Que faire en cas de refus d'assurance de prêt immobilier ?

Assurance de prêt : que faire en cas de refus de la banque ? Solutions et alternatives.

L'assurance emprunteur par Luko

Souscrire une assurance emprunteur est souvent imposé par l'organisme prêteur lorsque l’on contracte un crédit immobilier. Mais alors, que faire si la banque refuse d’assurer votre offre de prêt en raison de votre situation à risques ? Motifs de résiliation, recours possibles, solutions alternatives : on fait le point sur vos droits en cas de refus d’assurance de prêt.

Peut-on refuser d’assurer votre prêt immobilier ?

Avant de vous assurer, toute compagnie d’assurance étudie attentivement votre profil pour mesurer les risques à couvrir. Si, après cette étude, il est estimé que votre profil est trop risqué — que ce soit pour motif médical ou pratique d’un sport extrême par exemple —, alors l’assurance est en droit de refuser de vous couvrir.

Un contrat d’assurance est un accord commun passé entre l’assuré et l’assureur : il n’est pas possible de forcer une compagnie à vous assurer, et cette dernière peut donc refuser de couvrir votre prêt immobilier ! En revanche, ce refus doit impérativement vous être notifié et expliqué par écrit.

Les motifs de refus les plus courants

Les causes possibles d’un refus d’assurance de prêt sont nombreuses : emprunteur trop âgé ou atteint d’un risque aggravé de santé, profession risquée, pratique d’un sport extrême, etc. Voici un tour d’horizon des motifs de refus les plus fréquents.

Les critères d’acceptation ou de refus d’un dossier sont propres à chaque assureur : il est donc possible qu’une compagnie refuse de vous couvrir, mais qu’une autre accepte votre profil sans problème !

L’âge de l’emprunteur

L’âge est un des motifs de refus d’assurance emprunteur les plus courants. En effet, plus vous êtes âgé, et plus les assureurs sont réticents à vous faire une proposition d'assurance.

La majorité des assureurs refusent donc d’assurer les prêts des emprunteurs âgés de plus de 65 ans : à partir de cet âge, la souscription est généralement plus compliquée.

Certaines garanties cessent de vous couvrir dès lors que vous n’êtes plus en âge de travailler : c’est le cas de la garantie PTIA ou de la garantie Invalidité Permanente et Totale par exemple.

Le risque de santé aggravé

Lorsque vous souhaitez souscrire une assurance de prêt, il vous est demandé de remplir un questionnaire de santé. Ce questionnaire, qui doit être rempli consciencieusement, porte sur votre santé, vos antécédents médicaux et vos éventuelles pathologies actuelles.

Les réponses à ce questionnaire permettent à l’assureur d’évaluer votre profil médical et donc d’estimer les risques que vous représentez. Si vous êtes atteint d’une maladie, d’une affection ou d’une condition physique particulière, il est possible que votre assurance de prêt soit refusée.

Les assureurs considèrent en effet que certaines pathologies peuvent représenter de trop grands risques à assurer.

L’exercice d’un métier à risques

Même si l'exercice d’une profession à risque est rarement incompatible avec une assurance emprunteur, votre assurance de prêt peut également vous être refusée si vous exercez un métier à risques, comme par exemple :

  • Militaire ;
  • Gendarme ;
  • Sapeur-pompier ;
  • Agent de sécurité ;
  • Secouriste ;
  • Convoyeur de fonds ;
  • Agriculteur ;
  • Marin-pêcheur, docker ;
  • Couvreur ;
  • Ouvrier dans le bâtiment ;
  • Employé travaillant au contact de produits toxiques ou nucléaires ;
  • Pilotes de l’air et personnel navigant ;
  • Guide de haute montagne ;
  • Pharmacien ;
  • Intermittents du spectacle ;
  • Professionnel du cirque ;
  • Journaliste de guerre ;
  • Diplomate.

Ces professions vous exposent à plus de situations dangereuses que la plupart des autres métiers, les assureurs estiment donc que vous pouvez être blessé ou atteint d’une maladie grave plus facilement.

Pour déterminer la dangerosité d’une profession, les assureurs se basent sur les statistiques de décès ou d'invalidité liés à un accident du travail.

La pratique d’une activité ou d’un sport à risques

La pratique d’un sport extrême ou d’une activité à risques est également un motif courant de refus d’assurance de prêt. Si vous pratiquez la plongée sous-marine ou encore le parachutisme, les assurances estiment que vos risques de blessures ou de décès sont plus élevés que la plupart des emprunteurs et seront donc plus réticentes à vous couvrir.

C’est également le cas pour les sports et activités suivantes :

  • L’alpinisme ;
  • Le parapente ;
  • Les sports mécaniques ;
  • Les sports de combat ;
  • Le ski hors-piste ;
  • Le trekking ;
  • Le rafting, le canyoning ;
  • Les sports de voile ;
  • L’équitation ;
  • L’escalade.

Chaque assureur dispose de sa propre liste des sports qu’il considère comme dangereux : vous pouvez donc être refusé par une assurance, mais accepté par une autre ! En règle générale, les assureurs ne refusent pas totalement de vous couvrir à cause d’une pratique sportive : ils appliquent le plus souvent une surprime ou une exclusion de garantie à votre contrat.

Ainsi, si vous vous blessez en pratiquant du ski hors-piste par exemple et que vous vous retrouvez en situation d’invalidité temporaire ou permanente, votre assurance de prêt ne vous couvrira pas.

Bon à savoir : si vous pratiquez un sport extrême en amateur plutôt que de façon professionnelle, l’assureur sera généralement plus clément.

Le risque lié à un pays de résidence considéré comme « dangereux »

Si vous êtes expatrié, votre pays de résidence peut également être un frein à l’obtention d’une assurance de prêt. En effet, votre assureur dispose d’une liste précise de pays pour lesquels il pourra accepter de vous couvrir. Si vous résidez dans l’un de ces pays, vous devrez alors remplir deux documents supplémentaires :

  • Un questionnaire des risques de séjour ;
  • Une demande de faisabilité.

Pour évaluer les risques représentés par votre résidence à l’étranger, l’assurance prend en compte de nombreux critères comme le taux de criminalité du pays, la stabilité politique ou encore l’accès aux soins.

En revanche, si votre pays de résidence ne figure pas dans la liste d’acceptation de votre assureur, il y a de fortes chances que votre demande d’assurance de prêt soit refusée.

Bon à savoir : la garantie IPP n’est jamais accordée aux emprunteurs expatriés, et la souscription aux garanties ITT et IPT est soumise à conditions.

Le risque lié à la situation du co-emprunteur

Lorsque vous contractez un crédit immobilier à deux, en couple par exemple, il arrive que votre dossier soit accepté sans problème par un assureur, mais que celui de votre co-emprunteur pose problème.

Que ce soit pour des raisons médicales, professionnelles ou à cause de la pratique d’un sport à risques par exemple, l’assureur peut refuser de couvrir ce deuxième emprunteur ! Dans ce cas, la solution la plus simple est de souscrire un contrat d’assurance emprunteur différent pour chacun de vous.

Les solutions en cas de refus d’assurance de prêt immobilier

Après étude de votre profil, votre banque refuse de vous assurer et donc de vous accorder un prêt immobilier ? Pas de panique, peu importe les raisons de ce refus, des solutions existent ! Il est tout à fait possible d’obtenir une assurance emprunteur en ayant des problèmes de santé ou une activité professionnelle risquée par exemple.

Opter pour la délégation d’assurance

Le premier réflexe à avoir face à un refus d’assurance de prêt — et notamment lorsque ce refus provient de l’assurance groupe de la banque —, c’est de rechercher une délégation d’assurance.

Depuis 2010, la loi Lagarde autorise tous les emprunteurs à choisir librement leur assurance crédit immobilier. Si votre banque refuse de vous couvrir, vous êtes donc en droit de vous tourner vers une compagnie d’assurance indépendante.

Les exclusions de garantie et critères d’acceptation sont propres à chaque assureur, il est donc possible de trouver un contrat d’assurance emprunteur individuel même si votre profil est jugé risqué par l'assurance de la banque.

La convention AERAS pour les risques de santé aggravés

Pour faciliter l’accès à la propriété aux personnes ayant un profil médical jugé risqué par les assureurs, les pouvoirs publics ont mis en place en 2006 la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé).

Grâce à cette convention, le dossier d’un emprunteur peut être examiné jusqu’à trois fois pour être accepté avec des conditions de couverture standards et au minimum une garantie PTIA.

Les emprunteurs atteints d’une maladie grave comme un cancer ou une affection longue durée, peuvent donc bénéficier de l’AERAS et assurer leur prêt immobilier.

Se tourner vers des assurances spécialisées

Certaines compagnies d’assurances sont spécialisées dans la couverture des métiers à risques ou des emprunteurs seniors par exemple. Il est donc possible d’être couvert même lorsque son profil est refusé par les assureurs classiques.

Attention cependant, car si ces assurances sont plus souples quant à votre profil ou votre état de santé, ces contrats ont généralement des primes d’assurance plus élevées que la moyenne !

Souscrire une assurance séparée pour chaque co-emprunteur

Nous l’avons vu : dans le cas où votre dossier est accepté, mais que celui de votre co-emprunteur pose problème, il est possible de souscrire deux contrats séparés.

En effet, il n’est absolument pas obligatoire pour deux emprunteurs d’être couverts par le même contrat, même si cette solution est souvent synonyme d’économies et de fluidité en cas d’indemnisation.

Rien ne vous empêche donc de souscrire à l’assurance groupe de la banque par exemple, et de chercher une délégation d’assurance qui acceptera de couvrir le deuxième emprunteur.

Les cas où le refus n’est pas total

Dans certaines situations, il arrive que le refus d’assurance emprunteur ne soit que partiel. En effet, un assureur peut accepter de vous couvrir, sans pour autant vous assurer aux conditions standards. Plusieurs cas de figure peuvent alors être envisagés :

  • L’application d’une surprime ;
  • Une exclusion de garantie ;
  • Une exclusion de sinistre ;
  • Un ajournement.

Les surprimes

Si votre assureur estime que les risques à couvrir sont trop grands par rapport aux profils assurés standards, il peut décider d’appliquer une surprime à votre contrat. Une surprime est tout simplement une majoration de vos cotisations d’assurance, c’est-à-dire que le coût de votre assurance emprunteur sera plus élevé que celui d’un assuré ayant un profil plus « classique ».

Une surprime peut être appliquée dans différents cas :

  • Lorsque l’assuré est touché par une maladie ou une pathologie grave, ou une affection longue durée (ALD) ;
  • Lorsque l’assuré pratique un sport à risques ;
  • Lorsque sa profession est jugée dangereuse.

Le montant d’une surprime dépend de chaque compagnie d’assurance et est généralement calculé en fonction d’un pourcentage du tarif de base du contrat.

Une surprime peut être appliquée pour une seule garantie, plusieurs d’entre elles ou bien pour toutes les garanties du contrat d’assurance de prêt.

Le refus d'inclure une ou plusieurs garanties

Si votre profil ou votre état de santé sont jugés trop risqués pour être couverts, mais que ces risques ne sont pas suffisants pour refuser entièrement votre dossier, l’assureur est en droit de vous refuser certaines garanties.

Par exemple, il est possible que votre assureur vous accorde la garantie décès et la garantie PTIA, mais vous refuse la souscription à la garantie IPT, la garantie IPP ou encore la garantie ITT ! Vous êtes libre d’accepter ces conditions ou non, mais attention : les banques peuvent refuser de vous accorder un prêt si votre contrat d’assurance ne comprend pas certaines garanties.

Il peut alors être judicieux de comparer plusieurs contrats pour trouver un assureur qui vous couvrira sans exclusions.

L'exclusion de garantie

Un assuré peut se voir appliquer des exclusions de garantie supplémentaires du fait de son état de santé, de ses activités sportives ou de sa profession par exemple, c’est ce que l’on appelle les exclusions de garantie particulières.

Cela signifie donc qu’il est possible pour lui de souscrire une assurance de prêt comprenant toutes les garanties souhaitées par la banque, mais qu’en cas de sinistre causé par son activité sportive ou professionnelle, il ne sera pas couvert.

Par exemple, si vous vous blessez en parapente et que vous êtes en incapacité de travailler, votre assurance crédit immobilier ne vous couvrira pas : vous devrez continuer de rembourser votre emprunt vous-même.

À la différence des exclusions de garanties générales - qui sont inscrites dans les Conditions Générales d’un contrat et s’appliquent donc à tous les assurés - les exclusions de garantie particulières figurent dans les Conditions Particulières, et ne concernent que l'emprunteur en question.

Pour que cette clause d’exclusion soit valable et que l’assureur puisse l’appliquer en cas de sinistre, elle doit être inscrite formellement dans les Conditions Particulières du contrat, et ce de façon claire et en caractères très apparents comme précisé dans l'article L. 113-1 du Code des assurances.

L’ajournement

L’ajournement est en réalité un refus temporaire : votre assureur estime que votre état de santé est trop risqué pour être couvert immédiatement, mais peut cependant s’améliorer. Dans ce cas, l’assureur doit obligatoirement vous communiquer la durée de ce refus.

Deux solutions s’offrent alors à vous :

  • Attendre que votre état s’améliore, et refaire une demande d’assurance de prêt auprès de cette compagnie ;
  • Tenter votre chance auprès d’autres assureurs pour obtenir une assurance emprunteur plus rapidement.

En cas de changement d’assurance emprunteur en cours de prêt

Si vous n’êtes pas satisfait de votre contrat, sachez que changer d’assurance emprunteur possible sous certaines conditions grâce aux lois suivantes :

Un refus interdit si l’équivalence des garanties est respectée

S’il est possible de changer d’assurance crédit immobilier en cours de prêt, une condition principale doit être respectée : l’équivalence des garanties. Ce principe stipule que votre nouveau contrat doit impérativement proposer des garanties au moins équivalentes à celles de l’assurance groupe de votre banque.

Pour connaître toutes les exigences de votre banque, reportez-vous à la Fiche Standardisée d’Information qui vous a été remise lors de votre demande de prêt.

Le non-respect de l’équivalence des garanties est le seul motif pour lequel un établissement bancaire peut refuser une demande de délégation d’assurance. Si cette équivalence est respectée, alors la banque est obligée d’accepter votre nouvelle assurance !

Les recours en cas de refus de l’organisme prêteur

En cas de refus de votre nouveau contrat d’assurance de prêt, la banque doit obligatoirement vous en avertir par écrit, en détaillant les raisons de ce refus, dans un délai de 10 jours ouvrés à compter de la réception de votre lettre de résiliation d’assurance emprunteur.

Si ce refus est injustifié, alors l’établissement bancaire s’expose à une amende administrative de 3000 € !

Si vous êtes certain que votre nouveau contrat respecte l’équivalence des garanties, plusieurs recours s’offrent à vous pour faire valoir vos droits :

  1. Écrire au service réclamation ou au médiateur de votre banque, en envoyant un courrier en recommandé accompagné d’une copie de votre nouveau contrat ;
  2. Saisir la DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes) ;
  3. Faire appel à l’assistance de l’ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution de la Banque de France).

Voir aussi :

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Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.