Réparations locatives : les travaux d'entretien à la charge du locataire

Vous êtes locataires et vous avez de travaux d'entretien à effectuer chez vous ? Vous vous demandez sûrement qui doit les faire et surtout qui va payer la note ! Luko vous explique tout...

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Vous êtes locataires et avez de travaux d'entretien à effectuer chez vous ? Vous vous demandez sûrement qui doit les faire et surtout qui va payer la note. En effet, les textes de lois stipulent que l'entretien et les réparations courantes sont à la charge du locataire. Mais qu'est-ce que cela signifie réellement ?

Selon la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés dans le bail, des menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

Le propriétaire doit entretenir le logement et prendre à sa charge toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en bon état du logement, sauf si les dégâts sont dus à une faute ou négligence du locataire.

Les enjeux pour le locataire et le propriétaire

Savoir qui doit entretenir et réparer le logement

Le propriétaire doit prendre en charge les travaux nécessaires pour fournir au locataire un logement décent, comme le prévoit la loi Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) du 13 décembre 2000.

Mais qu'est-ce qu'un logement décent ? Cette définition a été fixée dans la loi Mermaz du 6 juillet 1989 qui stipule qu'il s'agit d'un logement « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ».

En cas de sinistre

Selon l’article L. 113-1 du Code des assurances, « les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police ».

Lorsqu'un sinistre survient dans un logement mis en location, déterminer les responsabilités peut parfois virer au casse-tête. Pour faire simple, si le sinistre a pour origine :

  • un défaut d'entretien du locataire : ses conséquences seront prises en charge par l'assurance du locataire ou bien le locataire lui-même en cas d'exclusion ou d'absence de garantie ;
  • un défaut d'entretien du propriétaire, ses conséquences seront prises en charge par l'assurance du propriétaire ou bien le propriétaire lui-même en cas d'exclusion ou d'absence de garantie.

Le cas particulier de la garantie "Dégât des Eaux'' : les assureurs excluent généralement de la garantie "dégât des eaux" les sinistres liés à un défaut d'entretien. Cela signifie que même si l'origine de l'événement est accidentelle, si cette exclusion est prévue au contrat, le sinistre pourra ne pas être couvert si l'assuré a manqué de vigilance et a laissé la situation s'aggraver par l'absence d'entretien.

Le saviez-vous ? L'assurance habitation du locataire ainsi que l'assurance habitation pour les copropriétaires est obligatoire ? Rendez-vous sur notre article : "l'assurance habitation est-elle obligatoire ? " pour en savoir plus !

Murs, sols, plafonds et cloisons

Toutes les dégradations liées à l'usage ou aux travaux effectués par le locataire sur les murs, plafonds et cloisons doivent être remis en état par celui-ci. Par exemple, les traces et trous doivent être rebouchés et repeints avant la sortie des lieux du locataire.

Concernant les sols, que le logement soit équipé avec du parquet, de la moquette, du carrelage ou encore du lino, c'est au locataire d'assumer (entre autres) :

  • le cirage du parquet ;
  • l'entretien de la vitrification du parquet ;
  • le remplacement de quelques lames de parquet si rayures ;
  • le remplacement d'un carreau s'il est cassé ;
  • la pose de raccords de moquette si des taches ou des trous sont faits.

Le propriétaire devra, quant à lui, s'occuper :

  • des fissures en cas de vétusté sur les murs, plafonds et cloisons ;
  • des revêtements du sol qui seront à remplacer suite à la vétusté, etc.

Portes, fenêtres et vitrages

Durant toute la durée de son bail, le locataire doit s'occuper notamment :

  • du graissage des gonds ;
  • du remplacement des vitres brisées ;
  • de l'entretien et de la réparation des poulies, des cordes et des lames des volets ou des stores ;
  • de la réparation des barres de seuil ;
  • du remplacement des clefs égarées ou abîmées ;
  • de la réfection du mastic.

Le bailleur sera toutefois tenu de réparer les portes, fenêtres et vitrages en cas de vice de construction ou de vétusté.

Vice de construction ou vétusté sur les fenêtres et les vitrages ? C'est au bailleur d'intervenir et de prendre en charge leur remplacement.

Cuisine, salle de bain et sanitaires

Dans les pièces à eaux comme la cuisine, la salle de bain ou encore les WC, tous les éviers et appareils sanitaires du logement doivent être entretenus par le locataire.

Il doit notamment :

  • nettoyer les dépôts de calcaire ;
  • remplacer les tuyaux flexibles de douche.

Le propriétaire, quant à lui, devra assurer si nécessaire le remplacement des :

  • WC ;
  • éviers ;
  • baignoires ou bacs à douches.

Le propriétaire doit fournir à la signature du bail une salle de bain, une cuisine et des sanitaires en parfait état !

Plomberie et chauffage

Le locataire aura à sa charge, durant toute la durée du bail, le remplacement :

  • des joints et colliers de canalisations ;
  • des vis ;
  • du flotteur des WC ;
  • des joints de la chasse d’eau et du robinet en cas de fuite dans les WC ;
  • des joints, clapets et presse-étoupes en cas de fuite d'un robinet ou mitigeur ;
  • ainsi que le dégorgement des canalisations, excepté en cas de bouchon naturel.

Le propriétaire aura en reste à charge tout ce qui est dû à de l'usure dans le temps comme :

  • le changement d’un robinet ou d'un mitigeur ancien ;
  • la réparation des fuites sur les vieilles canalisations et la tuyauterie ;
  • la réparation des canalisations extérieures usées ou cassées (gouttières,…) ;
  • le remplacement du mécanisme usagé de chasse d’eau qui engendre une fuite des toilettes ;
  • l'alimentation en eau potable ;
  • l'entretien général des systèmes de chauffage.

Chauffe-eau / cumulus

Votre chauffe-eau est en panne ? Comme pour le reste, les menues réparations sont à la charge du locataire. Elles comprennent ainsi les remplacements :

  • des blames ;
  • des postons ;
  • des membranes ;
  • des boîtes à eau ;
  • de l'allumage piézo-électrique ;
  • du presse-étoupe des robinets ;
  • des flotteurs ;
  • des clapets ;
  • des joints.

Le locataire doit aussi rincer et nettoyer les corps de chauffe et de la tuyauterie.

Selon un arrêt de la Cour de Cassation du 29 octobre 2008, le détartrage du chauffe-eau est à la charge du propriétaire car il n'est pas considéré comme une menue réparation.

Chaudière

Locataire ou propriétaire : qui doit effectuer l'entretien de la chaudière ? La loi précise que la chaudière fait partie de l'entretien à la charge du locataire. En effet, il doit régulièrement faire effectuer l'entretien de la chaudière de son logement par un professionnel une fois par an. Le locataire doit aussi s'occuper de remplacer tous les éléments d'usures, à savoir :

  • les joints ;
  • les filtres et clapets des brûleurs ;
  • les gicleurs ;
  • les électrodes ;
  • les jauges ;
  • les pompes de relais ;
  • les voyants lumineux et ampoules de chaufferies ;
  • les vannes et robinets.

Le propriétaire doit par contre prendre à sa charge les grosses réparations de la chaudière et/ou son remplacement, notamment si elle est en panne.

Attention : si le locataire ne remplit pas son obligation d'entretien, il devra prouver que la panne n'est pas due à ce manquement et que c'est bien au propriétaire de prendre en charge lesdites grosses réparations.

Cheminée

À la signature du bail, le propriétaire doit mentionner si la cheminée est en état de marche ou non. Si elle l'est, il se doit de délivrer le logement avec une cheminée en bon état de fonctionnement.

Mais après la remise des clés, et tout au long du contrat, c'est au locataire de se charger de l'entretien de la cheminée. Il doit donc la faire ramoner par un professionnel. Pour le ramonage d'un conduit seul, comptez entre 40 € et 80 €, frais de déplacement inclus, selon votre région.

L'obligation de ramonage est précisée par le Règlement Sanitaire Départemental (RSD). L'article 31-6 stipule ainsi que "les conduits de fumée habituellement en fonctionnement et desservant des locaux d'habitation doivent être ramonés deux fois par an, dont une fois pendant la période d'utilisation."

Canalisations d'eau

Le locataire doit s'occuper de nettoyer régulièrement les dépôts de calcaire. Il doit aussi prendre à sa charge le remplacement des :

  • tuyaux flexibles de douches ;
  • pommeaux de douche ;
  • joints ;
  • colliers.

Restent à la charge du propriétaire le changement ou la réparation des :

  • robinets ;
  • mitigeurs ;
  • canalisations ;
  • tuyauterie.

Canalisations de gaz

Le locataire est tenu responsable de l'entretien et du remplacement des éléments ci-dessous :

  • les robinets ;
  • les siphons ;
  • les ouvertures d'aération ;
  • les tuyaux souples de raccordement.

Fosse septique

Si le logement est équipé de fosses septiques, puisards et fosses d'aisance, le locataire doit faire réaliser par un professionnel une vidange tous les 2 à 4 ans.

Le coût de la vidange est donc au frais du locataire et varie entre 150 € et 500 € selon la taille de la fosse et son accessibilité.

Électricité

Le locataire est en charge de remplacer :

  • les fusibles ;
  • les interrupteurs ;
  • le coupe - circuits
  • les ampoules ;
  • les goulottes abîmées ;
  • les tubes lumineux ;
  • les baguettes ou gaines de protection.

Le propriétaire, quant à lui, doit fournir des réseaux d’électricités aux normes.

Détecteur de fumée

L'achat et l'installation sont à la charge du propriétaire du logement. Toutefois, la loi stipule que l'entretien et le renouvellement éventuel du détecteur de fumée sont à la charge du locataire.

Ventilation

Le locataire doit nettoyer la VMC et a interdiction de la boucher. Le propriétaire est toutefois tenu responsable de l'ensemble du système de ventilation.

Compteur d'eau

C'est au locataire de le prémunir contre le gel et de faire son entretien courant. En effet, la loi stipule que c'est l'abonné au service des eaux qui sera tenu responsable en cas de soucis (chocs extérieurs, défaut de protection, introduction de corps étrangers, ...)

Le service des eaux, en tant que propriétaire du compteur, s'occupera de l'entretien et du remplacement uniquement en cas de vétusté.

Appareils électroménager

Si des équipements sont mentionnés dans le contrat de bail, notamment pour un logement meublé ou semi-meublé, le locataire se doit également de procéder à un entretien courant et aux menues réparations des appareils électroménager notifiés.

Cela peut donc inclure par exemple un réfrigérateur, une machine à laver, un sèche-linge ou encore une hotte, une pompe à chaleur, une antenne individuelle, un miroir, etc.

Les extérieurs du logement

Les parties extérieures doivent être entretenues au quotidien et réparés si besoin par le locataire s'il en a l'usage exclusif. Cela inclus :

  • le désherbage des jardins ;
  • le nettoyages des allées et terrasses ;
  • la tonte des pelouses ;
  • l'arrosage et taille des massifs et arbustes ;
  • les bassins et piscines ;
  • l'installations mobile d'arrosage ;
  • le dégorgement de conduits de gouttières.

Le locataire est également responsable des ouvertures intérieures et extérieures et notamment :

  • du graissage des gonds et charnières des portes, fenêtres et stores ;
  • de la réfection des mastics ;
  • du remplacement des vitres cassées ;
  • du nettoyage des grilles ;
  • du remplacement des serrures et verrous de sécurité ;
  • du changement des clés égarées ou usées.

Tous les travaux d’amélioration des parties communes ou privatives décidés par la copropriété sont à la charge du propriétaire.

Vous l'aurez donc compris :

  • Les mises en normes sont à la charge du propriétaire
  • L'entretien courant à celle du locataire.

Il est souvent difficile de déterminer les responsabilités en cas de travaux. En cas de désaccord entre le bailleur et le locataire, un expert pourra être missionné afin de trancher si les réparations sont dues à de la vétusté ou à un défaut d'entretien.

Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.