Souscrire une assurance pour le compte de son locataire ?

Pourquoi et comment souscrire une assurance habitation pour le compte de son locataire ?

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Bien qu’elle soit obligatoire en tant que locataire, il arrive parfois que le locataire ne respecte pas son obligation d’assurance. Quelles sont les solutions possibles en cas de défaillance du locataire ? Dans quels cas est-il possible de souscrire une assurance pour le compte de son locataire ? Si toutes ces questions restent sans réponse, cet article est fait pour vous !

Les cas où le propriétaire peut souscrire une assurance pour le compte du locataire

  • En cas de défaut d’assurance du locataire : si le locataire refuse de souscrire une assurance ou de fournir le justificatif attestant de celle-ci, le propriétaire a le droit de souscrire un contrat d’assurance habitation pour le compte de son locataire ;
  • En colocation : le propriétaire peut souscrire une assurance à la place de ses locataires à partir du moment où cela a été convenu d’un commun accord. Cela doit impérativement être stipulé sur le contrat de location ;
  • Par défaut : il est tout à fait possible de souscrire une assurance en plus de celle du locataire pour s'assurer d'être bien garanti en cas de sinistre dans son bien donné en location.

Rappel : l'obligation d'assurance par le locataire

Ce que dit la loi

L'assurance habitation est elle obligatoire ? Conformément à la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 - article 7, le locataire a l’obligation de souscrire une assurance habitation auprès de l’assureur de son choix. Son but ? Couvrir les risques locatifs comme un dégât des eaux ou un incendie par exemple. Le locataire doit être en mesure de présenter une attestation d'assurance habitation à son bailleur :

  • à l’entrée dans le logement ;
  • chaque année, à la demande du propriétaire ;
  • à l’occasion du renouvellement du bail.

Que couvre l'assurance habitation du locataire ?

Le locataire, doit souscrire à minima une assurance risques locatifs comprenant les couvertures suivantes :

  • Garantie incendie ;
  • Garantie explosion ;
  • Garantie dégât des eaux.

Attention, cette assurance ne couvre que les dégâts causés au logement lui-même. Les compagnies d’assurance couplent systématiquement celle-ci à la responsabilité civile afin de couvrir les éventuels dégâts occasionnés aux tiers et aux voisins. Si le locataire souhaite également garantir ses biens, il devra alors de souscrire une assurance multirisque habitation.

En cas de défaut d'assurance du locataire

Que faire en cas de défaut d'assurance du locataire ? Si votre locataire ne vous transmet pas de justificatif d’assurance, vous avez la possibilité de résilier le contrat de bail ou de souscrire une assurance pour son compte.

Un dispositif permis par la loi Alur

Bien qu’il soit possible de résilier le contrat de location en cas de de défaut d’assurance du locataire, cette procédure s’avère souvent fastidieuse et coûteuse. Afin d'éviter d'en arriver là, la loi ALUR propose une alternative plus souple en permettant au bailleur de souscrire une assurance pour le compte de son locataire.

La procédure à respecter par le bailleur

Si votre demande d'attestation d’assurance est restée sans réponse malgré vos différentes demandes, voici la procédure à suivre :

  • Étape 1 : envoi d’une lettre de mise en demeure en recommandé avec avis de réception à votre locataire lui demandant de vous fournir l’attestation sous un délai d'un mois ;
  • Étape 2 : si la mise en demeure n'a pas permis de régler la situation, vous pouvez alors lui envoyer un nouveau courrier recommandé avec avis de réception lui expliquant votre volonté de souscrire une assurance pour son compte ou de résilier le bail.

Si le locataire ne fournit toujours pas d'attestation d'assurance

Votre locataire ne réagit pas à vos mises en demeure ? Deux options s’offrent à vous :

  1. Résilier le bail et donner congé au locataire (si le bail contient la clause résolutoire) ;
  2. Souscrire une assurance pour le compte du locataire.

Si vous prenez la décision de souscrire une assurance pour le compte de votre locataire, vous renoncez à l'application de la clause résolutoire. Cela signifie que vous ne pourrez pas demander la résiliation du bail pour défaut de présentation d’assurance.

10% de pénalité pour le locataire

Vous avez la possibilité de répercuter le coût de l'assurance habitation à votre locataire mensuellement. Afin de vous dédommager des démarches entreprises, vous pouvez majorer le montant de la prime de l'assurance habitation du locataire, dans la limite de 10 %, comme le prévoit le décret n°2016-383 du 30 mars 2016.

Si le locataire veut mettre fin à l'assurance souscrite par le propriétaire

Pour que l’assurance souscrite par le bailleur prenne fin, le locataire a l’obligation d’en souscrire une à son nom. C’est seulement à cette condition que l’assurance souscrite par le propriétaire pourra être résiliée.

Le cas de la colocation précisé par la loi Alur

Dans le cas d’un contrat de bail en colocation, vous pouvez convenir d’un commun accord, avec vos locataires, de souscrire une assurance habitation pour leur compte, grâce aux dispositions prévues par la loi ALUR (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 - article 8-1). Cela permet de faciliter les procédures surtout lorsque les colocataires sont nombreux avec des durées de bail variables.

Cette mesure offre également trois avantages majeurs pour le propriétaire et pour les colocataires :

  • Le bailleur est assuré que son logement est bien couvert en cas de sinistre ;
  • Les colocataires n’ont aucune démarche à réaliser concernant l’assurance de leur logement ;
  • La gestion des sinistres est simplifiée et moins longue puisqu'il n'y a qu'un seul assureur qui couvre l'ensemble de l'habitation et tous les colocataires.

Suite à la souscription du contrat d’assurance, le bailleur doit remettre aux colocataires une copie de celui-ci ainsi qu’à chaque renouvellement du contrat. Les colocataires sont également libres de mettre fin au contrat d’assurance, pour cela il leur suffit de remettre un justificatif d’assurance au bailleur.

Le bailleur peut-il souscrire une assurance pour le compte du locataire par défaut ?

Le bailleur est autorisé à souscrire une assurance pour le compte de son locataire même s’il est déjà titulaire d’un contrat puisque la loi n’interdit pas le cumul d’assurances. Toutefois, conformément à l'article L121-4 alinéa 1 du Code des assurances, votre locataire a l’obligation de le mentionner à sa compagnie d’assurances.

Cette solution n'est toutefois pas conseillée car le locataire n'étant pas en défaut d'assurance, vous ne pourrez pas répercuter le coût de cette assurance dans les charges locatives.

Souscrire une assurance pour le compte du locataire

Le principe de souscription "pour le compte de qui appartiendra"

Dans le cas de l’assurance « pour le compte de qui appartiendra », le propriétaire se substitue à l’obligation d’assurance du locataire. Il garantit lui-même le logement, le mobilier ainsi que les dommages occasionnés aux voisins ou aux tiers. Le propriétaire n’a donc dans ce cas de figure aucune nécessité de vérifier si le locataire possède une assurance. Cette assurance est particulièrement adaptée dans le cas de locations saisonnières ou de courte durée.

Comment souscrire ?

Toutes les compagnies d’assurance ne permettent pas de souscrire une assurance pour le compte de son locataire, il convient de se renseigner pour vous en assurer.

Chez Luko vous pouvez choisir de souscrire pour vos locataires en un clic lors de la réalisation de votre devis en ligne :

Qui paie les primes d'assurance dans ce cas ?

  • En cas de défaut d'assurance du locataire : Lorsque le bailleur souscrit une assurance habitation pour le compte de son locataire défaillant, le montant de la prime d’assurance est alors ajouté aux charges locatives (par douzième à chaque paiement du loyer). La somme correspondante doit être mentionnée sur l’avis d’échéance ainsi que la quittance de loyer ;
  • Dans le cadre d'une colocation : Le bailleur a la possibilité de refacturer le coût de l’assurance mensuellement en surplus du loyer. Les frais liés à la prime d’assurance doivent être mentionnés distinctement sur la quittance de loyer remise aux colocataires chaque mois ;
  • Par défaut : le propriétaire qui décide de souscrire lui-même un contrat d'assurance devra assumer le coût financier de celle-ci car il ne pourra pas récupérer les primes d'assurances via les charges locatives.

En cas de sinistre dans le logement en location

En tant que titulaire du contrat d'assurance, il appartient au bailleur d'effectuer la déclaration de sinistre auprès de son assureur. Toutefois pour que celui-ci puisse faire le nécessaire le locataire doit informer le propriétaire dès la détection du problème. Notez que certaines compagnies d'assurance permettent aux deux parties de déclarer le sinistre, une alternative pratique en cas d'urgence.

Tips : Chez Luko les locataires reçoivent également un accès lorsque le propriétaires les ajoute au contrat. Ils peuvent consulter les garanties et déclarer les sinistres en ligne avec l'aide du propriétaire.

Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.