables malgré la classification du terrain en non constructible. Yourte, Tiny House, roulotte, etc, rentrent ainsi dans cette catégorie.

Pour s'installer en zones "pastilles", quelques critères doivent être respectés :

  • l'habitation doit pouvoir être démontée à tout moment, sans effort particulier ;
  • le logement doit être habité en permanence ou a minima de huit mois par an ;
  • une déclaration préalable à la mairie à laquelle est rattachée la pastille doit être effectuée ;
  • un permis d’aménager doit être demandé si la surface de plancher totale est supérieure ou égale à 40 m2 ;
  • si le terrain n'est pas desservi pas raccordé aux différents réseaux publics (eau potable, assainissement ou encore électricité, gaz, etc), il est possible d'installer ses propres équipements après en avoir fait la demande à la mairie à laquelle est rattachée la pastille.

À défaut du bon respect de la réglementation, l'habitation mobile sur un terrain non constructible pourra être immobilisée jusqu'à 3 mois !

Quelle assurance pour ce type de terrain ?

En France, aucune loi ne vous oblige à assurer un terrain non constructible, puisqu'il est considéré comme un terrain nu. Notez toutefois qu'une assurance responsabilité civile pour terrain nu ou non bâti est fortement recommandée.

En effet, l’article 1242 du code civil prévoit toutefois qu' : "on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde".

Concrètement ? Vous serez ainsi tenu responsable si quelqu'un ou un animal se blesse et subit des dommages sur votre terrain. Vous serez également responsable si un arbre chute sur un bâtiment situé sur la parcelle d'à côté par exemple.

SI vous n’êtes pas assuré, vous devrez donc rembourser les dégâts matériels et corporels causés aux tiers. Cela peut très vite chiffrer !

Même si les risques d'un accident sont plus faibles, le coût d'une assurance responsabilité civile pour terrain nu ou non bâti n'est pas très élevé. Il vaut donc mieux la souscrire par précaution.

Comment rendre un terrain constructible ?

Excepté si le terrain est situé dans une zone à risques naturels, le propriétaire ou futur acquéreur peut présenter une requête de modification du Plan Local d’Urbanisme.

Les démarches à réaliser

Pour rendre un terrain constructible, la démarche la plus simple est de faire une demande de modification ou de révision du PLU au maire de la commune où se trouve le terrain en lui envoyant un courrier écrit avec accusé de réception.

Certaines communes n'ont pas encore de PLU. Dans ce cas-là, pas de panique ! Il faudra s'adresser au préfet à la place et effectuer la même requête.

Demande de modification du Plan Local d’Urbanisme :

Pour que cette requête soit recevable, vous devrez prouver en amont que la construction ne nuit pas aux projets de développement de la commune et qu’elle ne comporte aucun risque pour l’environnement.

Argumentez bien car la mairie va ensuite mener une enquête publique et consulter les organismes concernés (DDE, chambre de l'agriculture, protection de l'environnement, etc) avant de délibérer avec les membres du conseil municipal.

Notez que les demandes sont étudiées au cas par cas. Un projet peut ainsi être accepté et un autre non.

Demande de révision du PLU :

Votre demande de modification n’est pas viable juridiquement car elle va à l'encontre des orientations définies dans le Plan d'Aménagement et de Développement Durables ? Bonne nouvelle, il est possible de solliciter une révision dans le cadre de l’article L 123-13 du code d’urbanisme.

Comme pour la demande de modification, cette requête doit être très bien argumentée. Vous devrez ainsi justifier du respect des normes environnementales du projet, de l’absence d’empiétement sur une zone naturelle, etc.

En fonction de la stratégie urbaine prévue par la commune et du schéma de cohérence territoriale, votre demande sera ainsi validée ou refusée. Dans tous les cas, cela peut prendre du temps. En effet, les élus locaux ne peuvent prendre la décision seuls. Ils doivent ainsi mener une enquête et en référer au Code de l’urbanisme et aux services de l'État concernés.

Combien cela coûte ?

Chaque commune a ses propres barèmes. Les coûts peuvent ainsi varier du simple au double selon le nombre d'habitants.

Dans la majorité des cas, vous pouvez toutefois prévoir un coût moyen compris :

  • entre 2 000 et 4 000 € pour une modification de PLU ;
  • entre 3 000 et 5 000 € pour une révision.

Acheter un terrain non constructible : bonne ou mauvaise idée ?

Le prix d'un terrain non constructible

En vue de la nature du terrain, vous vous doutez bien que le terrain non constructible coûte souvent bien moins cher au m² qu'un terrain classique.

En moyenne, un terrain non constructible coûte 20 fois moins cher qu'un terrain constructible ! La différence n'est donc pas à négliger ! En effet, cela signifie que le coût d’un m² de terrain non constructible peut être à moins d'1 € !

Généralement, la majorité des terrains non constructibles valent en fait entre 0,50 et 10 euros du m².

Dans tous les cas, son coût va varier en fonction de :

  • la taille totale : plus un terrain est grand, plus il est coûteux ;
  • le type de terrain : le coût d’un terrain agricole sera forcément plus élevé que le prix d’un terrain non constructible non agricole ;
  • l’état général : tout élément naturel (arbres, étendue d'eau, etc) sera un atout qui fera augmenter la valeur de la parcelle ;
  • la localisation : généralement, plus les terrains sont éloignés de la ville, moins ils ont de la valeur.

Attention à la déconvenue

Dans certaines situations, l'achat d'un terrain non constructible pourra donc vous permettre de réaliser de belles opérations financières en misant sur la possibilité de rendre constructible le terrain par la suite. Attention toutefois à ne pas vous précipiter !

Si vous achetez ce type de terrain en espérant le rendre constructible par la suite, gardez bien en tête que la procédure est généralement longue et complexe. De plus, vous n'avez aucune garantie sur la possibilité concrète de le rendre constructible à la fin de vos démarches !

Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.