L'assurance prêt immobilier

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Les garanties emprunteur

Avant de lancer notre produit, nous avons pris le soin d'interroger des centaines d'assurés pour comprendre vos besoins. Vous trouverez dans notre contrat toutes les garanties proposées par votre banque, et tout est personnalisable, à votre convenance !

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  • Décès (DC)

  • Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)

  • Incapacité temporaire totale (ITT)

  • Invalidité permanente totale (IPT)

  • Invalidité permanente partielle (IPP)

  • Perte d’emploi

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Souscrire un prêt immobilier est une étape importante dans le processus d’achat d’un logement, et nécessite de nombreuses démarches administratives. Saviez-vous que ce prêt doit également être assuré ? Une assurance emprunteur est presque toujours exigée par les établissements bancaires, qui souhaitent se protéger des impayés. Garanties, souscription, prix : voici tout ce qu’il faut savoir pour bien choisir son assurance de prêt immobilier !

A quoi sert l'assurance emprunteur lors de l’achat immobilier ?

L’assurance emprunteur est une garantie incontournable lorsque l’on décide de souscrire un prêt immobilier. En effet, elle permet d’être couvert contre les aléas de la vie et être certain de pouvoir continuer à rembourser ses mensualités, quoi qu’il arrive.

Ainsi, selon les contrats, l’assurance emprunteur peut prendre en charge une partie ou la totalité de vos mensualités de crédit immobilier en cas de :

  • Perte d’emploi ;
  • Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) ;
  • Invalidité permanente et totale ou partielle (IPT ou IPP) ;
  • Incapacité de travail ;
  • Décès ;

L’assurance emprunteur conditionne l’obtention d’un prêt immobilier, puisqu’il est demandé de présenter une attestation d’assurance lors de la signature de l’offre de prêt. En effet, l’assurance doit impérativement être valable avant la signature de l’acte de vente chez le notaire et le débloquement des fonds.

Une couverture non obligatoire, mais exigée par les organismes prêteurs

Légalement, l’assurance prêt immobilier n’est pas obligatoire. Cependant, la quasi-totalité des établissements bancaires exige que les emprunteurs souscrivent une assurance avant de leur accorder un crédit immobilier, d’autant plus pour les crédits disposant de montants élevés ou de durées de remboursement importantes.

L’assurance prêt immobilier permet non seulement à l’emprunteur d’être couvert en cas d’incapacité à rembourser ses mensualités, mais elle assure également à l’établissement prêteur que la totalité du crédit sera bien remboursée, même en cas de défaillance de l’emprunteur.

Si vous disposez d’un patrimoine immobilier conséquent, vous pouvez en nantir une partie pour éviter de souscrire une assurance : c’est-à-dire le donner en gage à votre banque en contrepartie de votre emprunt. Attention cependant, cette solution n’est pas la plus sécuritaire, et la banque peut vous demander jusqu’à deux fois le montant de votre prêt en nantissement !

Exception
Si votre propriétaire a déjà assuré le logement pour le compte du locataire alors l'assurance est facultative pour ce dernier qui rembourse les primes d'assurance via les charges locatives.

Prendre une assurance groupe ou une délégation d’assurance ?

Pour assurer votre crédit immobilier, deux solutions s’offrent à vous :

  • L’assurance de groupe, souscrite auprès de l’établissement bancaire prêteur ;
  • Une délégation d’assurance, souscrite auprès d’un assureur externe.

Si les garanties sont les mêmes, il existe tout de même quelques différences entre ces deux types d’assurance emprunteur qu’il est important de connaître avant de faire son choix !

L'assurance groupe

L’assurance groupe, ou contrat groupe, est un contrat d’assurance emprunteur standardisé, proposé par la banque qui vous accorde le prêt immobilier. Elle a donc l’avantage de réduire les démarches administratives et ne nécessite pas de recherche et de comparaison de contrats, contrairement aux assurances individuelles.

Avec une assurance groupe, le taux de votre assurance sera alors calculé - dans la majorité des cas - en fonction du montant du capital emprunté : les mensualités seront donc les mêmes tout au long du remboursement du prêt. Attention, si l’assurance groupe semble être une solution de facilité, ce n’est pas toujours la plus avantageuse !

L’assurance groupe est en réalité un contrat collectif, car la banque mutualise les risques entre les emprunteurs, peu importe leur profil. L’assurance groupe n’est donc pas la plus avantageuse si vous êtes jeune et en bonne santé par exemple, mais peut s’avérer intéressante si votre profil est plus fragile !

La délégation d'assurance

La délégation d’assurance est le fait de souscrire un contrat individuel auprès d’une compagnie d’assurance externe, qui n’a pas de liens avec la banque accordant le prêt immobilier. De plus en plus d’assureurs proposent des assurances emprunteur à des taux bien plus intéressants que les contrats collectifs des banques. De plus, ces contrats sont totalement personnalisables, et donc adaptables à son profil ou son crédit !

Contrairement à l’assurance groupe, les mensualités d’une assurance individuelle sont généralement calculées en fonction du montant qu’il reste à rembourser grâce à un tableau d’amortissement fourni en début de contrat. Avec cette méthode de calcul dégressif, les mensualités diminuent donc chaque mois pour être pratiquement nulles lors des derniers mois du remboursement du crédit.

Toutefois, souscrire une assurance individuelle demande plus de temps et d’énergie : il est indispensable de comparer les contrats et d’étudier plusieurs devis avant de faire son choix, ce qui ajoute une charge administrative supplémentaire à la souscription d’un crédit immobilier !

Le taux d’assurance d’une assurance individuelle est également basé sur l’âge de l’assuré : il est donc fréquent qu’au départ, les mensualités augmentent puisque l’âge est pris en compte, puis finissent par diminuer une fois la moitié du capital remboursé.

Le libre choix de votre assurance crédit immobilier

Depuis juillet 2010 et l’entrée en vigueur de la loi Lagarde — ou loi sur le crédit à la consommation —, vous êtes libre de souscrire l’assurance emprunteur de votre choix. Vous pouvez donc tout à fait choisir de souscrire à l’offre de groupe de votre établissement bancaire, ou de faire une délégation d’assurance en souscrivant un contrat chez une compagnie d’assurance externe.

Une seule condition, mentionnée dans l’article L 312-9 du Code de la consommation, doit cependant être respectée en cas de délégation d’assurance : le contrat choisi doit proposer au minimum les mêmes niveaux de garantie que l’assurance groupe de l’établissement prêteur.

Une liberté parfois entravée en réalité

Si, en principe, les banques ne peuvent pas s’opposer à ce que les emprunteurs souscrivent une assurance individuelle auprès d’une autre compagnie, la réalité est parfois plus complexe.

En effet, les banques sont nombreuses à faire pression sur les emprunteurs pour les pousser à souscrire à l’assurance groupe : délais courts, relances, etc. Dans les faits, il est compliqué de s’opposer à sa banque et la souscription à l’offre de groupe s’avère parfois incontournable.

Pas de panique cependant, même si vous souscrivez au contrat de groupe proposé avec votre crédit immobilier, vous êtes en droit de résilier ce contrat dans les 12 mois suivant la signature de votre offre de prêt. Vous pouvez donc résilier votre assurance emprunteur de groupe et souscrire au contrat individuel de votre choix à tout moment durant la première année de votre crédit !

Quand changer d’assurance prêt immobilier ?

Vous souhaitez résilier votre assurance emprunteur souscrite auprès de votre banque au profit d’un contrat individuel ? Les garanties de votre assurance ne vous conviennent pas et vous souhaitez trouver un contrat plus économique ou plus couvrant ? Il est tout à fait possible de changer d’assurance prêt immobilier !

Selon la législation en vigueur, il existe deux moments distincts pendant lesquels il est possible de résilier son assurance emprunteur pour changer de contrat :

  • N’importe quand pendant les 12 mois suivant la signature de l’offre de prêt, avec la Loi Hamon ;
  • À chaque date anniversaire de la souscription de votre contrat, avec la Loi Sapin II ou amendement Bourquin.

Résilier son contrat avec la loi Hamon

La loi Hamon est une loi majeure destinée à réglementer et redynamiser le secteur de l’assurance. Promulguée le 26 juillet 2014 par l’article L 113-12-2 du Code des assurances, la loi Hamon autorise les assurés — et donc les emprunteurs — à résilier leur assurance durant la première année de vie du contrat, sans frais ni pénalités.

Concernant l’assurance emprunteur, c’est une avancée majeure puisqu’auparavant il était obligatoire d’attendre la date anniversaire du contrat pour pouvoir le résilier. Les emprunteurs ayant été contraints de souscrire une assurance groupe auprès de leur banque devaient donc attendre un an avant de pouvoir changer de contrat !

Désormais, il est donc possible de changer d’assurance crédit immobilier dans les 12 mois suivant la signature de l’offre de prêt. Pour résilier votre assurance emprunteur grâce à la loi Hamon, il vous suffit de suivre ces étapes :

  1. Comparer différents contrats individuels auprès d’assureurs externes et faire des demandes de devis pour trouver le contrat le plus avantageux ;
  2. Souscrire à ce nouveau contrat ;
  3. Envoyer un courrier en recommandé à sa banque pour résilier le précédent contrat, en respectant un préavis de 15 jours avant la date d’anniversaire de ce dernier.

L’établissement bancaire dispose alors d’un délai de 10 jours ouvrés à partir de la réception du courrier pour examiner le nouveau contrat et valider la délégation d’assurance. Une fois le dossier accepté, vous recevrez un avenant à votre contrat de crédit immobilier mentionnant cette nouvelle assurance.

Bon à savoir : en cas de résiliation de l’assurance emprunteur grâce à la loi Hamon, les établissements bancaires n’ont pas le droit de modifier les conditions d’un crédit immobilier ou d’appliquer des frais pour la rédaction d’un avenant.

Le courrier de résiliation doit impérativement être accompagné des conditions générales et particulières du nouveau contrat, afin que la banque puisse vérifier l’équivalence des garanties. C’est pour cela qu’il est indispensable de souscrire au nouveau contrat avant de résilier l’ancien !

Comment résilier un contrat individuel avec la loi Hamon ? Si votre ancien contrat d’assurance emprunteur a été souscrit auprès d’une compagnie d’assurance et non auprès de votre banque, il est également possible de le résilier grâce à la loi Hamon. Vous devez souscrire un nouveau contrat, faire valider l’équivalence des garanties auprès de votre banque et ensuite envoyer un courrier de résiliation à votre ancien assureur.

La résiliation de l’assurance emprunteur grâce à la loi Hamon n’est cependant possible que pour les contrats assurant certains types de crédit :

  • Les crédits ayant pour but de financer l’achat d’un bien à usage d’habitation, qu’il soit neuf ou ancien ;
  • Les crédits contractés pour financer des travaux de rénovation d’un montant supérieur à 75 000 € ;
  • Les crédits souscrits pour acheter un terrain ou construire un bien immobilier.

Si votre crédit n’entre pas dans une de ces trois catégories, alors la loi Hamon ne s’appliquera pas. Vous devrez alors attendre la date anniversaire de votre contrat pour résilier votre assurance emprunteur, grâce à la loi Sapin II cette fois !

Résilier son contrat avec la loi Sapin II ou loi Bourquin

La loi Sapin II, également appelée amendement Bourquin et désormais loi Bourquin, est la loi qui a permis de mettre en place la résiliation annuelle de l’assurance crédit immobilier. Avant son entrée en vigueur — le 22 février 2017 —, seule la loi Hamon de 2014 autorisait la résiliation de l’assurance emprunteur, mais uniquement pendant la première année du contrat. Il n’était donc pas possible de changer d’assurance au-delà de cette première année.

Depuis le 1er janvier 2018, tous les emprunteurs peuvent donc changer d’assurance crédit immobilier chaque année, à la date anniversaire de leur contrat.

La loi Bourquin — contrairement à la loi Hamon — concerne tous les contrats d’assurance de crédit immobilier, sans restriction ! Selon la Fédération Française de l’Assurance, ce sont plus de 8 millions de Français qui pourraient donc être concernés par la résiliation grâce à la loi Bourquin.

Cette nouvelle législation a redynamisé le marché de l’assurance emprunteur en offrant une plus grande liberté aux consommateurs, puisqu’il est désormais possible de comparer les contrats régulièrement et de changer pour une offre plus avantageuse !

Tout comme la loi Hamon, la loi Bourquin interdit aux établissements bancaires de modifier les conditions du prêt ou d’appliquer des pénalités en cas de résiliation de l’assurance emprunteur souscrite en premier lieu.

Pour résilier son assurance crédit immobilier avec la loi Bourquin, les étapes à suivre sont les mêmes que pour résilier avec la loi Hamon :

  1. Souscrire un nouveau contrat auprès de l’assureur de son choix ;
  2. Envoyer les conditions particulières de ce nouveau contrat à sa banque pour faire valider l’équivalence des garanties ;
  3. Résilier l’ancien contrat.

Attention, le préavis à respecter est cependant plus long : vous devez impérativement envoyer votre courrier de résiliation 2 mois avant la date anniversaire de votre contrat, et non 14 jours avant comme l’exige la loi Hamon. Nous vous conseillons donc d’anticiper vos démarches pour avoir le temps de comparer plusieurs contrats et faire valider votre délégation d’assurance !

La date anniversaire d’un contrat d’assurance emprunteur a été fixée en novembre 2018 par le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) : il s’agit de la date à laquelle l’emprunteur a signé son offre de prêt.

La condition d’équivalence des garanties

Changer d’assurance emprunteur est donc relativement simple, puisqu’il suffit de respecter un préavis de 15 jours durant la première année du prêt, ou d’attendre la date anniversaire du contrat.

Cependant, une condition doit impérativement être respectée, et ce quel que soit le moment où la résiliation intervient : le nouveau contrat doit obligatoirement proposer un niveau de garantie au minimum équivalent à celui de l’ancien. C’est ce que l’on appelle l’équivalence des garanties.

Pour faciliter la souscription à un nouveau contrat d’assurance prêt immobilier, l’établissement prêteur est tenu, depuis le 1er octobre 2015, de fournir à l’emprunteur ce que l’on appelle une Fiche Standardisée d’Informations (FSI). Ce document regroupe les exigences de la banque pour accepter une délégation d’assurance, ainsi que certaines mentions obligatoires :

  • Le montant et la durée du prêt ;
  • Les garanties comprises ;
  • La quotité assurée ;
  • Le taux appliqué ;
  • Le coût total de l’assurance.

Vous devez donc vous reporter à cette fiche pour trouver un nouveau contrat d’assurance proposant des garanties répondant aux exigences de votre banque. Ainsi, si l’assurance groupe de votre banque comporte des garanties dites optionnelles, comme la garantie Incapacité Temporaire de Travail (ITT), alors votre nouveau contrat devra également inclure ces garanties.

Si cette équivalence des garanties n’est pas respectée, la banque est alors en droit de refuser le changement d’assurance emprunteur. C’est d’ailleurs l’unique motif valable pour laquelle la banque peut le refuser !

Les garanties de l’assurance emprunteur

Une assurance emprunteur comporte plusieurs garanties, afin de protéger l’assuré et prendre en charge le remboursement de ses cotisations dans différents cas de figure. Si certaines garanties sont obligatoires et présentes dans tous les contrats d’assurance crédit immobilier, quelques garanties optionnelles peuvent également être souscrites en complément.

Les garanties obligatoires

L’assurance crédit immobilier dispose d’un socle de garanties obligatoires qui sont toujours incluses dans les contrats, que ce soit des contrats groupes ou des contrats individuels. Ainsi, on retrouvera toujours les garanties suivantes dans une assurance emprunteur :

  • La garantie Décès ;
  • La garantie Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA).

De plus, pour les crédits ayant pour but de financer l’achat d’un bien résidentiel (c’est-à-dire une résidence principale ou secondaire), deux autres garanties sont toujours exigées par les banques :

  • La garantie Invalidité Permanente et Totale (IPT) ;
  • La garantie Incapacité de Travail Temporaire (ITT).

La garantie Décès

La garantie décès, au-delà d’être obligatoire, est une des garanties les plus importantes de l’assurance emprunteur. Tout d’abord, grâce à cette garantie, la banque est certaine d’être remboursée, même en cas de décès de l’emprunteur, car l’assurance prendra en charge le remboursement du capital restant dû.

En cas de co-emprunt, si l’un des deux co-emprunteurs décède, l’assurance crédit immobilier ne prendra en charge que la quotité souscrite par l’assuré décédé. Par exemple, si ce dernier avait souscrit une quotité de 50 %, l’assurance prendra en charge 50 % du capital restant dû à la banque. Le deuxième assuré devra toujours rembourser la moitié de l’emprunt.

En plus d’être une protection incontournable pour l’établissement bancaire, la garantie décès est également indispensable pour protéger l’assuré et sa famille. Ainsi, puisqu’en cas de décès de l’emprunteur l’assurance prend en charge les mensualités du prêt, la famille du défunt et notamment ses héritiers n’auront pas à rembourser eux-mêmes la banque.

Le bien immobilier acheté grâce à l’emprunt contracté restera donc la propriété des héritiers de l’assuré décédé.

Certaines situations ne sont cependant pas couvertes par la garantie décès de l’assurance emprunteur, c’est ce que l’on appelle des exclusions de garantie. Chaque compagnie dispose de ses propres exclusions, mais voici les 3 cas de figure dans lesquels la garantie décès ne prend quasiment jamais en charge le remboursement du prêt :

  1. En cas de suicide de l’assuré pendant la première année du contrat ;
  2. Un décès suite à une activité sportive à risques ;
  3. Un décès ayant pour cause une maladie connue par l’assuré, mais non déclarée dans le contrat d’assurance.

La garantie Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)

La garantie PTIA est également une garantie obligatoire et présente dans tous les contrats d’assurance emprunteur, quel que soit le type de crédit contracté.

Selon le barème de la Sécurité sociale, la garantie PTIA couvre l’assuré en cas d’invalidité de stade 3, qui est la plus grave : le taux d’invalidité de l’assuré est alors de 100 %. Ce dernier ne peut donc plus exercer d’activité professionnelle rémunérée, mais subit également une perte d’autonomie.

La perte d’autonomie est qualifiée par l’impossibilité d’effectuer seul au moins trois des quatre gestes quotidiens essentiels : se déplacer, se nourrir, se laver et s’habiller.

Son fonctionnement est relativement simple : suite à un accident ou une maladie provoquant une perte d’autonomie totale et vous empêchant de travailler, votre assurance emprunteur prendra en charge le remboursement de votre crédit immobilier.

Pour ce faire, un médecin expert — le plus souvent mandaté par votre assureur — vient constater votre état après consolidation (c’est-à-dire lorsqu’il est stabilisé) et vérifier que le taux d’invalidité est bien de 100 %. Dès lors que son rapport est validé, l’assurance prendra le relai et remboursera votre banque.

Deux cas de figure sont alors possibles :

  1. L’assureur estime que votre état ne s’améliorera pas, et que vous ne pourrez plus travailler : il remboursera alors la totalité du capital restant dû à la banque, selon votre quotité assurée ;
  2. L’assureur estime que votre état peut s’améliorer : il remboursera alors vos échéances de prêt chaque mois, en attendant une évolution.

En revanche, comme pour la garantie décès, si l’invalidité est causée par la pratique d’un sport extrême comme le parachutisme ou par une activité professionnelle à risques, comme pompier ou militaire par exemple, la garantie PTIA ne prendra pas en charge les mensualités du crédit. Il est cependant parfois possible de demander un rachat d’une exclusion de garantie en échange d’une surprime.

La garantie PTIA — ainsi que les autres garanties couvrant l’invalidité — de l’assurance emprunteur ne couvre en général que les personnes étant encore en âge de travailler : au-delà de 65 ou 70 ans selon les compagnies, il est possible que cette garantie ne vous couvre plus en cas de perte d’autonomie.

La garantie Incapacité de Travail temporaire et Totale (ITT)

La garantie ITT, ou Incapacité de Travail Totale, est une des garanties de l’assurance emprunteur obligatoire pour tout crédit finançant un achat résidentiel (résidence principale ou secondaire). Dans le cadre d’un achat ayant pour but la mise en location du bien, cette garantie sera alors facultative.

Pour bénéficier de cette garantie, l’assuré doit se voir prescrire un arrêt de travail par son médecin traitant ou tout autre professionnel de santé. Deux conditions doivent également être respectées pour que l’assurance emprunteur prenne en charge le remboursement des mensualités du prêt :

  1. L’incapacité de travail doit impérativement être temporaire : l’assuré doit être en capacité de reprendre son activité professionnelle suite à sa convalescence. Si cette incapacité dure plus de 3 ans, elle sera alors requalifiée en invalidité. Dans ce cas, ce sont les autres garanties invalidité de l’assurance emprunteur qui pourront prendre en charge les remboursements.
  2. L’incapacité doit être totale : l’assuré doit stopper complètement son activité professionnelle. Le mi-temps thérapeutique n’est par exemple pas accepté pour être pris en charge par la garantie ITT.

Concernant les exclusions de garanties, différentes pathologies peuvent compromettre ou annuler la prise en charge de la garantie ITT :

  • Les affections psychologiques telles que la dépression, le burn-out et les fatigues chroniques ;
  • Les affections disco-vertébrales, comme les sciatiques, lombalgies et hernies discales.

Chaque compagnie fixant ses propres exclusions, n’oubliez pas de bien étudier les conditions de votre contrat !

Attention aux délais de carence ! Selon votre activité professionnelle et votre contrat, ce délai peut varier. En général, il est de 90 jours pour un salarié et oscille entre 15 et 60 jours pour les professions libérales et les travailleurs indépendants.

Deux types de prise en charge sont également possibles, suivant les contrats :

  1. L’indemnisation forfaitaire : une somme est convenue dans le contrat et sera versée sans prise en compte des revenus de l’assuré ;
  2. Le remboursement indemnitaire : dans ce cas, l’assurance complète uniquement les revenus de l’assuré — ses indemnités journalières — pendant son arrêt de travail. Si ce dernier obtient un maintien de son salaire pendant sa période de convalescence, alors l’assurance ne prendra pas en charge le remboursement de ses mensualités.

La garantie Invalidité permanente et totale (IPT)

La garantie IPT (Invalidité Permanente et Totale), tout comme la garantie ITT, n’est obligatoire que pour les achats résidentiels. Dans le cas d’un investissement locatif, elle sera facultative.

Cette garantie intervient lorsque l’assuré est dans l’incapacité d’exercer une activité professionnelle, et donc d’être rémunéré. De ce fait, si l’assuré reprend une activité à temps plein ou temps partiel, la garantie IPT ne prendra plus en charge le remboursement des mensualités du prêt.

Toujours selon le barème de la Sécurité sociale, l’invalidité permanente et totale correspond à la catégorie d’invalidité de niveau 2. Cela signifie que le taux d’invalidité de l’assuré est supérieur ou égal à 66 % après sa période de convalescence, et que ce dernier ne peut plus travailler.

À titre d’exemple, la perte d’un doigt correspond à un taux d’invalidité fonctionnel de 5 à 8 %, la perte de la vision d’un œil à 20 %, celle d’une jambe à 40 % et une paraplégie correspond à un taux de 80 %.

Comme pour la garantie PTIA, l’assureur peut décider de rembourser le capital restant dû (en fonction de la quotité assurée) en une seule fois à l’établissement bancaire, ou attendre de voir si l’état de l’assuré s’améliore et lui permet de reprendre une activité professionnelle. Dans ce cas, les remboursements seront mensuels.

La garantie IPT ne s’adresse également qu’aux assurés étant encore en âge de travailler ou percevant des indemnités de la part de Pôle Emploi : au-delà de 65 ans en moyenne, selon les contrats, la garantie IPT ne pourra plus être invoquée.

Les exclusions de garanties sont également similaires à celles des garanties précédentes : la pratique d’un sport extrême ou d’une activité professionnelle à risques est rédhibitoire pour la majorité des assureurs.

Les garanties facultatives

Certaines garanties de l’assurance emprunteur sont facultatives, quel que soit le type de prêt souscrit, mais sont cependant fortement recommandées : en cas d’impossibilité, même temporaire, de travailler et de rembourser votre prêt, ces garanties peuvent se révéler indispensables !

Ainsi, vous pouvez également souscrire aux garanties suivantes :

  1. La garantie PE (Perte d’Emploi)
  2. La garantie IPP (Invalidité Permanente et Partielle)
  3. La garantie ITP (Incapacité de Travail Partielle)
  4. La garantie IP Pro (Invalidité Professionnelle)
  5. La garantie MNO (Maladies Non-Objectivables)

La garantie Perte d’Emploi (PE)

La garantie PE, Perte d’Emploi, ou garantie chômage est une des garanties facultatives de l’assurance emprunteur. Elle peut être intéressante pour les personnes peu certaines de leur avenir professionnel mais reste cependant en option à cause des limites de prise en charge qu'elle présente souvent dans la pratique.

En effet, la perte d’un emploi est imprévisible et peut arriver à tout le monde : dans une telle situation, les finances d’un foyer subissent généralement une lourde perte, ce qui peut entraîner des difficultés à rembourser son emprunt.

La garantie PE est donc là pour prendre le relai en cas de chômage de l’assuré et rembourser tout ou partie des mensualités du crédit immobilier à la banque. Attention cependant, quelques conditions doivent être respectées :

  1. La garantie PE ne s’applique qu’aux personnes disposant d’un contrat de travail sans date de fin, comme un CDI, lors de la souscription au contrat d’assurance et se retrouvant au chômage suite à un licenciement (et non une démission) ;
  2. L’assuré doit justifier d’une ancienneté dans son entreprise variable selon les contrats, généralement entre 6 mois et 1 an.

Pour souscrire à cette garantie, une limite d’âge est généralement fixée par les compagnies d’assurance aux alentours de 50 ans.

Si vous remplissez les critères de la garantie Perte d’Emploi et que vous vous retrouvez au chômage, vous pouvez alors demander à votre assureur de rembourser les mensualités de votre crédit à votre place, le temps de retrouver un emploi.

Attention, la prise en charge par l’assurance est souvent limitée dans le temps, et dispose de délais de carence ou de franchise plutôt longs ! Pensez donc à bien relire les conditions générales de votre contrat pour connaître vos droits.

Pour faire appel à la garantie chômage de l’assurance emprunteur, dès lors que vous avez connaissance de votre licenciement, il vous suffit de contacter votre assureur en lui communiquant les éléments suivants :

  • Une copie de votre contrat de travail ;
  • Une copie de votre lettre de licenciement ;
  • L’attestation employeur destinée à Pôle Emploi.

La garantie Invalidité permanente et partielle (IPP)

Facultative, mais pourtant fortement recommandée, la garantie IPP (Incapacité Permanente et Partielle) va de pair avec la garantie IPT (Incapacité Permanente et Totale). Là où la garantie IPT concerne les assurés dont le taux d’invalidité est supérieur ou égal à 66 %, la garantie IPP ne prend en charge que ceux dont le taux d’invalidité est compris entre 33 % et 66 %, soit une invalidité de niveau 1 pour la Sécurité sociale.

Dans le cadre d’une IPP, si l’assuré n’est plus en capacité d’exercer son activité professionnelle dans les mêmes conditions qu’avant son accident ou sa maladie, un aménagement est possible, notamment avec un poste à mi-temps. Dans ce cas, il sera alors possible de bénéficier d’une prise en charge par la garantie IPP, tout en continuant de percevoir une rémunération.

Attention, dès lors que l’assuré reprend un travail à temps plein, l’assurance emprunteur cessera de prendre en charge le remboursement de son crédit immobilier !

La garantie Incapacité de Travail Partielle (ITP)

La garantie ITP (Incapacité de Travail Partielle), proposée en option, est en réalité complémentaire de la garantie ITT. Suite à une maladie ou un accident imposant à l’assuré un arrêt de travail partiel, la moitié des mensualités de son crédit immobilier peuvent être prises en charge par l’assurance emprunteur.

Lors d’un arrêt de travail partiel, l’assuré peut tout de même continuer à travailler, et notamment avec ce que l’on appelle un mi-temps thérapeutique. Dans ce cas, la garantie ITP permet de continuer à percevoir une rémunération via son activité professionnelle, tout en bénéficiant d’une prise en charge des mensualités de son prêt par l’assurance à hauteur de 50 % de la quotité assurée.

Un certificat médical attestant de l’incapacité de travail, un justificatif de mi-temps thérapeutique ainsi qu’une attestation de la Sécurité sociale doivent être envoyés à l’assureur avant la fin du délai de franchise de la garantie pour demander une prise en charge.

La garantie Invalidité Professionnelle (IP PRO)

La garantie Invalidité Professionnelle est un peu particulière : elle est réservée aux professionnels de la santé et du domaine médical (médecins, chirurgiens, pharmaciens, vétérinaires, etc.).

Adaptée aux risques spécifiques de ces métiers, cette garantie prend en charge le remboursement des mensualités du prêt d’un professionnel de la santé lorsque ce dernier n’est plus en capacité de travailler, et ce de manière permanente et définitive.

La garantie IP Pro est donc une variante de la garantie IPT, adaptée aux professionnels du secteur médical.

La garantie Maladies Non-Objectivables (MNO)

La garantie MNO est facultative, elle n’est donc pas incluse dans tous les contrats d’assurance emprunteur. Cependant, selon votre profil, il peut être intéressant d’y souscrire !

Cette garantie prend en charge le remboursement d’un prêt immobilier dans le cas où vous seriez atteint d’une maladie non objectivable donnant lieu à un arrêt de travail. Mais, qu’est-ce qu’une maladie non objectivable ?

C’est tout simplement une pathologie physique ou psychique dont les symptômes diffèrent selon les malades. Dans le cas d’une MNO, les professionnels de santé ne peuvent donc pas mesurer objectivement la souffrance ressentie par le patient ni ses répercussions au quotidien !

Voici quelques exemples de maladies non objectivables :

  • La dépression ;
  • La fatigue chronique ;
  • Le burn-out ;
  • La lombalgie, la hernie discale, la sciatique et les autres pathologies du dos ;
  • Les troubles psychosomatiques comme l’asthme, l’eczéma, les migraines ou la colopathie fonctionnelle.

Les maladies non objectivables sont en réalité des exclusions des garanties ITT et ITP de l’assurance emprunteur. Cependant, il est possible — moyennant une surprime — d’être tout de même couvert en demandant un rachat de cette exclusion.

Attention cependant, car en réalité, la garantie MNO propose une prise en charge plutôt restreinte et ne rembourse les mensualités d’un prêt que si l’assuré est hospitalisé ou doit être opéré à cause d’une maladie non objectivable.

Les points du contrat à surveiller

Bien choisir son assurance emprunteur est important : selon les profils, l’assurance peut représenter jusqu’à un tiers du coût total d’un crédit immobilier. Il est donc indispensable de connaître toutes ses spécificités et prendre le temps de comprendre et d’étudier certains points incontournables.

La quotité

La quotité représente simplement le pourcentage ou la part du prêt qui sera pris en charge par l’assurance crédit immobilier en cas de défaillance de l’emprunteur. Dans le cas où vous contractez un crédit tout seul, la quotité à assurer sera de 100 % : les banques exigent que la totalité du prêt soit assurée !

En revanche, dans le cadre d’un emprunt contracté à deux, il est possible de moduler les quotités de chacun. Ainsi, tout en gardant à l’esprit que la quotité totale doit toujours être au minimum de 100 %, vous pouvez choisir des quotités différentes entre les co-emprunteurs.

Par exemple, la répartition peut être de 50 % chacun si les profils sont similaires, de 60 % pour l’un et de 40 % pour l’autre, ou encore de 90 % et 10 %. Pour choisir les bonnes quotités, il est indispensable de faire le point sur la situation financière et l’état de santé des deux emprunteurs : en cas de décès ou d’invalidité touchant l’un des deux, lequel serait le plus à même de rembourser le prêt ?

Nous vous conseillons donc d’attribuer la plus grande quotité à l’emprunteur disposant des revenus les plus élevés ou des antécédents médicaux. Si ce dernier n’est plus en mesure de rembourser sa part, le deuxième emprunteur n’aura pas à la prendre en charge puisque c’est l’assurance qui remboursera cette part du prêt.

Bon à savoir
Vous pouvez tout à fait opter pour une quotité de 100 % chacun ! Ainsi, votre prêt est assuré à 200 % et si l’un de vous tombe malade ou décède, l’assurance prendra en charge la totalité du remboursement du capital restant dû. Attention, ce cas de figure fait considérablement augmenter le prix de l’assurance emprunteur.

Les exclusions de garantie

Les exclusions de garantie, comme leur nom l’indique, sont les situations dans lesquelles l’assurance emprunteur ne vous couvre pas en cas de sinistre et ne prend donc pas en charge les mensualités de votre crédit. Il faut distinguer les exclusions générales, qui concernent toutes les assurances emprunteur, et les exclusions particulières, propres à chaque assureur.

Dans les exclusions générales, on retrouve :

  • Les décès, invalidités ou incapacités qui sont la conséquence d’une guerre, d’une émeute, d’un acte de terrorisme ou d’une explosion nucléaire par exemple ;
  • Les faits volontaires de l’assuré : fraude, délit, escroquerie, consommation de drogue, conduite en état d’ivresse, etc. ;
  • Les fausses déclarations et mensonges sur le questionnaire médical.

Concernant les exclusions particulières, voici les plus courantes :

  • La pratique de sports extrêmes ou dangereux, comme le parachute, l’escalade, la plongée ou l’alpinisme ;
  • Une activité professionnelle à risques : pompier, militaire, convoyeur de fonds ou guide de haute montagne par exemple ;
  • Les affections liées à un antécédent médical non déclaré lors de la souscription ;
  • Les affections psychiatriques, les dépressions et les affections disco-vertébrales (ces dernières peuvent toutefois être couvertes en souscrivant à la garantie MNO).

Ces exclusions sont propres à chaque assureur, mais également à chaque garantie, c’est pourquoi il est indispensable d’en prendre connaissance avant de souscrire son contrat : vous éviterez ainsi de mauvaises surprises en cas de sinistre !

Le cas particulier du suicide

Pour se couvrir, les assureurs refusent en règle générale de prendre en charge les mensualités du prêt si l’assuré met fin à ses jours durant la première année du contrat. Cependant, selon l’article L132-8 du Code des assurances, le suicide peut être pris en charge dès la souscription et pour un montant minimum de 120 000 € si le crédit assuré est destiné à financer une résidence principale.

Les limites et plafonds d’indemnisation

Les assurances emprunteur prévoient généralement un plafond d’indemnisation, soit un montant maximal qui pourra être pris en charge, qui s’applique au capital restant à rembourser. Ce plafond peut être fixé par sinistre ou par année d’assurance.

Les plafonds d’indemnisation de l’assurance emprunteur peuvent être définis pour chaque garantie de façon individuelle, ou être appliqués pour l’ensemble des garanties.

La prise en charge d’une garantie peut aussi être limitée en fonction du profil de l’assuré, afin de minimiser les risques du côté de l’assureur : âge, état de santé, consommation de cigarettes, activité au moment du sinistre (chômage, congé parental ou congé sabbatique peuvent réduire l’indemnisation perçue).

Il est également courant que la prise en charge des mensualités du prêt soit limitée dans le temps. C’est souvent le cas pour la garantie PE (Perte d’Emploi) : l’assurance emprunteur ne prend en charge le remboursement que pour une période allant de 12 à 24 mois à chaque perte d’emploi, et pendant une durée maximum de 36 mois au total sur la durée du contrat.

Les limites d’âge

Le but de l’assurance emprunteur est de prendre en charge le remboursement de vos mensualités de prêt si vous n’êtes plus en capacité de travailler après un accident ou une maladie, ou en cas de décès.

Pour minimiser les risques et se protéger, les assureurs fixent donc une limite d’âge à la souscription : il n’est généralement pas possible de souscrire une assurance emprunteur après 70 ans.

De plus, l’application des garanties est elle aussi déterminée en fonction de l’âge de l’assuré :

  • La garantie décès ne vous couvre généralement que jusqu’à 90 ans ;
  • Les garanties invalidité (PTIA, IPT et IPP) et incapacité (ITT, ITP et IP Pro) ne vous couvrent que lorsque vous êtes en âge de travailler, soit en général jusqu’à 65 ans.

Les limites d’âge dépendent totalement du bon vouloir de l’assureur, mais certains acceptent tout de même d’assurer des emprunteurs âgés, moyennant une surprime. N’hésitez pas à comparer les contrats pour trouver celui qui sera le plus adapté à votre situation !

Garantie forfaitaire ou indemnitaire

Pour les garanties invalidité et incapacité, la prise en charge des mensualités du prêt peut se faire de deux façons :

  1. La prise en charge indemnitaire : l’assurance prend entièrement en charge les mensualités du prêt — à hauteur de la quotité souscrite —, sans prise en compte des revenus de l’assuré.
  2. La prise en charge forfaitaire : les revenus de l’assuré sont pris en compte pour déterminer la prise en charge de l’assurance. Ainsi, l’indemnisation de l’assurance viendra compléter les indemnités de la Sécurité sociale et autres indemnités journalières.

La prise en charge indemnitaire est donc plus couvrante et plus avantageuse, mais est logiquement plus coûteuse !

La franchise

L’assurance emprunteur, comme tous les contrats d’assurance, dispose de franchises. Ici, on parle en réalité de délai de franchise : cette dernière n’est pas une somme d’argent, mais un nombre de jours pendant lequel l’assurance ne prendra pas en charge vos mensualités.

Attention, selon les garanties, le délai de franchise varie ! Si chaque assureur est libre de fixer ces délais à sa guise, voici ceux qui sont le plus souvent imposés :

Dans les faits, si vous êtes éligible à la garantie PTIA par exemple, et que cette dernière dispose d’un délai de franchise de 90 jours dans votre contrat, vous devrez donc attendre 90 jours avant que l’assurance ne prenne en charge le remboursement de vos mensualités.

Les délais de franchise sont très importants, puisque plus ils sont longs, plus vous devrez continuer à rembourser vos mensualités, et ce même si vous n’êtes plus en capacité de travailler !

Si vous trouvez votre franchise assurance emprunteur trop élevée, vous pouvez parfois la moduler en échange d’une surprime. Vous serez indemnisé plus rapidement, mais votre assurance emprunteur vous coûtera plus cher : à vous de faire vos calculs !

Le délai de carence

Le délai de carence est — dans son fonctionnement — similaire au délai de franchise, mais attention à ne pas confondre les deux ! En effet, le délai de franchise débute le jour où vous déclarez un sinistre à votre assureur alors que le délai de carence débute le jour de la signature de votre contrat d’assurance !

Pendant ce délai, généralement compris entre 6 mois et un an, vous réglez vos cotisations d’assurance chaque mois, mais en cas de sinistre, de décès ou d’invalidité par exemple, vous ne serez pas couvert.

De ce fait, le délai de carence n’intervient qu’une seule fois : au début de votre contrat. Tout comme pour la franchise, le délai de carence peut varier d’une garantie à l’autre, c’est pourquoi il est indispensable de bien consulter les conditions générales de son contrat ! En revanche, contrairement à la franchise, ce délai n’est pas négociable.

Les obligations de l’assuré

La prise en charge des garanties de l’assurance emprunteur ainsi que son tarif sont fixés en fonction du profil de l’assuré. Ainsi, vous êtes dans l’obligation de signaler tout changement significatif dans votre vie personnelle à votre assureur afin qu’il recalcule les risques à couvrir et, si besoin, ajuste votre prime.

Par exemple, vous devez informer votre assureur des situations suivantes :

  • Vous changez d’activité professionnelle ou stoppez votre activité ;
  • Vous avez contracté une maladie grave ;
  • Vous avez commencé à fumer ;
  • Vous déménagez à l’étranger ;
  • Vous pratiquez désormais un sport extrême.

Votre assureur pourra ensuite recalculer votre prime et limiter s’il le souhaite la prise en charge de certaines garanties. Vous restez cependant libre de résilier votre assurance emprunteur afin de trouver un contrat plus adapté à votre nouvelle situation !

Focus sur la clause d’irrévocabilité des garanties

Il est possible bénéficier de la même couverture, des mêmes garanties et du même tarif tout au long de la vie de votre contrat d’assurance emprunteur, même si votre situation change ! Pour cela, assurez-vous que votre contrat comporte une clause d’irrévocabilité des garanties.

Cette clause stipule que les garanties qui vous sont accordées lorsque vous signez votre contrat s’appliqueront jusqu’à la fin de ce dernier, sans pris en compte d’une éventuelle évolution de votre situation personnelle. Dans les faits, grâce à cette clause, vous n’êtes plus contraint de signaler à votre assureur les changements intervenant dans votre vie privée ou professionnelle !

Par exemple, si vous commencez à fumer alors que lors de la signature de votre contrat des années plus tôt vous étiez non-fumeur, ou que vous changez d’activité professionnelle, les risques que vous représentez ne seront pas recalculés et votre prime d’assurance restera la même. En cas de sinistre, les garanties et niveaux de prise en charge ne changeront également pas !

Grâce à la clause d’irrévocabilité des garanties, votre assureur ne peut pas modifier les conditions de votre contrat sans avoir obtenu votre accord explicite.

Comment souscrire une assurance emprunteur ?

Si l’assurance emprunteur est incontournable lorsque l’on contracte un crédit immobilier, y souscrire nécessite de respecter quelques règles. En effet, contrairement aux autres contrats d’assurance classique où il est possible par exemple de s’assurer en ligne en quelques clics, l’assurance emprunteur dispose d’un parcours de souscription plus complexe et se fait par étape.

Remise de la Fiche Standardisée d’Information (FSI) au moment de la simulation du prêt

Depuis le 1er octobre 2015, une Fiche Standardisée d’Information doit obligatoirement vous être fournie par votre banque dès la première simulation de prêt. Ce document doit comporter les mentions suivantes :

  • Les garanties proposées par l’assurance groupe de votre banque ;
  • Le niveau de couverture minimum requis pour chacune de ces garanties ;
  • La quotité d’assurance minimale pour un couple (pour rappel, si vous êtes seul à emprunteur, la quotité minimum sera toujours de 100 %) ;
  • Des précisions concernant les exclusions de garantie, les délais de carence et les délais de franchise ;
  • Une estimation personnalisée du tarif de l’assurance emprunteur ainsi que son impact sur le coût global du crédit.

Même si elle n’est pas contractuelle, la FSI a pour but de faciliter la comparaison des contrats d’assurance entre eux, et vous permettre de sélectionner un contrat individuel qui respecte l’équivalence des garanties exigées par votre banque.

La FSI doit également mentionner la possibilité de souscrire une assurance emprunteur auprès d’un assureur indépendant, et donc de faire une délégation d’assurance. Pour rappel, grâce à la loi Lagarde, vous êtes libre de ne pas choisir l’assurance groupe de votre banque.

Remise de la fiche personnalisée par l’organisme prêteur

La fiche personnalisée est semblable à la FSI, mais elle comporte plus de précisions par rapport aux garanties exigées par la banque et donc aux critères à respecter pour faire une délégation d’assurance.

Ainsi, le CCSF (Comité Consultatif du Secteur financier) a établi une liste de critères disponibles pour les différentes garanties de l’assurance emprunteur :

  • Pour les garanties Décès, Invalidité et Incapacité, 18 critères sont disponibles : la banque peut en choisir 11 au maximum, par exemple la couverture des sports extrêmes ;
  • Pour la garantie Perte d’Emploi, 8 critères sont disponibles et seuls 4 au maximum peuvent être choisis par l’établissement prêteur.

Pour chaque garantie, la banque doit également préciser le niveau de prise en charge minimum exigé. En somme, la fiche personnalisée est le cahier des charges à respecter pour qu’une délégation d’assurance soit acceptée par son établissement bancaire !

Attention, cette fiche personnalisée doit être remise à l’emprunteur au plus tôt afin de lui permettre de comparer les garanties et faire son choix entre le contrat groupe et un contrat individuel !

Les informations à fournir par l’assuré

Pour souscrire une assurance, l’assuré doit impérativement fournir à l’assureur un certain nombre d’informations, afin que ce dernier puisse correctement évaluer les risques à prendre en charge. Cette obligation est d’ailleurs mentionnée par l’article L113-2 du Code des assurances.

Concernant l’assurance crédit immobilier, au-delà des informations classiques à fournir pour établir son profil et son dossier (âge, profession, etc.), il est demandé aux emprunteurs de remplir un questionnaire de santé qui sera ensuite examiné par un médecin-conseil désigné par l’assureur.

Selon votre profil, deux types de questionnaires peuvent vous être demandés :

  1. Le Questionnaire de Santé Simplifié
  2. Le Questionnaire de Santé

Le QSS : Questionnaire de Santé Simplifié

Le QSS est un questionnaire destiné aux emprunteurs considérés comme représentant peu de risques : moins de 55 ans, en bonne santé et avec un prêt inférieur à 400 000 €.

Pour ce questionnaire, il vous suffit de répondre par oui ou non à chacune des questions posées, sans besoin de détailler. Généralement composé d’une dizaine de questions, le QSS demande notamment des informations sur votre IMC, vos antécédents médicaux et votre situation médicale actuelle.

Certaines questions sur votre hygiène de vie peuvent également vous être posées (sports pratiqués, tabagisme, consommation d’alcool, etc.), mais sachez que vous êtes protégé par le secret médical et que votre banque n’a pas accès à vos réponses.

De plus, les informations personnelles telles que votre religion, votre orientation sexuelle ou encore les antécédents médicaux des membres de votre famille ne peuvent vous être demandées en aucun cas.

Fumeur ou non-fumeur ? Pour pouvoir se déclarer comme étant non-fumeur dans un questionnaire de santé, il faut soit ne jamais avoir fumé de sa vie, ou alors avoir arrêté depuis plus de deux ans. Attention, la cigarette électronique est désormais considérée comme étant du tabagisme au même titre que les cigarettes classiques !

Le QS : Questionnaire de Santé

Le QS est obligatoirement demandé aux emprunteurs ayant un profil à risques : âgés de plus de 55 ans ou contractant un prêt d’un montant supérieur à 400 000 € (ce montant peut varier selon les assureurs).

Il peut également être demandé à l’assuré si le médecin-conseil qui a examiné son QSS estime qu’une ou plusieurs de ses réponses doivent être précisées.

Le Questionnaire de Santé est plus complet que le simple QSS, et fait un état des lieux précis du passé médical de l’assuré. En plus des questions posées dans le QSS, vous devrez renseigner les éléments suivants :

  • Vos antécédents médicaux tels que les maladies cardiaques, respiratoires ou encore psychiatriques ;
  • Les potentielles infections graves comme le SIDA ;
  • Vos hospitalisations ;
  • Les séquelles laissées par un accident ;
  • Les chimiothérapies.

Vous devez bien évidemment répondre de la manière la plus exhaustive possible : il vous sera demandé de préciser les dates de vos différents traitements, maladies ou infections. Des justificatifs peuvent également être exigés ! Si vous le souhaitez, il est possible d’adresser une lettre au médecin-conseil de votre assureur afin de mieux expliciter votre situation.

Certains éléments ne doivent pas être déclarés dans un questionnaire de santé d’assurance emprunteur : les cancers traités depuis plus de 10 ans, les traitements simples, les opérations bénignes, les IVG, les méthodes de contraception ou encore les allergies.

Suite à ce questionnaire, le médecin peut valider votre dossier ou demander des examens médicaux supplémentaires : ECBU, analyses biologiques, ECG, test de nicotine, etc. L’assureur peut ensuite décider de vous couvrir sans surprime, avec une surprime ou simplement refuser de vous assurer.

La convention AERAS et le droit à l’oubli pour s’assurer malgré un problème de santé

Des antécédents de santé importants peuvent fortement impacter le prix de l’assurance crédit immobilier, puisque l’assuré sera alors considéré comme étant à risques, ou dans les cas les plus extrêmes conduire à un refus d’assurance. C’est le cas par exemple des personnes ayant un handicap lourd, une affection longue durée ou encore un cancer.

Cependant, afin de faciliter l’accès au crédit immobilier à ces personnes fragiles, l’État a mis en place en 1991 la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé). Cette convention comporte trois grands points importants :

  1. En cas de refus d’assurance, le dossier de l’emprunteur peut être examiné 3 fois afin d’obtenir un contrat sans exclusions ou surprime ;
  2. Les surprimes appliquées aux personnes bénéficiaires de l’AERAS sont plafonnées pour les revenus les plus faibles, et les assureurs sont dans l’obligation de proposer à minima les garanties Décès et PTIA ;
  3. Un droit à l’oubli a été mis en place pour les personnes ayant subi un cancer dont le traitement est terminé depuis plus de 10 ans, sans rechutes. Dans ce cas, il n’est pas nécessaire de déclarer ce cancer dans les questionnaires de santé des assureurs, et aucune surprime ou exclusion de garantie ne peuvent être appliquées pour ce motif !

D’autres pathologies ne peuvent pas faire l’objet de surprime ou d’exclusion grâce à l’AERAS : c’est le cas du VIH, de la mucoviscidose et de la leucémie, des hépatites, ou encore des lymphomes et mélanomes.

Attention, pour pouvoir bénéficier de l’AERAS et souscrire une assurance emprunteur tout en ayant un problème de santé important, il est nécessaire de respecter quelques critères :

  • Présenter un risque de santé aggravé : cancer, handicap, dépression chronique, etc. ;
  • Contracter un prêt de maximum 320 000 € ;
  • Le contrat d’assurance devra arriver à échéance avant les 71 ans de l’assuré.

Combien coûte une assurance de prêt immobilier ?

De nombreux emprunteurs comparent les offres d’assurance crédit immobilier en ne calculant que les intérêts de ce dernier pour faire leur choix. Erreur : le taux de l’assurance est également à prendre en compte, car il a un impact direct sur le coût global d’un crédit !

En moyenne, le coût d’une assurance emprunteur représente entre 25 % et 35 % du coût global d’un crédit immobilier. Il est donc indispensable de bien comparer les offres pour souscrire au contrat le plus avantageux ! 

Voici un exemple de taux d’assurance moyen appliqué pour un emprunt de 150 000 € sur 20 ans, en fonction de l’âge de l’emprunteur.

Comment est calculé le taux ?

Le taux de l’assurance emprunteur correspond au coût annuel de votre assurance par rapport au montant de votre crédit. Ainsi, si ce taux est de 0,40 % par exemple, cela signifie que votre assurance vous coûtera chaque année 0,40 % du montant total de votre emprunt.

Le taux d’une assurance emprunteur dépend également en grande partie des critères suivants, notamment pour les assurances individuelles :

  • Le type d’assurance choisi : assurance groupe ou contrat individuel ;
  • Le nombre de garanties choisies ;
  • Le type de prêt : durée, montant et finalité (achat résidentiel ou investissement locatif) ;
  • Le profil médical de l’assuré : âge, antécédents médicaux, problèmes de santé, fumeur ou non, etc. ;
  • L’activité professionnelle de l’assuré : certains métiers sont considérés comme étant plus à risques que d’autres, comme les pompiers ou les militaires. La stabilité de l’emploi est également prise en compte ;
  • La pratique de sports extrêmes ou de loisirs jugés dangereux.

En somme, plus les risques représentés par votre profil sont élevés, plus votre assurance crédit immobilier sera chère, et inversement. Cependant, l’appréciation de ces risques est propre à chaque assureur, il est donc possible de trouver un contrat plus avantageux en comparant les offres !

Comparer les offres grâce au TAEA

Pour comparer les offres de crédit immobilier, il est donc indispensable de prendre en compte le coût de l’assurance emprunteur avant de faire son choix. Pour cela, les emprunteurs disposent d’un taux auparavant appelé TEG (Taux Effectif Global) puis TAEG (Taux Annuel Effectif Global). Ce taux est censé représenter le coût total d’un crédit, en prenant en compte les éléments suivants :

  • Les frais de dossier ;
  • Les frais de garantie ;
  • Les frais fiscaux ;
  • Les commissions s’il y en a ;
  • Les frais d’assurance.

Cependant, il n’était pas rare que les banques omettent d’inclure les frais d’assurance emprunteur dans le calcul de leur TAEG, induisant ainsi les consommateurs en erreur quant au coût réel de leur crédit.

Pour y remédier, le décret n°2014-1190 du 15 octobre 2014 a introduit un nouveau taux : le TAEA, ou Taux Annuel Effectif d’Assurance. Ce taux a pour objectif de rendre plus clair le coût de l’assurance emprunteur proposée par la banque dans le coût total du crédit, et ainsi de faciliter la comparaison des offres.

Sa méthode de calcul est plutôt simple :

TAEA = TAEG avec assurances — TAEG sans assurances

Selon l’article L311-4-1 du Code de la consommation, les banques doivent obligatoirement indiquer le coût de l’assurance groupe proposée avec le crédit immobilier. Ainsi, depuis 2015, le TAEA doit donc être affiché non seulement dans tous les contrats, mais également sur toutes les publicités d’offre de prêt.

Le TAEA doit impérativement être accompagné du montant total de l’assurance en €, ainsi que du détail des garanties qu’il couvre (décès, invalidité, perte d’emploi, etc.).

Cotisations fixes ou variables ?

On distingue deux modes de calcul des cotisations de l’assurance emprunteur :

  1. Le calcul sur le capital initial emprunté : les cotisations mensuelles sont calculées au début du contrat par rapport au montant total du crédit et restent les mêmes tout au long du remboursement ;
  2. Le calcul basé sur le capital restant dû : le montant des cotisations mensuelles varie en fonction de la somme qui reste à rembourser, c’est un calcul dégressif. Logiquement, elles sont plus élevées en début de crédit et diminuent au fur et à mesure du remboursement pour être quasiment nulles à la toute fin. Cependant, ses cotisations sont également calculées en fonction de l’âge de l’assuré : elles augmentent donc en début de prêt, puis diminuent une fois que la moitié du prêt est remboursé.

En règle générale, les banques optent pour un taux basé sur le capital emprunté quand les assureurs indépendants préfèrent celui basé sur le montant restant dû.

Alors, que choisir ? Cotisations fixes ou cotisations variables ? Le choix dépend entièrement de vos habitudes et de vos projets. Vous souhaitez maitriser votre budget sans avoir de surprise ? Nous vous recommandons donc d’opter pour des cotisations fixes : vous aurez ainsi une visibilité à long terme sur votre budget mensuel.

En revanche, vous avez des projets annexes à votre crédit immobilier comme un voyage lointain ou un autre achat immobilier ? Les cotisations variables vous permettent d’avoir un budget mensuel plus élevé en fin de remboursement de votre crédit, puisqu’elles diminuent au fur et à mesure !

Attention cependant, le type de cotisations choisi n’influe pas de manière significative sur le coût de l’assurance : c’est bien le TAEA qu’il faut prendre en compte pour comparer les contrats !

Les modalités de mise en œuvre de l’assurance

Pour connaître toutes les modalités de mise en œuvre de votre assurance emprunteur en cas de sinistre, il est impératif de consulter les conditions générales et particulières de votre contrat. Voici cependant un petit récapitulatif des documents à fournir pour votre déclaration de sinistre ainsi que de la marche à suivre en cas de désaccord avec votre assureur !

La déclaration de sinistre

Suite à un accident ou une maladie, vous vous retrouvez dans l’incapacité de travailler ? Votre assurance emprunteur peut prendre le relai et rembourser vos mensualités de prêt à votre place. Pour cela, vous devrez faire une déclaration de sinistre : soit en remplissant le formulaire type fourni par votre assureur, soit en rédigeant un courrier en expliquant votre situation (nature, date et cause du sinistre).

Votre déclaration de sinistre devra être transmise à l’assureur — ou à votre établissement bancaire en cas d’assurance groupe — dans les délais prévus dans votre contrat, soit en général :

  • Dans les 3 mois après une perte d’emploi ;
  • Dans les 6 mois après un décès ;
  • Dans les 12 mois en cas d’incapacité de travail.

Nous vous recommandons cependant d’effectuer votre déclaration de sinistre le plus rapidement possible afin de ne pas retarder votre prise en charge et anticiper les éventuelles pièces manquantes au dossier. Une convocation par le médecin-conseil de l’assureur peut également allonger les délais de traitement de votre dossier.

Vous devez également joindre à votre courrier des pièces justificatives attestant de votre situation. Bien évidemment, selon la garantie à mettre en œuvre, les justificatifs diffèrent :

  • En cas de décès de l’assuré, une copie de l’acte de décès ainsi qu’un certificat médical attestant de la mort et indiquant sa cause doivent être envoyés à l’assureur ;
  • En cas d’invalidité permanente, une attestation de la Sécurité sociale sera demandée ;
  • Pour une incapacité de travail par exemple, vous devrez fournir un justificatif d’indemnités journalières de la Sécurité sociale ou un relevé de pension d’invalidité ;
  • Enfin, en cas de perte d’emploi, il vous faudra envoyer une copie de votre contrat de travail, votre lettre de licenciement ainsi qu’un justificatif d’inscription à Pôle Emploi.

La liste précise des documents à fournir à votre assureur en cas de sinistre figure toujours dans les conditions générales de votre contrat !

Après la déclaration de sinistre

Une fois votre déclaration de sinistre transmise à l’assureur, ce dernier étudiera votre dossier pour convenir d’une éventuelle prise en charge. Dans le cas d’un décès, lorsque le dossier est transmis par les ayants-droit de l’assuré, l’assureur demande généralement des justificatifs supplémentaires.

Les délais de prise en charge sont propres à chaque assureur, c’est pourquoi il est important de se référer aux conditions générales de son contrat. En règle générale, si l’assureur accepte votre dossier, la prise en charge se fait dans un délai de 30 jours. Attention cependant aux délais de franchise et de carence !

En cas de fausse déclaration ou d’omission intentionnelle, si l’assureur est en capacité de prouver votre mauvaise foi, il sera en droit d’annuler votre contrat et votre couverture, ainsi que de vous poursuivre en justice.

En cas de litige avec l’assureur

Malgré un dossier complet, votre assureur refuse de vous prendre en charge ? Sachez qu’il est dans l’obligation de motiver ce refus ! Si vous trouvez ce dernier injustifié, il est possible de contester la décision de votre assureur.

Pour ce faire, vous pouvez tout d’abord faire part de votre contestation par courrier en écrivant au service réclamation de votre assureur. Sans réponse de sa part, ou si vous n’arrivez pas à convenir d’un accord, vous pouvez alors saisir le Médiateur de l’assurance.

Si l’assureur conteste votre état, comme votre taux d’invalidité ou d’incapacité, il est possible de faire réaliser une contre-expertise médicale à vos frais.

En cas de vente, de remboursement ou du rachat du crédit

Selon les crédits immobiliers, il est parfois possible de rembourser son emprunt de façon anticipée, c’est-à-dire avant la dernière échéance prévue dans le contrat. Ce remboursement peut être réalisé de deux façons :

  • Partiellement, en remboursant une grande partie d’un coup après une rentrée d’argent par exemple. Dans ce cas, les mensualités de l’assurance emprunteur seront ajustées en fonction du capital restant dû ;
  • Intégralement, en remboursant entièrement le capital restant, suite à un héritage par exemple. Ici, l’assurance emprunteur sera résiliée, puisque le prêt à assurer n’existe plus.

Pour résilier votre assurance emprunteur suite à un remboursement anticipé intégral, il vous faudra envoyer un courrier à votre assureur. Si vous aviez souscrit à l’assurance de votre banque, c’est cette dernière qui s’occupera de la résiliation. Attention cependant, car certaines banques appliquent des pénalités en cas de remboursement anticipé !

Vous disposez de plusieurs crédits et souhaitez les regrouper pour réduire vos mensualités ? C’est possible, grâce au rachat de crédit. Ce rachat est orchestré par un organisme spécialisé, qui aura la charge de solder vos dettes auprès de vos créanciers. C’est ensuite à cet organisme unique que vous devrez vous adresser pour rembourser votre crédit.

Vos différents crédits seront rassemblés en un seul, avec un taux et une durée uniques : c’est donc en réalité un nouveau crédit ! Les assurances emprunteur de vos anciens emprunts seront résiliées, puisque les crédits n’existent plus : il vous faudra alors en souscrire une nouvelle pour couvrir votre nouvel emprunt.

Tout comme pour la souscription à un prêt classique, vous avez alors le choix :

  • Opter pour l’assurance groupe proposée par l’organisme de rachat de crédit, similaire à celle d’une banque ;
  • Choisir un contrat individuel auprès d’un assureur indépendant, mais attention à bien respecter l’équivalence des garanties !

Hypothèque ou caution : quelle garantie choisir ?

En plus de l’assurance emprunteur, les établissements bancaires exigent également la souscription à l’une des deux garanties suivantes :

  1. L’hypothèque : en cas de défaut de paiement, la banque peut saisir le logement de l’emprunteur pour le mettre en vente aux enchères judiciaires et ainsi récupérer son dû ;
  2. La caution : assurée par des filiales internes d’un groupe bancaire ou par le Crédit Logement, elle mutualise les risques entre assurés et couvre l’emprunteur défaillant grâce au fonds de garantie mis en place.

La caution est en réalité décomposée en deux partie : la commission de caution, non remboursable et d'un montant pouvant varier entre 170€ et 620€, et la participation au Fonds Mutuel de Garantie qui peut être en partie restituée après le remboursement total du crédit, calculée en fonction du capital emprunté.

Le montant de la caution dépend donc de l'emprunt en question, mais également de la société de cautionnement choisie ! Pour y voir plus clair, le Crédit Logement propose un simulateur de caution crédit immobilier en ligne.

Voici un petit tableau récapitulatif des avantages et inconvénients de chacune de ses garanties pour vous guider dans votre choix entre hypothèque et caution :

Attention, l’hypothèque est souvent obligatoire pour les prêts aidés comme le Prêt à l’Accession Sociale (PAS) ou le Prêt à Taux Zéro (PTZ) associé à un PAS, ainsi que pour les prêts sans apport.

En résumé, la caution est plus rassurante et souvent plus simple à mettre en place même si ses conditions d’obtentions sont souvent strictes. Attention : les banques ont des critères précis, et n'acceptent pas toutes les sociétés de cautionnement. Elles font donc parfois pression sur les emprunteurs pour les inciter à se tourner vers l'une de leurs filiales pour souscrire une caution, ou carrément une hypothèque !

Questions fréquentes

  • L'assurance emprunteur est-elle obligatoire ?

    Théoriquement non mais en pratique toutes les banques exigent une assurance avant de vous accorder le crédit immobilier, afin de garantir leur prêt.

  • Suis-je obligé de souscrire à l'assurance de la banque ?

    Non, vous êtes libre de souscrire une assurance auprès d'un autre organisme par le biais d'une délégation d'assurance. Les banques n'ont pas le droit de vous obliger à prendre leur contrat groupe mais dans la pratique, elles sont souvent très insistantes...

  • Peut-on changer d'assurance emprunteur ?

    Oui, et il y a souvent de belles économies à réaliser à la clé ! Vous pouvez changer à n'importe quel moment dans les 12 mois suivant la signature de l’offre de prêt, avec la Loi Hamon et à chaque date anniversaire de la souscription de votre contrat, avec la Loi Sapin II ou amendement Bourquin.

  • Quel est le prix d'une assurance de prêt immobilier ?

    L'assurance emprunteur représente en moyenne entre 25 % et 35 % du coût global d’un crédit immobilier donc mieux vaut se pencher dessus ! Selon votre âge et votre situation, le taux moyen peut aller de 0,40% jusqu'à près de 1%.

  • Puis-je choisir mes garanties ?

    Certaines garanties sont obligatoires (décès, perte d'autonomie) et d'autres facultatives. Si vous changez d'assurance emprunteur, vous devrez conserver les mêmes garanties afin de respecter le principe d'équivalence des garanties sinon la banque peut refuser votre nouvelle assurance.

  • Peut-on se faire rembourser l'assurance emprunteur ?

    Oui, dans certains cas à l'issue de la fin du remboursement de votre crédit si les risques pour lesquels vous étiez assuré ne sont pas survenus, mais ce la ne concerne que les crédit souscrits entre 1996 et 2005.

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