Terrain non viabilisé : les règles de construction

Comment construire sur un terrain non viabilisé et le raccorder aux réseaux publics ?

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Avant de faire construire sa maison, il est primordial de trouver le terrain adapté. Aujourd’hui, de nombreux terrains à bâtir sont vendus en étant non viabilisés, - c’est-à-dire non raccordés aux principaux réseaux publics - à des prix très attractifs. Est-ce une bonne idée d’acheter un terrain non viabilisé ? Comment le raccorder, et à quel coût ? Et surtout, peut-on construire une maison sur un terrain non viabilisé ? On vous dit tout !

Qu’est-ce qu’un terrain non viabilisé ?

Par définition, un terrain non viabilisé est un terrain vide, qui ne contient aucune construction avec des fondations, mais qui est en théorie constructible. Mais avant tout, un terrain non viabilisé est une parcelle qui n’est pas raccordée aux différents réseaux publics :

  • Le réseau d’eau potable ;
  • Le réseau d’eaux usées, de tout-à-l’égout ou d’assainissement collectif selon la commune ;
  • Le réseau d’électricité ;
  • Le réseau téléphonique ;
  • Le réseau de gaz.

Sans les raccordements à ces différents réseaux, il n’est pas possible faire construire un logement : il est donc nécessaire de faire raccorder un terrain non viabilisé avant d’envisager d'autres travaux de construction !

Différence avec un terrain non constructible

Attention à ne pas confondre un terrain non viabilisé, c’est-à-dire non raccordé aux réseaux publics, avec un terrain non constructible. Un terrain non viabilisé peut tout à fait être constructible ! Dans ce cas, il suffit de le raccorder aux différents réseaux nécessaires pour pouvoir bâtir sa maison dessus.

En revanche, dans le cas d’un terrain non constructible, la configuration de la parcelle fait que le sol et le sous-sol ne sont pas aptes à supporter le poids d’une construction : il n’est donc absolument pas possible d’y faire construire une maison !

Les règles en matière de construction

Avant toute chose, que votre terrain soit viabilisé ou non, il est indispensable de s’assurer qu’il soit constructible, c’est-à-dire que la structure du sol est compatible avec des travaux de grande ampleur selon les critères du Code de l’urbanisme.

Pour savoir si votre terrain est constructible, vous devez consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de votre commune ou, à défaut, le Plan d’Occupation des Sols (POS). Si votre terrain est constructible, et qu’il est possible de le viabiliser, vous devrez alors demander un permis de construire pour entreprendre les travaux de raccordement, puis le chantier de construction de votre maison.

En revanche, si le terrain non viabilisé n’est pas constructible, il ne sera pas possible de le faire raccorder aux réseaux publics ni de construire votre logement dessus.

Quelle assurance pour ce type de terrain ?

Il n’existe pas à proprement parler d’assurance pour terrain non viabilisé. En revanche, vous pouvez protéger votre terrain nu en souscrivant une assurance habitation propriétaire : la garantie responsabilité civile couvrira non seulement votre future résidence, mais également le terrain qui l’entoure.

Cette assurance est totalement facultative, mais nous vous recommandons fortement d’y souscrire : en cas de sinistre impliquant votre terrain, vous seriez responsable des dommages causés à vos voisins ou à la voie publique par exemple. Sans assurance, les frais de réparations seront entièrement à votre charge !

Pendant les travaux de construction de votre maison, vous devrez en revanche obligatoirement souscrire une assurance dommages ouvrage. Elle couvrira votre logement contre les malfaçons pendant 10 ans à compter de la réception du chantier.

Raccordements : comment faire viabiliser un terrain ?

Pour faire viabiliser un terrain, et donc le faire raccorder aux réseaux publics nécessaires, certaines étapes et démarches administratives doivent être suivies scrupuleusement, sous peine de voir votre projet retardé ou même annulé.

Les démarches à effectuer

Après vous être assuré que votre terrain est bien constructible en consultant le PLU de votre commune, vous devez demander un certificat d’urbanisme préopérationnel à votre mairie. Ce certificat a pour but de lister les équipements de raccordements situés à proximité du terrain, et donc de mesurer la faisabilité ou non de la viabilisation.

Les travaux nécessaires au raccordement d’un terrain non viabilisé sont considérés au même titre que les travaux de construction d’une maison : il est donc indispensable de demander un permis de construire à votre mairie avant de pouvoir viabiliser votre terrain !

Une fois le certificat d’urbanisme et le permis de construire obtenus, vous pouvez demander différents devis de raccordement à des professionnels afin d’estimer votre budget.

Chaque type de raccordement nécessite l’intervention d’une société différente : cette étape peut donc prendre du temps. Anticipez vos démarches pour ne pas retarder le chantier de votre futur logement !

Combien coûtent les travaux de viabilisation ?

Le coût des travaux de raccordement d’un terrain non viabilisé dépend en grande partie de la configuration du terrain. En effet, plus il est éloigné des réseaux publics déjà existants, plus les travaux de viabilisation seront coûteux !

Chaque type de raccordement dispose de ses propres fourchettes tarifaires :

  • Pour un raccordement électrique, comptez entre 1000 € et 1500 € selon la puissance souscrite et la distance séparant votre compteur du réseau d’électricité. Si la distance est supérieure à 30 mètres, le tarif augmentera de 200 € par mètre de plus ;
  • Le raccordement au réseau de gaz est facturé entre 300 € et 1000 € en moyenne pour une distance de moins de 30 mètres. Au-delà, chaque mètre linéaire supplémentaire sera facturé une centaine d’euros en plus ;
  • Pour un raccordement à l’eau, les tarifs sont compris entre 800 € et 1500 € si la distance entre le terrain et le réseau n’excède pas 10 mètres. Au-delà, vous devrez ajouter 50 € par mètre linéaire supplémentaire ;
  • Le raccordement à l’assainissement collectif est le plus coûteux : en moyenne entre 3000 € et jusqu’à 10 000 € si la pose d’une fosse septique est nécessaire ;
  • Le raccordement au réseau téléphonique est généralement facturé 200 €.

N’oubliez pas non plus d’aménager une route ou une voie d’accès à votre terrain. Si ce dernier est enclavé et que vous devez passer sur un autre terrain pour y accéder, vous devrez alors demander une servitude de passage à vos voisins !

En plus des frais inhérents à chaque raccordement, vous devrez également prendre en compte les différentes taxes liées à la viabilisation d’un terrain, et notamment la taxe PRE (Préparation Raccordement Égout) et la taxe TLE (Taxe Locale d’Équipement).

En résumé, comptez entre 5000 € et 15 000 € pour l’ensemble des travaux de viabilisation de votre terrain. Bon à savoir : si les travaux de viabilisation de votre terrain sont entièrement à votre charge, les aménagements nécessaires côté rue seront pris en charge par votre commune.

Acheter un terrain non viabilisé : bonne ou mauvaise idée ?

Au vu des travaux de raccordement nécessaires, acheter un terrain non viabilisé peut faire peur. Cependant, cela peut également s’avérer être plus économique que d’acheter un terrain déjà raccordé aux réseaux publics !

Le prix d’un terrain non viabilisé

Parce qu’ils ne sont pas encore raccordés, les terrains non viabilisés sont souvent vendus bien moins cher qu’un terrain prêt à construire. En moyenne, vous pouvez espérer une décote allant jusqu’à 50 % !

Attention toutefois à ne pas vous emballer trop vite face à un prix de vente très bas. Selon la disposition de votre parcelle, le coût des différents travaux de raccordement peut vite grimper, réduisant significativement les économies réalisées à l’achat.

Le conseil de Luko : si vous prévoyez d’acheter un terrain non viabilisé, demandez des devis de raccordement à plusieurs sociétés. Cela vous permettra non seulement d’évaluer le coût des travaux, mais vous pourrez aussi négocier le prix de vente en conséquence.

Attention aux mauvaises surprises

S’il est possible de réaliser de belles opérations financières en misant sur l’achat d’un terrain non viabilisé et la possibilité de faire les travaux de raccordement par la suite, ne vous précipitez pas !

Tout d’abord, il n’y a aucune garantie de réussite quant à la faisabilité des travaux : il est possible que le terrain soit trop éloigné des réseaux publics, et que par conséquent certains raccordements soient impossibles à réaliser.

Ensuite, faire viabiliser un terrain prend beaucoup de temps : chaque raccordement est effectué par une entreprise ou un organisme dédié, et est soumis à ses propres délais de mise en service. Enfin, les délais d’obtention du permis de construire dépendent de chaque commune : un service administratif peu réactif peut donc fortement retarder vos projets !

En moyenne, comptez entre 3 et 6 mois pour faire tous les raccordements nécessaires à la viabilisation de votre terrain, si tout se passe bien. Intégrez donc bien ces délais dans votre projet de construction !

Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.