Les parties communes spéciales en copropriété

Le guide complet des parties communes spéciales en copropriété

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Une copropriété se compose notamment de parties communes à usage collectif, de parties communes à usage privatif, mais aussi de parties communes spéciales. L'ensemble est régi par le règlement de la copropriété qui indique à chaque copropriétaire ses droits et ses devoirs au sein de celle-ci. Luko vous dit tout sur les parties communes spéciales, moins connues que les parties communes classiques et qui, pourtant, jouent un rôle important au sein de la copropriété.

Définition des parties communes spéciales

Qu'entend-on par parties communes spéciales ? Elles présentent la particularité d'être uniquement accessibles à certains copropriétaires qui en sont les propriétaires occupants ou non occupants indivis. Autrement dit, si elles sont intégrées dans la copropriété, leur usage exclusif en fait un point à part dans la gestion de celles-ci.

Un exemple de partie commune spéciale

Rien de mieux qu'un exemple pour comprendre le statut quelque peu particulier de ces parties communes spéciales au sein d'une copropriété. Intéressons-nous à un terrain sur lequel sont bâtis trois immeubles collectifs. Si le portail, la clôture et les chemins d'accès font partie de la copropriété, et donc des parties communes classiques, chaque cage d'escalier est définie comme une partie commune spéciale puisqu'elle est réservée aux seuls copropriétaires de chaque bâtiment. L'incidence est principalement financière puisque son entretien et les charges afférentes sont assumés par les seuls résidents de ce dernier.

Exemple : les frais de réparation d'un interphone du bâtiment A sont donc uniquement supportés par les copropriétaires du bâtiment et non par l'ensemble de la copropriété.

Les articles 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965, révisée en 2018

La loi du 10 juillet 1965 fixait le statut de la copropriété des immeubles bâtis. L'article 3 précisait que les bâtiments et les terrains étaient réputés être communs à l'ensemble des copropriétaires ou à plusieurs d'entre eux. L'article 4 de la même loi indiquait que les parties communes de ces bâtiments étaient une propriété indivise entre les copropriétaires ou certains d'entre eux.

De cette loi découlait l'administration des parties communes par le syndic sans prendre réellement prendre ces parties communes spéciales.

Les notions d'utilité et d'utilisation de ces parties communes spéciales étaient les seuls critères de distinction en cas de contestation des copropriétaires. Ceci a engendré de nombreux désaccords ainsi que des des jugements faisant jurisprudence, lors de conflits entre les copropriétaires et les syndics.

La loi ELAN de novembre 2018 est ainsi venue compléter la loi de juillet 1965 par 3 nouveaux articles et a apporté des précisions quant à ces parties communes spéciales.

Parties communes spéciales et Loi ELAN

Les 3 nouveaux articles de la loi du 10 juillet 1965 viennent ratifier différentes jurisprudences et apportent des précisions nécessaires dans la gestion des parties communes spéciales.

Les articles 6.2, 6.3 et 6.4 modifient ainsi le règlement de copropriété. Celui-ci doit dorénavant en tenir compte, dans la répartition des charges de copropriété entre les copropriétaires.

À noter : les parties communes spéciales sont assurées dans le contrat d'assurance de la copropriété. Chez Luko nous assurons la responsabilité civile du syndic bénévole.

La raison d'être de la loi ELAN

La loi ELAN vient dorénavant encadrer la répartition des charges communes des bâtiments et des équipements entre copropriétaires ayant accès ou non aux parties communes spéciales. Elle entraîne une modification obligatoire du règlement de la copropriété et donc une nouvelle procédure de recouvrement des charges.

Le règlement de copropriété modifié doit ainsi préciser les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative et indiquer, pour chaque lot de la copropriété, l'usage et l'utilisation de celles-ci.

Le législateur impose à toutes les copropriétés une mise en conformité des règlements de copropriété avant le 24 novembre 2021.

Ainsi la loi ELAN précise que : "Les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers."

Quelques exemples de parties communes spéciales

Pour vous aider à mieux comprendre ce que sont les parties communes spéciales, voici quelques exemples :

  • aire de parking réservée à un bâtiment de la copropriété ;
  • local à vélo ou à moto à accès réservé ;
  • aire de lavage de véhicule sur une partie réservée d'un parking ;
  • bâtiment réservé à l'usage unique des copropriétaires.

Les charges spéciales de copropriété sont donc uniquement supportées par les résidents y ayant accès et non plus par l'ensemble des copropriétaires comme cela pouvait être le cas avant la loi ELAN.

Une modification du règlement imposée par la loi Elan

Comme nous venons de le voir, la reconnaissance des charges communes spéciales et la loi ELAN imposent donc la reformulation du règlement de copropriété et la présence d'une liste exhaustive des parties communes spéciales.

Elle fixe ainsi les droits et les devoirs de chaque copropriétaire et rétablit ainsi une équité entre chaque copropriétaire.

Le règlement de copropriété peut être modifié à l'unanimité et à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés lors d'une Assemblée générale.

Le syndic propose ainsi un texte rectificatif comprenant la liste détaillée des parties communes spéciales. Celui-ci entraîne la création, en regard de chacune de ces parties, de charges spéciales qui seront dorénavant réclamées aux seuls copropriétaires concernés.

L'Assemblée Générale spéciale

La modification obligatoire du règlement de la copropriété implique de convoquer l'ensemble des copropriétaires au cours d'une Assemblée générale ordinaire ou spéciale. L'usage et l'utilité des parties communes spéciales étant réservés à certains copropriétaires, eux-seuls prennent ainsi part au vote.

La tenue de l'Assemblée générale relève habituellement de l'initiative du syndic. La loi ELAN ne précise cependant pas qui est en droit de la convoquer ni la clé de répartition des frais de sa tenue entre copropriétaires concernés ou non.

Les frais d'Assemblée spéciale (location de salle, honoraires, etc.) sont généralement imputés au poste des charges courantes de la copropriété et sont ainsi répartis entre tous les copropriétaires.

L'ensemble des membres du syndicat des copropriétaires peuvent ainsi participer financièrement à cette Assemblée spéciale bien qu'ils ne soient pas concernés.

Qui doit entretenir les parties communes spéciales

La loi précise dorénavant que l'entretien des parties communes spéciales est assuré par les seuls copropriétaires concernés. Elle indique également que l'utilisation et la jouissance privative de ces parties communes spéciales doivent entraîner la création de charges communes spéciales.

L'entretien courant

L'article 10 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que l'entretien courant, les charges relatives aux parties communes spéciales, à leur conservation et à leur administration sont assurés par les seuls copropriétaires dès lors que le règlement de copropriété le prévoit.

Les travaux

La décision d'effectuer des travaux dans les parties communes spéciales relève uniquement des propriétaires de lots concernés par ceux-ci. (Cass. 3ème civ. 3 juin 2009 n° 08-16379).

Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.