Le remboursement anticipé du prêt immobilier

Comment faire un remboursement anticipé de son crédit immobilier ?

L'assurance emprunteur par Luko

Vous avez contracté un crédit immobilier il y a plusieurs années, et vous souhaitez le rembourser en avance ? Sachez qu’il est tout à fait possible de rembourser une partie ou la totalité de son prêt avant le terme initial du contrat ! Attention cependant, car votre banque peut vous facturer des indemnités de remboursement anticipé. Calcul, intérêts, assurance : on vous dit tout sur le remboursement anticipé du prêt immobilier.

Le montant remboursable

Après une rentrée d’argent conséquente, vous souhaitez rembourser votre crédit immobilier par anticipation ? C’est tout à fait possible !

On distingue deux types de remboursements anticipés :

  1. Le remboursement partiel : vous ne remboursez qu’une partie du capital restant dû. Vous pouvez soit choisir d’alléger le montant de vos mensualités sans changer la durée de votre prêt, soit continuer de régler le même montant chaque mois en réduisant la durée du prêt. Le remboursement partiel intervient généralement après une rentrée d’argent exceptionnelle, comme un don, un gain ou un héritage par exemple.
  2. Le remboursement total : vous remboursez l’intégralité du montant restant dû à votre banque. Dans ce cas, votre crédit est soldé, et il ne vous reste plus rien à rembourser. Le remboursement anticipé total d’un crédit est souvent dû à la vente de votre bien immobilier, ou à la renégociation de votre crédit.

Attention, si le montant restant à rembourser est inférieur ou égal à 10 % du montant total de votre crédit immobilier, alors le remboursement anticipé pourra être refusé par votre banque.

Quel intérêt pour l’emprunteur ?

Rembourser son crédit immobilier par anticipation pour alléger son budget mensuel est bien évidemment tentant, mais ce n’est pas toujours avantageux !

En effet, un remboursement anticipé entraine des frais qu’il est indispensable de prendre en compte. Selon votre situation, ces frais peuvent être plus élevés que la somme du capital restant à rembourser, des intérêts associés et de l’assurance emprunteur.

Pour savoir s’il est préférable de rembourser votre emprunt par anticipation, ou de placer votre argent dans une assurance-vie par exemple, il convient de faire quelques calculs :

  • Le montant restant à rembourser, sans oublier les intérêts ;
  • Le montant économisé en remboursant le crédit par anticipation, c’est-à-dire la somme des intérêts et des cotisations d’assurance qui ne seront pas versés ;
  • Le montant rapporté en plaçant son capital dans un produit d’épargne pendant toute la durée restante du prêt.

Il vous suffit ensuite de comparer les gains obtenus entre le remboursement anticipé et votre potentielle épargne.

De manière générale, s’il ne vous reste que quelques années avant la fin de votre crédit, il est recommandé d’épargner votre rentrée d’argent plutôt que de rembourser votre emprunt de manière anticipée.

Les indemnités de remboursement anticipé (IRA)

Un remboursement anticipé entraine généralement une réduction de la durée du prêt, ce qui signifie que les banques touchent moins d’intérêts que ce qu’il était prévu au départ.

Pour compenser ce manque à gagner, les établissements prêteurs sont en droit d’exiger le versement d’Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA) lorsque vous souhaitez rembourser votre crédit en avance.

Des conditions de remboursement anticipé fixées par le contrat

Ces indemnités — qui sont en réalité une pénalité appliquée en cas de remboursement anticipé — ne peuvent être réclamées par la banque que si cette disposition est explicitement mentionnée dans le contrat de prêt.

Il est cependant tout à fait possible de négocier le montant de ces indemnités avec sa banque lors de la signature de l’offre de prêt, soit pour les réduire, soit pour les supprimer totalement.

En règle générale, votre banque peut accepter de supprimer les indemnités de remboursement anticipé si vous vous engagez à rembourser votre crédit pendant une durée minimale.

Dans tous les cas, si vous souhaitez rembourser votre crédit par anticipation, étudiez bien les conditions générales de votre contrat de prêt, et plus particulièrement les modalités de remboursement anticipé !

Des pénalités plafonnées par la loi

Chaque banque est libre d’appliquer ou non des indemnités de remboursement anticipé, mais le montant de ces dernières fait toutefois l’objet d’une réglementation stricte par le biais de l’article R313-25 du Code de la consommation :

  • Les IRA ne peuvent pas dépasser le montant de 6 mois d’intérêts du capital remboursé au taux moyen du crédit, dans la limite de 3 % du capital restant dû avant le remboursement anticipé

Attention, dans le cas d’un remboursement anticipé d’un prêt à taux variable, les indemnités exigées peuvent être majorées avec des intérêts compensateurs, c’est-à-dire la somme qui permet d’assurer au prêteur le taux moyen prévu sur la durée du prêt.

Calculer le montant des pénalités

Pour calculer le montant de vos indemnités de remboursement anticipé, votre banque effectue deux calculs en se basant sur la législation en vigueur pour déterminer :

  • Le montant correspondant à 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé ;
  • Le montant correspondant à 3 % du capital restant dû.

Le montant de vos indemnités correspondra alors au montant le moins élevé de ces deux calculs.

Prenons l’exemple d’un remboursement anticipé total d’un crédit de 150 000 € à taux fixe de 2,4 % sur 15 ans contracté en mars 2014. Vous souhaitez rembourser intégralement ce crédit en mars 2021, soit 8 ans avant la fin du contrat, et le capital restant dû est de 86  668 € (hors assurance). Les calculs seront les suivants :

  • 6 mois d’intérêt : ((86  668 € x 6) x 2,4 %) / 12 = 1 040 €
  • 3 % du capital restant dû : 86  668 € x 3 % = 2 600 €

Vos IRA seront donc de 1 040 €, puisque le calcul sur les intérêts est le plus avantageux.

Pour ce même crédit, voici le calcul pour un remboursement anticipé partiel cette fois, d’un montant de 40 000 € :

  • 6 mois d’intérêt : ((40 000 € x 6) x 2,4 %) / 12 = 480 €
  • 3 % du capital restant dû : 86 668 € x 3 % = 2 600 €

Cette fois, les indemnités de remboursement s’élèveront donc à 480 €.

Une exonération des indemnités possible dans certains cas

Si la grande majorité des établissements prêteurs exigent des indemnités en cas de remboursement anticipé, sachez qu’il est possible d’en être exonéré. En effet, l’article L313-48 du Code de la consommation précise qu’il est possible de rembourser un crédit par anticipation sans pénalités dans les trois cas suivants :

  • Lorsque vous vendez votre bien suite à un changement de lieu de votre activité professionnelle (comme après une mutation) ou de celle de votre conjoint ;
  • En cas de cessation d’activité professionnelle forcée — c’est-à-dire suite à un licenciement — pour vous ou votre conjoint ;
  • En cas de décès, de vous ou de votre conjoint.

Ces exonérations s’appliquent à tous les crédits contractés à partir du 1er juillet 1999, vous êtes donc probablement concerné !

En revanche, pour tous les autres cas de figure, il n’est pas possible d’être exonéré grâce à la législation. Cependant, vous pouvez tout de même négocier les indemnités de remboursement anticipé avec votre banque avant de signer votre contrat de prêt.

Que devient l’assurance emprunteur ?

Lorsque vous contractez un crédit immobilier, l’assurance emprunteur est incontournable : si légalement, elle n’est pas obligatoire, toutes les banques l’exigent avant de vous accorder un prêt.

Ainsi, si vous n’êtes plus en mesure de régler vos mensualités de prêt suite à un accident, une maladie ou une perte d’emploi par exemple, c’est votre assurance qui se chargera de rembourser la banque. Les articles de Luko vous aident à tout comprendre à l'assurance de prêt immobilier !

Dans le cas d’un remboursement anticipé du crédit, on distingue deux situations qui impactent l’assurance crédit immobilier :

  1. En cas de remboursement partiel : vos cotisations d’assurance seront recalculées sur la base du capital restant à rembourser, et seront donc en toute logique plus faibles. Dans le cas d’une assurance groupe, c’est votre banque qui préviendra son assureur, vous n’avez donc rien à faire, mais la procédure peut prendre plusieurs semaines. Dans le cas d’un contrat individuel en revanche, vous devrez envoyer à votre assureur le justificatif de remboursement anticipé fourni par votre banque et demander un ajustement de vos cotisations.
  2. En cas de remboursement total : votre contrat d’assurance sera résilié, puisqu’il n’y aura plus de prêt à couvrir. Cette résiliation sera automatique si vous avez souscrit au contrat groupe de votre banque, mais vous devrez vous-même avertir votre assureur de votre remboursement anticipé si vous aviez souscrit un contrat auprès d’une compagnie indépendante.

Comment procéder au remboursement anticipé ?

Vous souhaitez faire un remboursement anticipé de votre crédit immobilier ? La marche à suivre est plutôt simple, puisqu’il vous suffit d’envoyer un courrier à votre banque pour l’informer de votre demande.

Cette dernière devra vous communiquer rapidement le montant des indemnités à verser en cas de remboursement anticipé, mais vous pouvez également utiliser un simulateur en ligne pour vous faire une idée.

Quand faire sa demande ?

Légalement, il n’existe aucun délai de préavis pour le remboursement anticipé d’un crédit immobilier, vous êtes donc libre d’en faire la demande quand bon vous semble. Attention toutefois à bien faire vos calculs entre le montant restant à rembourser, les intérêts et les cotisations d’assurance ou les indemnités à payer en cas de remboursement anticipé pour être certain que votre démarche soit rentable !

À noter : pour éviter de payer des intérêts intercalaires, nous vous recommandons d’effectuer le versement de votre remboursement anticipé en même temps que votre échéance mensuelle !

Rappelons également que, selon les termes de votre contrat, la banque peut refuser un remboursement anticipé si le montant restant dû est inférieur à 10 % du montant initial de votre prêt.

Effectuer sa demande auprès de la banque

Pour effectuer une demande de remboursement anticipé auprès de votre banque, vous devez tout d’abord lui envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception. Dans cette lettre, précisez si vous souhaitez faire un remboursement total ou partiel de votre crédit.

Pour vous guider, voici un modèle de lettre de demande de remboursement anticipé à personnaliser avec vos informations :

Demande de remboursement anticipé de crédit immobilier

Coordonnées de l’emprunteur :

[NOM, Prénom]

[Adresse] [Code postal et ville]

[N° de contrat]

[N° de téléphone]

Coordonnées de l’établissement prêteur :

[Nom de la banque ou organisme de prêt]

[Adresse] [Code postal et ville]

Objet : Demande de remboursement anticipé du crédit immobilier n° [numéro de votre contrat de prêt]

Madame, Monsieur,

Titulaire d’un contrat de prêt immobilier n° [numéro de votre contrat de prêt] d’un montant initial de [montant initial de votre crédit], souscrit au sein de votre établissement le [date de signature de votre offre de prêt], je souhaite aujourd’hui le rembourser [totalement / partiellement avec un versement de X €].

En vertu de l’article L. 313-47 du Code de la consommation, je vous saurais gré de bien vouloir me communiquer le plus rapidement possible le montant des indemnités de remboursement anticipé.

Je me tiens à votre disposition pour tout complément d’information, et vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

Fait à [Ville], le [Date]

[Signature]

Télécharger le modèle au format Word

Après la demande

Une fois votre demande reçue, la banque doit vous répondre dans les meilleurs délais en vous communiquant le montant de votre prêt restant à rembourser, ainsi que le montant des indemnités de remboursement anticipé par courrier ou par message dans votre espace client.

Si votre offre de prêt a été souscrite après le 1er juillet 2016, sachez que l’envoi de ces informations est totalement gratuit. En revanche, pour un crédit plus ancien, il est possible que votre banque vous facture des frais pour le calcul de vos indemnités !

Une fois la réponse de la banque reçue, si le montant des IRA vous convient, vous pouvez faire un versement à votre établissement prêteur pour rembourser partiellement ou en totalité votre crédit immobilier.

En cas de problème ou de litige

La majorité des litiges en cas de remboursement anticipé d’un crédit concernent les indemnités de remboursement demandées par les banques. Tout d’abord, sachez que votre banque ne peut vous réclamer d’indemnités que si votre contrat de prêt le prévoit explicitement !

Si vous négociez une exonération totale ou partielle de ces indemnités avec votre banquier, n’oubliez pas de demander un avenant à votre contrat qui mentionnera cette exonération ! Ainsi, en cas de litige, vous serez couvert.

Pour résoudre un litige ou un problème avec votre banque dans le cas d’un remboursement anticipé de votre crédit, voici la marche à suivre :

  1. Contactez votre conseiller pour tenter de trouver une solution à l’amiable ;
  2. Sans réponse de votre conseiller, ou si cette dernière ne vous satisfait pas, vous pouvez adresser un courrier en recommandé au service client de votre banque, ou au service réclamations ;
  3. Si vous ne parvenez toujours pas à obtenir satisfaction, vous pouvez alors — en dernier recours — saisir le Médiateur Bancaire en lui envoyant un courrier en recommandé.

Les coordonnées du Médiateur de votre établissement bancaire doivent être mentionnées sur le site internet de votre banque, mais également dans votre contrat de prêt.

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Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.