TAEG : le taux annuel effectif global du crédit immobilier

Définition, calcul, et frais inclus : tout ce qu’il faut savoir sur le TAEG du crédit immobilier.

L'assurance emprunteur par Luko

Indicateur indispensable pour la comparaison des offres de crédit, le TAEG peut être de prime abord difficile à appréhender. Définition, frais pris en compte, méthode de calcul : on vous dit tout ce qu’il faut savoir sur le Taux Annuel Effectif Global pour vous aider à mieux comprendre le coût réel de votre crédit immobilier.

Qu’est-ce que le TAEG du crédit immobilier ?

Le TAEG, ou Taux Annuel Effectif Global, est un taux fournit par votre banque dès votre première simulation de prêt. Ce taux regroupe l’ensemble des frais liés à la souscription d’un crédit immobilier afin de vous permettre d’évaluer le coût total de votre emprunt.

Le TAEG est un indicateur qui s’exprime par un pourcentage annuel du montant emprunté. Il est indispensable, car il peut vous permettre de comparer objectivement plusieurs offres de crédit pour une même somme empruntée.

Depuis fin 2016, le TAEG remplace le TEG (Taux Effectif Global) comme indicateur du coût total d’un crédit, car jugé plus représentatif des coûts réels et plus précis.

Les frais pris en compte

Le TAEG regroupe la totalité des frais générés lors de la souscription à un prêt immobilier, soit :

  • Les intérêts bancaires, déterminés grâce au taux nominal du crédit ;
  • Le coût de l’assurance emprunteur ;
  • Les frais de dossiers payés à la banque ;
  • Les éventuels frais de dossiers payés à un intermédiaire, comme un courtier (on parle alors de frais de courtage) ;
  • Les frais de garanties : hypothèque ou caution ;
  • Les frais de l’évaluation du bien immobilier réalisée par un agent immobilier si nécessaire ;
  • Tous les autres frais nécessaires à l’obtention de votre prêt : ouverture et tenue d’un compte bancaire, achat de parts sociales, etc.

Un indicateur pour comparer les offres de crédit

Nous l’avons vu, les intérêts ne sont pas les seuls frais à prendre en compte pour évaluer le coût total d’un crédit : comparer uniquement le taux nominal de plusieurs offres de crédit ne sera donc pas optimal.

Le TAEG est donc un indicateur indispensable aux emprunteurs souhaitant estimer le coût de leur crédit immobilier et comparer les offres pour un même montant emprunté, puisqu’il prend en compte tous les frais liés à un crédit immobilier !

En effet, comme la méthode de calcul est la même pour tous les établissements prêteurs, le TAEG est un indicateur fiable et objectif qui vous permettra de mettre en concurrence différentes offres de prêt et donc de choisir le meilleur contrat.

TAEG et taux d’usure actuel

Selon la loi, le TAEG d’un crédit immobilier doit impérativement être inférieur au taux d’usure en vigueur. Ce taux d’usure, défini par l’article L314-6 du Code de la Consommation, est fixé par la Banque de France chaque trimestre et est publié au Journal Officiel.

Le taux d’usure a pour but de protéger les consommateurs, et de leur éviter d’emprunter de l’argent à des taux inconsidérés. Ainsi, si votre TAEG dépasse le taux d’usure en vigueur, votre de demande de crédit sera automatiquement refusée puisque votre établissement prêteur risquerait alors une amende de 45 000 € !

Il existe différents taux d’usure en fonction de la durée et du type de prêt, mais également du montant emprunté. Voici un tableau récapitulatif des taux d’usure en vigueur au second trimestre 2021 pour les crédits immobiliers :

Taux d'usure 2021 pour les crédits immobiliers

Type de crédit immobilier Taux d’usure en vigueur depuis le 1er avril 2021 jusqu’au 30 juin 2021

Crédit à taux fixe pour une durée inférieure à 10 ans

2,52 %

Crédit à taux fixe pour une durée entre 10 ans et 20 ans

2,52 %

Crédit à taux fixe pour une durée supérieure à 20 ans

2,60 %

Crédit à taux variable

2,53 %

Prêt relais

3,05 %

TAEG fixe vs TAEG révisable

Selon votre profil, votre budget et votre projet immobilier, il est possible de choisir entre deux types de TAEG :

  • Le TAEG fixe : vos mensualités de prêt sont alors constantes durant toute la durée de votre remboursement. Vous bénéficiez ainsi d’une vision au long terme de votre budget et des dépenses à prévoir chaque mois.
  • Le TAEG variable, ou révisable : cette fois, votre TAEG est indexé sur un indicateur de référence (généralement l’indicateur Euribor). Vos mensualités de prêt peuvent donc augmenter ou diminuer durant le remboursement de votre crédit.

La majorité des emprunteurs préfèrent choisir un TAEG fixe, car il est synonyme de plus de sécurité. Cependant, votre choix est libre et dépend en grande partie de votre degré d’acceptation du risque !

Le calcul du TAEG

Le calcul du TAEG se base sur une équation établie par le Parlement européen, reprise dans l’article R314-3 du Code de la consommation. Cette méthode de calcul est complexe, c'est pourquoi nous vous recommandons de vous reporter à la FSI fournie par votre banque, ou d’utiliser des outils de simulation et de calcul en ligne pour estimer votre TAEG.

Plus le TAEG est élevé, et plus votre crédit immobilier sera coûteux. En moyenne, on estime qu’un TAEG avantageux se situe entre 1,5 % et 2 %.

Les frais non inclus

Si le TAEG est un indicateur plutôt complet, certains frais ne sont tout de même pas compris. Attention donc à également prendre en compte les frais suivants lorsque vous comparez plusieurs offres de crédit immobilier :

  • Les éventuelles pénalités en cas de remboursement anticipé ;
  • Les frais de mainlevée de l’hypothèque en cas de revente du bien immobilier ;
  • Les frais liés à un manquement de votre part au contrat ;
  • Les frais de notaire.

Attention, si vous faites une délégation d’assurance, il est possible que la banque vous communique un TAEG dans lequel le coût de l’assurance n’est pas compris !

Calculer le coût de l’assurance emprunteur à partir du TAEG

Le TAEG est également indispensable pour calculer le coût de votre assurance de prêt. En effet, le TAEA — ou Taux Annuel Effectif d’Assurance — représente la part de votre assurance emprunteur dans le coût total d’un crédit et se calcule de la façon suivante :

TAEA = TAEG avec assurance — TAEG sans assurance

Le TAEA est un indicateur précieux pour comparer plusieurs offres d’assurance prêt immobilier — avant de faire une délégation d’assurance par exemple — et peut ainsi vous permettre de faire baisser le coût global de votre emprunt.

Attention cependant à ne pas comparer uniquement le coût de l’assurance emprunteur : l’étendue des garanties et les plafonds d’indemnisation sont tout aussi importants !

Faire baisser son TAEG

Pour faire baisser le TAEG — et donc le coût — de votre crédit immobilier, il est possible de jouer sur deux de ces composantes principales :

  • Les frais de dossiers : il est souvent possible de les négocier avec la banque, surtout si vous disposez d’un bon profil ;
  • L’assurance de prêt.

Choisir une délégation d’assurance est en effet un bon moyen de faire baisser un TAEG, puisque l’assurance emprunteur peut représenter jusqu’à un tiers du coût total d’un crédit !

En souscrivant une assurance de prêt auprès d’une compagnie indépendante, vous bénéficierez non seulement d’un contrat 100 % personnalisé à un tarif compétitif, mais vous aurez également plus de marge de négociation sur vos niveaux de couverture.

Les obligations des banques

La mention du TAEG correspondant à votre offre de crédit est obligatoire : la banque doit impérativement l’indiquer dans la Fiche Standardisée d’Information remise dès la première simulation de prêt.

En l’absence de TAEG sur cette fiche, la banque risque une amende de 150 000 € et perd tout droit sur vos intérêts. Un juge pourra décider de remplacer le taux d’intérêt fixé par la banque par le taux d’intérêt légal, et votre établissement prêteur devra vous rembourser la différence.

Sachez qu’il est possible de contester le calcul ou le montant de votre TAEG dans un délai légal de 5 ans, mais uniquement si vous êtes en capacité de prouver le préjudice subi.

Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.