La réglementation incendie dans un immeuble d'habitation

Toutes les règles à respecter dans une copropriété en matière d'incendie

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Vous habitez dans un immeuble ou vous faites partie d'une copropriété ? Vous voulez vous prémunir en cas d'incendie ? Certains dispositifs sont obligatoires dans les parties communes tandis que d'autres sont interdits.

Mais que faut-il réellement prévoir pour assurer la sécurité des habitants en cas d'incendie ? Dans cet article, retrouvez l'essentiel de la réglementation incendie dans un immeuble d'habitation.

Les dispositifs de sécurité obligatoires

Selon l’article 14 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat de copropriété doit veiller au respect de la réglementation relative aux immeubles d’habitation et aux immeubles de grande hauteur et de manière générale à la sécurité de l’immeuble.

Dans le cadre de cette gestion, le syndic doit ainsi veiller à ce que tous les dispositifs de sécurités obligatoires soient :

  • installés ;
  • en bon état de fonctionnement ;
  • et non dangereux.

On compte exactement 7 dispositifs de sécurité obligatoires à ce jour. Les voici :

Les extincteurs

Les extincteurs ne sont pas obligatoires dans tous les immeubles mais sont fortement conseillés. En effet, c'est sans aucun doute, le moyen le plus efficace pour maîtriser un départ d'incendie.

Il faut choisir un type d’extincteur, en fonction de vos besoins. Généralement, il est conseillé de choisir un extincteur à mousse ou à poudre. N'hésitez pas à vous rapprocher d'un installateur d’extincteur qui saura vous guider !

Le saviez-vous ? Des formations sont organisées pour apprendre à manipuler les extincteurs et s'en servir en cas d'incendie !

  • Dans les cages d'escaliers

A contrario, les extincteurs sont obligatoires dans la cage d'escalier de votre immeuble si :

  1. votre immeuble compte plus de 15 étages. Il en faut à minima 1 ;
  2. la hauteur de l'immeuble est supérieure à 50 mètres et que la copropriété n'abrite que des logements ;
  3. la hauteur de l'immeuble est supérieure à 28 mètres mais que la copropriété n'abrite pas que des logements.

Notez que le syndicat des copropriétaires peut choisir d'installer des extincteurs dans les cages d'escaliers même lorsque cela n'est pas obligatoire. Toutefois, la décision doit être validée lors d'une assemblée générale à la double majorité (2/3 de voix) comme le prévoit l'article 26 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965.

  • Dans les parkings

La loi stipule qu'il faut à minima un extincteur pour 15 voitures. Toutefois, si le parking dépasse trois niveaux, il faudra installer obligatoirement des dispositifs d'extinction automatique. Sachez que dans les deux cas, une caisse de sable est aussi à prévoir à chaque niveau du parking.

  • Dans les chaufferies

Selon le matériau utilisé, chaque chaufferie a ses propres obligations. Deux extincteurs dans le local et un dans l'espace de stockage (s'il est différent) sont à prévoir pour les chauffages au fioul. Pour une chaufferie au charbon, il faudra un extincteur dans le local seulement. Quant au chauffage à gaz, un extincteur à poudre polyvalent doit être installé dans le local avec une mention qui stipule "Ne pas utiliser sur flamme gaz."

Chaque propriétaire peut choisir d'installer chez lui, dans ses parties privatives, un extincteur. Le coût sera par contre à sa charge.

Les portes coupe-feu

La porte coupe-feu joue, elle aussi, un rôle non négligeable en cas d'incendie. Elle ne sert pas à l'éteindre ou à l'éviter mais à le contenir et limiter sa progression.

Il est donc normal que les portes coupe-feu soient obligatoires dans une partie des immeubles construits après le 1er janvier 1981, faisant partie des dispositifs anti-incendie dits passifs.

Selon l'arrêté du 31 janvier 1986, mis à jour en 2005, leur emplacement et leur présence dépend de l'année de construction du bâtiment, de son nombre d'étages et de sa hauteur.

Les détecteurs incendie

Il est interdit d'installer des détecteurs incendies dans les parties communes alors qu'ils sont obligatoires dans les appartements privatifs.

Le saviez-vous : l'origine des incendies provient en majorité des parties privées.

Mais vous vous demandez sûrement pourquoi interdire les détecteurs d'incendie dans les parties communes ? La raison est très simple : d'instinct, l'habitant cherchera à sortir de chez lui s'il entend l'alarme incendie sonner dans le couloir. Or, en faisant cela, il risque de se retrouver face au feu !

Selon l’arrêté du 5 février 2013, l’installation de détecteur de fumée est obligatoire dans les parties privatives : « dans les parties privatives des bâtiments d'habitation, au moins un détecteur de fumée normalisé est installé dans chaque logement, de préférence dans la circulation ou dégagement desservant les chambres. Le détecteur est fixé solidement en partie supérieure, à proximité du point le plus haut et à distance des autres parois ainsi que des sources de vapeur ».

L'encloisonnement des cages d'escaliers

Le principe de l'encloisonnement des cages d'escalier est d'installer une porte palière à chaque étage afin de limiter la diffusion de la fumée en cas d'incendie.

L'encloisonnement de la cage d'escalier est à prévoir lors de la construction de l'immeuble. Par la suite, il est très difficile et très coûteux de le faire ajouter. Cette installation est obligatoire dans toutes les copropriétés dont la hauteur de l'immeuble est supérieur à 8 mètres.

Le système de désenfumage des escaliers

Aussi appelé exutoire de fumée, toutes les cages d'escaliers doivent obligatoirement en être équipé. Essentiel pour évacuer la fumée, il fonctionne manuellement soit par air comprimé, soit électriquement.

L'éclairage de secours

Fonctionnant indépendamment des autres circuits électriques, les blocs de secours serviront d'éclairages relais en cas de coupure de courant. Préférez des emplacements stratégiques au niveau des paliers d'escalier par exemple pour faciliter le déplacement des habitants.

La colonne sèche

La colonne sèche est en fait un conduit vide, positionné à la verticale. Son but ? Permettre aux pompiers d'alimenter tous les étages en eau sous pression et donc être beaucoup plus efficaces.

Elle concerne surtout les immeubles de plus de 7 étages. Toutefois, cette installation n'est obligatoire que si le plancher du logement le plus élevé de l'immeuble se trouve au moins à 28 mètres de hauteur.

Quel coût pour la copropriété ?

Coûts moyens d'installation - pose comprise

Equipements Coûts moyen

Extincteur

30 €

Porte anti-feu

270 €

Détecteur d'incendie

40 €

Plans d'évacuation

55 € par étage

Système de désenfumage

1 200 €

Éclairage de secours

30 €

La vérification et l'entretien des équipements

Tout équipement de sécurité incendie doit être entretenu et contrôlé une fois par an au minimum. Le but est de vérifier le bon fonctionnement des installations pourvues :

  • les extincteurs (Arrêté du 20 mai 1963) ;
  • les portes coupe-feu ;
  • l'encloisonnement des portes d'escaliers ;
  • le système de désenfumage ;
  • l'éclairage de secours ;
  • les colonnes sèches.

Selon l'arrêté du 31 janvier 1986, un entretien annuel est imposé aux syndicats de copropriétés. Cette obligation concerne aussi bien les immeubles récents, qu'anciens.

Chaque vérification et toutes les informations relatives à l'entretien doivent ensuite être consignées dans un registre de sécurité.

Mais ce n'est pas tout ! Chaque copropriété doit en plus souscrire un contrat de maintenance annuelle qui dépend de la réglementation de sa famille d'immeuble et des équipements mis en place au sein de l'immeuble.

L'obligation de ramonage

Le syndicat de copropriétaires se doit d'organiser deux fois par an le ramonage des conduits de l’immeuble, communs à tous les habitants. Cet entretien doit toujours être fait par un professionnel.

Le coût de l'entretien pour la copropriété

Coûts moyens d'entretien

Equipements Coût moyen

Extincteur

8€ / pièce + coût de déplacement

Ramonage

60€ / cheminée

Portes anti-feu

500€ / visite

Colonne sèche

120€ / colonne

Mise à jour du carnet d'entretien par le syndic

jusqu'à 200€

L'affichage des plans et des consignes de sécurité

La loi rend obligatoire l'affichage des plans d'évacuations et des consignes de sécurité. Les plans vont en effet permettre aux habitants d'évacuer rapidement, cela même avant l'arrivée des secours. Ils doivent ainsi être affichés dans tous les immeubles, dans 4 endroits précis :

  • dans le hall et à chaque étage de la copropriété ;
  • au niveau de tous les escaliers et ascenseurs ;
  • à chaque niveau de parking ;
  • au niveau des sorties de secours.

Selon l'article R111-13 du Code de la construction et de l'habitation, les plans d’évacuation doivent être affichés dès lors que la copropriété est amenée à être habitée.

Faciliter l’intervention des pompiers

Il est possible, au sein du parking de la copropriété, de réserver des accès et places de stationnement pour les véhicules d'intervention. Même si cela n'est pas obligatoire, ce marquage au sol délimitant les emplacements réservés aux véhicules de secours va faciliter l'intervention des pompiers. Il est également conseillé de ne pas verrouiller les portes palières et les accès aux escaliers, parfois fermées pour éviter les cambriolages.

Le carnet d'entretien de l'immeuble

Ce document répertorie toutes les informations relatives à la maintenance et aux travaux apportés dans l'immeuble. Créé et entretenu par le syndic de copropriété, il est obligatoire depuis 2001.

Si la copropriété possède plusieurs bâtiments, il faudra un seul carnet d'entretien pour tout l'ensemble d'immeubles. Toutefois, il faudra ouvrir un chapitre par bâtiment.

Le décret n° 2001-477 du 30 mai 2001 précise que le carnet d'entretien doit obligatoirement indiquer les mentions suivantes :

  • l'adresse de l'immeuble en question ;
  • l'identité du syndic en exercice ;
  • les références des contrats d'assurances de l'immeuble souscrits ;
  • l'année de réalisation des travaux importants (façades, réfection des toitures, remplacement de l'ascenseur, de la chaudière, des canalisations,...) et les entreprises ayant effectué ces travaux ;
  • la référence des contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs.

La responsabilité des copropriétaires et du syndic

Le syndicat des copropriétaires doit obligatoirement souscrire une assurance pour le compte de la copropriété comme le prévoit l'article 9-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et la loi Alur. De cette manière, la responsabilité des copropriétaires et du syndic sera couverte, en cas de dommages causés par l’immeuble à une personne tierce.

Par exemple : une tuile tombe de la copropriété et blesse un passant.

Les enjeux en matière d'assurance

Le syndicat de copropriété doit soumettre au vote de l'assemblée générale des copropriétaires la décision de souscrire à une assurance comprenant à minima la garantie responsabilité civile. Le syndic devant notamment assurer aux copropriétaires qu’ils pourront jouir et disposer paisiblement de leurs biens il est préférable de souscrire une assurance multirisque immeuble qui comprend en plus de la responsabilité civile, une couverture pour les dommages subis par l’immeuble : incendie, dégât des eaux, vandalisme, bris de glace, tempête, etc.

Consultez notre article dédié à la gestion de sinistres en copropriété pour en apprendre plus sur le sujet.

Voir aussi :

6 questions pour comprendre ce qu’est un syndic de copropriété professionnel
L'assurance en copropriété horizontale
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Comprendre et éviter l'intoxication au monoxyde de carbone
Prévenir les risques d'incendie domestique
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Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.