La copropriété de sol

Qu'est-ce que la copropriété de sol

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Copropriété de sol

La copropriété de sol est la même chose que la copropriété horizontale. Elle impose davantage de règles et de contraintes qu'une copropriété verticale. Quelques conseils pour mieux cerner les tenants et les aboutissants de la notion de copropriété de sol.

Qu'est-ce que la copropriété de sol ?

La copropriété de sol signifie que seul le sol constitue une partie commune. C'est-à-dire le terrain sur lequel la maison est bâti ainsi que les espaces verts attenants et les voies pour circuler à l'intérieur de la copropriété. Ce terme est utilisé dans les copropriétés horizontales, souvent par les spécialistes du foncier que sont les notaires, les promoteurs ou les agents immobiliers.

Dans une copropriété de sol, seul le bâti - la maison - vous appartient. Vous n'avez que l'usufruit du terrain, jardin clôturé compris. L'usufruit est le fait de jouir ou de profiter d'un bien dont on n'est pas propriétaire.

Comment savoir si un bien est en copropriété horizontale ?

Vous voulez acheter une maison et souhaitez savoir si elle se trouve au sein d'une copropriété horizontale ? Les procès-verbaux des assemblées générales et les modifications de la copropriété font partie des documents obligatoires qui doivent être fournis par le vendeur. Il est toutefois conseillé de se renseigner en amont, dès la prise de contact avec l'agent immobilier ou le vendeur.

Les particularités de la copropriété horizontale

Une copropriété horizontale affiche un certain nombre de différences avec une copropriété verticale. La principale ? L'ensemble du terrain est considéré comme une partie commune, même un jardin à usage privatif clôturé. Contrairement à une copropriété verticale dans laquelle un espace extérieur - comme un balcon ou une terrasse - vous appartient en propre.

Des contraintes parfois fortes pour le copropriétaire

Une copropriété horizontale affiche généralement des contraintes plus fortes qu'une verticale. D'abord vous n'êtes pas pleinement propriétaire puisque le terrain sur lequel est bâti votre maison ne vous appartient pas.

Autre élément qui peut être un frein : tout aménagement dans votre jardin nécessite que les copropriétaires votent à la majorité absolue soit, au minimum, 50% des tantièmes + 1. Même s'il ne s'agit que d'installer un cabanon de jardin.

Enfin vous devrez vous acquitter des charges de la copropriété, même si votre maison n'est pas terminée ou que vous n'y demeurez pas.

L'assurance de copropriété

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété a rendu l'assurance copropriété obligatoire y compris pour les copropriétés horizontales. Ceci doivent souscrire à minima une assurance responsabilité pour couvrir les éventuels dégâts que des dommages dans les parties communes pourraient causer à des tiers.

Mais il peut être intéressant de souscrire des garanties qui couvrent également des détériorations survenues dans les parties communes. Quelques exemples de sinistres au cours desquels cette assurance peut intervenir :

  • Le gel endommage la tuyauterie ;
  • Une tempête entraîne la chute d'un arbre dans l'un des jardins de la copropriété ;
  • La grêle engendre des dégâts sur la couverture de la piscine de la copropriété ;
  • La foudre rend inutilisable la motorisation d'un ou de plusieurs portails.

La voirie à l'intérieur de la copropriété horizontale, la tuyauterie ou les portails appartiennent aux parties communes.

L'assurance de copropriété est souscrite par le syndic. La présence de cette couverture ne dispense pas chaque copropriétaire de souscrire une assurance multirisque habitation ou MRH pour protéger sa maison et les parties privatives.

Peut-on sortir d'une copropriété de sol ?

Sortir d'une copropriété de sol peut s'avérer assez compliqué. Il faut d'abord que votre lot soit séparable et qu'il ne soit pas imbriqué dans un autre. Il est théoriquement possible de s'extraire d'une copropriété horizontale seulement si le lot se situe à l'une des extrémités ou à l'extérieur.

Ensuite votre projet doit obtenir l'assentiment de tous les copropriétaires réunis en assemblée générale et ce à la majorité absolue. A cette occasion vous devez présenter un dossier complet composé de pièces techniques et juridiques. Cela nécessite l'intervention d'un géomètre-expert qui établit le plan de masse, le bornage ainsi que le document modificatif du parcellaire cadastral. Le recours à un notaire est également indispensable pour qu'il rédige l'acte modificatif au règlement de copropriété, l'acte modificatif à l'état descriptif de division et l'acte modificatif de répartition des charges.

Les coûts liés à l'intervention du géomètre-expert et du notaire sont entièrement à votre charge. Selon la complexité du dossier, les frais peuvent s'élever de quelques centaines à plusieurs milliers d'euros.