Assurer un immeuble vide (vacant ou inoccupé)

Notre guide pour assurer un immeuble vide

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Assurer un immeuble vide

Assurer un immeuble vide (vacant ou inoccupé) n'est pas obligatoire, à moins qu'il ne soit situé en copropriété. Toutefois, même si vous en êtes l'unique propriétaire, il est préférable de souscrire une assurance pour protéger votre bien, tant pour les sinistres qui pourraient l'endommager que pour ceux susceptibles de causer des dégâts aux immeubles ou aux maisons voisines. En cas d'absence d'assurance, vous devrez prendre en charge l'intégralité des frais générés par leur remise en état. Pour éviter certains tracas, découvrez comment il est possible d'assurer un immeuble vide !

Les cas où un immeuble peut se retrouver inoccupé

Dans certains cas un immeuble peut se retrouver inoccupé, en raison :

  • de sa vente ;
  • de travaux conséquents de réhabilitation ou de rénovation ;
  • d'une succession en cours ;
  • d'une décision administrative comme un arrêté de péril qui peut contraindre les habitants à quitter les lieux avant démolition ou dans l'attente d'une réhabilitation.

Un immeuble vide doit-il obligatoirement être assuré ?

Un immeuble vide doit obligatoirement être assuré s'il se situe en copropriété. Cette obligation est précisée dans la loi Alur du 24 mars 2014 en son article 9-1 :

Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre qu'il soit occupant ou non occupant du logement. Il en va de même du syndicat de copropriété qui est également tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.

Un propriétaire non occupant qui n'est pas dans une copropriété n'est donc pas dans l'obligation de souscrire une telle assurance. Chez Luko, nous vous la conseillons tout de même afin que votre logement soit protégé et que vous n'ayez pas à débourser des sommes conséquentes pour les réparations de votre immeuble ou de celui d'un voisin.

Qui est concerné ?

On rappelle que l'obligation d'assurance concerne les immeubles vides en copropriété. Le public concerné est les personnes physiques et morales suivantes :

  • Le propriétaire occupant ;
  • le propriétaire non occupant ;
  • la société civile immobilière (SCI) propriétaire du bien ;
  • Le syndic professionnel ;
  • Ou encore l'association syndicale libre (ASL) qui gère les parties communes en copropriété horizontale.

Le risque en cas d'absence de couverture

En cas d'absence d'assurance, vous allez devoir mettre la main à la poche car aucun assureur ne sera là pour payer les frais de remise en état de l'immeuble endommagé. Ils peuvent atteindre de grosses sommes, surtout lorsque l'événement a détruit, une partie ou la totalité de votre bien de celui d'un tiers ou a blessé des personnes. En revanche, contrairement au défaut d'assurance automobile, il n'y a ni amende ni sanction pécuniaire.

Quelle assurance pour un immeuble vacant ?

Pour un immeuble inoccupé, il faudrait en théorie souscrire une assurance propriétaire non occupant (assurance PNO) pour les appartements vides et une multirisques habitation (MRI) pour couvrir les parties communes, a minima en responsabilité civile. Même si une assurance dommages aux biens est fortement conseillée pour protéger le bâtiment lui-même, en plus des dommages causés aux tiers.

Une assurance PNO seule ne suffit pas toujours car elle ne couvre parfois que les parties privatives et pas forcément les parties communes. Ainsi les sinistres dont l'origine provient de parties communes pourraient ne pas être pris en charge : on appelle cela une exclusion. Par exemple, un dégât des eaux en provenance du toit de l'immeuble vacant ou un incendie qui prendrait naissance dans la chaufferie.

Dans la pratique vous trouverez sur le marché des produits d'assurance dits PNO ( Propriétaire Non Occupant) immeuble qui couvrent aussi les parties communes. Mais également des assurance MRI ( Multirisques Immeuble) incluant la couverture PNO. Un seul de ces deux produits d'assurance suffit parfois à couvrir votre bien dans son intégralité sans qu'il n'y ait de manques dans la couverture. Il est toutefois conseillé de vérifier votre contrat pour vous assurer que l'inoccupation de l'immeuble ne fait pas partie des exclusions.

L'assurance copropriété et l'assurance immeuble locatif Luko incluent aussi une couverture PNO qui assure les logements vides, en plus des parties communes.

Comment s'assurer ?

L'inoccupation souvent exclue des contrats MRI classiques

L'inoccupation d'un immeuble est souvent un risque trop élevé pour les assureurs. L'absence d'occupants entraînant souvent une recrudescence de sinistres; notamment le vol et le vandalisme. Les dégâts peuvent s'aggraver rapidement puisque personne n'est présent sur place pour les constater et les limiter. Enfin, l'absence d'entretien et de chauffage est susceptible d'engendrer un vieillissement plus rapide du bâtiment, donc une hausse de la sinistralité.

Les contrats comprennent souvent une clause excluant ou limitant la couverture des immeubles au delà d'un certain seuil d'inoccupation : par exemple 25 ou 50% du lot. Cela peut aussi concerner la durée de vacance : en général, le bâtiment ne doit pas être vide plus de trois mois par an (90 jours). Au-delà les sinistres ne sont pas couverts ou l'indemnisation réduite. Cette solution est donc adaptée si vous savez que l'immeuble sera vacant peu de temps : travaux courts, succession rapide avec volonté des héritiers d'occuper le bien ou de le louer, par exemple.

Vérifiez les exclusions dans votre contrat actuel

Si votre immeuble est vacant ou va bientôt l'être : vérifiez donc les clauses liées à l'inoccupation dans votre contrat MRI pour être certain que vous serez bien couvert. Ainsi que la durée maximale d'inoccupation assurée.

A ce jour l'assurance MRI Luko couvre les immeubles ayant moins de 25% de lots inoccupés mais cette couverture devrait être prochainement étendue.

Des contrats d'assurance spécialement conçus pour l'inoccupation

Il existe des contrats d'assurance spécialement conçus pour les immeubles vacants, mais souvent des conditions doivent être réunies pour pouvoir y prétendre :

  • L'immeuble doit être totalement vide, même s'il peut être gardé mais sans que le gardien ou concierge ne demeure sur place.
  • Les accès de l'immeuble doivent être murés pour empêcher toute intrusion ;
  • L'immeuble doit être équipé de télésurveillance qui réduit d'autant les risques de vandalisme et d'incursion ;
  • Le bâtiment ne doit pas être squatté, la plupart des assurances de ce type ne couvrant pas les risques liés à l'occupation illégale ;
  • Certains immeubles possédant un statut particulier peuvent ne pas être couverts. C'est le cas de ceux classés au titre des Monuments Historiques, ceux situés en zone inondable ou encore des biens de prix pour lesquels un sinistre peut être très onéreux : plus de 6 à 10 millions d'euros par exemple ;
  • De la même façon, les immeubles vacants abritant des matières dangereuses ou dont l'usage est affecté au commerce ne rentrent généralement pas dans le périmètre des contrats dédiés aux immeubles inoccupés.