4 conseils pour estimer la valeur de votre appartement
Estimer la valeur de son appartement sans se prendre la tête
Par Luko
Les points à vérifier avant d'acheter une maison sont nombreux : ambiance du quartier, voisinage, projets urbains en cours ou à venir à proximité, montant de la taxe foncière, corrélation entre le prix proposé et ceux du marché, état intérieur et extérieur du logement, réalisation des diagnostics techniques constituent autant d'éléments cruciaux pour un achat immobilier réussi.
Avant même de visiter
Avant même de visiter la maison de vos rêves, prenez le pouls du quartier et du voisinage. Renseignez vous en amont sur les aspects structurels de la zone.
Le quartier et le voisinage immédiat
Quel est le maillage en commerces, en écoles et en infrastructures du quartier : gymnase, salle de sport, lieux culturels ? Le quartier est-il bien desservi par les transports en commun ? Sera-t-il pratique pour vous de rejoindre votre lieu de travail ? Le quartier recèle-t-il des industries ou activités génératrices de nuisance : usines, station d'épuration, aéroport, zone portuaire... N'hésitez pas à y venir à plusieurs heures de la journée et tard le soir pour vous rendre compte de l'ambiance et du niveau de sécurité qui y règne.
Les projets urbains à venir
Renseignez-vous également sur les projets urbains en cours ou à venir à côté de votre future maison. L'ajout d'une école ou d'un arrêt de bus peut être favorable à la réussite de votre installation. Tandis que l'édification d'une usine ou d'une industrie polluante peut être rédhibitoire. Pour le savoir, consultez les permis de construire en mairie et effectuez des recherches dans la presse locale, ce type de projet étant généralement débattu en conseil municipal. Quelle que soit l'infrastructure qui va être construite, un chantier génère toujours des nuisances.
Cherchez également à savoir si des terrains constructibles sont encore disponibles autour de votre future parcelle. Même si la maison est entourée de terrains agricoles, ces derniers peuvent tout à fait changer d'usage. Ou si certains bâtiments sont voués à la démolition.
Les règles d'urbanisme
Y a-t-il des contraintes à la construction ou à la rénovation ? Dans le cadre de leur plan local d'urbanisme (PLU) ou plan d'occupation des sols (POS), les communes restreignent certaines constructions ou types de rénovation. Dans certains cas vous ne pourrez pas bâtir d'extension ou modifier l'aspect de votre façade. Le PLU ou le POS est consultable en mairie et, parfois, sur le site internet de la commune concernée dans les grandes villes, sinon consultez un architecte qui vous aidera à décortiquer les règles en vigueur.
Le bien est-il en lotissement ou en copropriété ?
Renseignez-vous également sur le statut du bien : est-il en lotissement ou en copropriété horizontale ? Ce dernier statut comporte un certain nombre de contraintes :
- les charges de copropriété y sont parfois élevées ;
- vous devez avoir l'aval des autres copropriétaires avant d'effectuer certains travaux ;
- vous ne possédez que la maison mais pas le terrain ;
- il est assez difficile de sortir de ce type de copropriété.
La présence de servitudes
Y a-t-il des servitudes instituées pour l’utilité publique, qui pourraient limiter votre droit de propriété ? Pour le savoir, consultez le plan local d’urbanisme (PLU) disponible en mairie ou le Portail national de l'urbanisme dit Géoportail de l'urbanisme (GPU).
Il existe de nombreux types de servitude. Par exemple, le droit de passage qui autorise un tiers à emprunter une voie qui ne lui appartient pas. Ou le droit de pacage par lequel un agriculteur a le droit de faire paître ses animaux dans un champ ou une parcelle dont il ne détient pas la propriété.
Le montant de la taxe foncière
Le montant de la taxe foncière constitue également un élément important. Cette taxe est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale et le taux voté en conseil municipal. Sachez que si vous achetez une maison neuve, vous pouvez bénéficier d'une exonération de taxe foncière pendant deux ans à compter de la date d'achèvement des travaux. A condition de déclarer la fin de la nouvelle construction dans les 90 jours suivant le terme de sa réalisation.
Les zones de carrières et les zones inondables
Le bien est-il en zone inondable ou en zone de carrière ? Ces deux éléments doivent être portés à votre connaissance par le vendeur et le notaire, responsable de la vente. Si on trouve des zones inondables un peu partout en France, les zones de carrière sont très fréquentes à Paris et en Île-de-France. Le risque d'affaissement est quasi inexistant en appartement mais il en est autrement pour les maisons qui n'ont pas de fondations aussi solides et profondes. Elles peuvent être sujettes à l'affaissement voire à l'effondrement dans certaines zones. Vérifiez la présence de fissures lorsque vous visitez une maison en zone de carrière.
Le prix du bien et le marché immobilier dans la zone
Le prix proposé pour l'achat de votre maison est-il dans la moyenne du quartier ? N'hésitez pas à consulter d'autres annonces immobilières dans la même zone et des baromètres en ligne comme celui des notaires qui se base sur les transactions effectuées en France, avec toutefois un décalage de quelques mois.
Le quartier est-il dynamique ou en perte de vitesse au niveau du prix ? Cette information est intéressante si vous souhaitez revendre dans quelques années en bénéficiant d'une plus-value.
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A l'intérieur de la maison
Lors de la visite de votre future maison, prenez du temps pour vérifier les éléments suivants.
L'année de construction
Les normes d'isolation et énergétiques ont beaucoup évolué ces dernières années. Si le logement est ancien, des travaux de remise en état peuvent s'imposer, l'achat dans l'ancien avec travaux étant souvent moins cher, et ne serait-ce que pour votre confort et réaliser des économies d'énergie.
L'installation électrique
L'installation électrique est-elle aux normes ? Dans le cas contraire, là aussi vous devrez faire réaliser des travaux, tant au niveau du système électrique de la maison que du tableau électrique. Sachant qu'en cas de travaux, l'électricien sera tenu de remettre toute l'installation aux normes et pas seulement les pièces de votre choix.
Le chauffage
Quel est le type de chauffage : électrique, au gaz, utilisant des énergies renouvelables (solaire, biomasse...) ? En fonction de l'isolation et de l'orientation de la maison, certains modes de chauffage sont plus coûteux et énergivores que d'autres. Ainsi le chauffage électrique est souvent plus onéreux, surtout avec de vieux convecteurs et une porte ou des fenêtres mal isolées.
La ventilation
Quel est le système de ventilation : VMC simple ou double flux ? Le renouvellement de l'air est-il assuré de manière efficace ? Si la maison est humide et affiche des moisissures et spores dans certaines zones, cela peut trahir une mauvaise ventilation. Regardez également l'état des bouches d'extraction et d'entrée d'air.
Le niveau d'isolation thermique et phonique
Étudiez le niveau d'isolation thermique et phonique. Les fenêtres sont-elles en simple, double ou triple vitrage ? Quels sont les matériaux utilisés pour les ouvertures ? Consultez le diagnostic de performance énergétique et vérifiez aussi l'isolation de la toiture. S'il y a des combles, demandez à y accéder.
Cuisine, salle(s) de bain et toilettes
Quel est l'état de ces pièces ? Soyez particulièrement attentif à la robinetterie, aux lavabos, éviers et baignoires ainsi qu'à l'état des joints. Ouvrez les robinets pour constater d'éventuelles fuites ou surpressions. Vérifiez également le type d'assainissement, les branchements pour vos appareils électroménagers, la présence d'une VMC dans la salle de bains ou encore la capacité et l'âge du ballon d'eau chaude.
Quels sont les murs porteurs ?
Si vous souhaitez effectuer des travaux (ouverture de la cuisine sur le salon, création d'une véranda ou d'une baie vitrée, etc.), vérifiez la faisabilité de votre projet en prêtant attention aux murs porteurs. Ce type d'information est généralement mentionné sur le plan du bien.
Le réseau internet et mobile
Quel est l'état du réseau internet ? Quel réseau captez-vous avec votre smartphone : 4G ou moins ? Le quartier est-il équipé du réseau fibre ou ADSL? Cette information est d'autant plus cruciale si vous travaillez à distance.
La taille du garage
Est-ce que votre voiture loge dans le garage ? Avez-vous des vélos ou des outils que vous souhaitez entreposer ? Si vous avez deux véhicules, il faudra peut- être envisager un garage double ou la construction d'un carport extérieur.
A l'extérieur de la maison
L'extérieur de la maison est aussi à scruter attentivement.
La façade
Dans quel état est la façade ? Nécessite-t-elle un nettoyage ou un ravalement ? Présente-t-elle des micro fissures ou des problèmes d'étanchéité. N'hésitez pas à faire le tour complet du propriétaire et à prendre des clichés.
La toiture
La toiture doit être exempte de mousse et aucune tuile ne doit manquer. Dans le cas contraire, des réparations devront être effectuées à vos frais. Un poste à prévoir dans votre budget en plus de l'achat.
Le jardin
Comment le jardin est-il entretenu ? Est-il possible d'y réaliser un potager ? Une piscine ? Recèle-t-il des arbres et des haies. Assurez-vous notamment que les arbres sont en bonne santé, surtout si vous êtes dans une zone venteuse. Un arbre fragile présente un danger pour la maison et ses habitants et son abattage par des professionnels peut coûter assez cher.
La piscine
S'il y a une piscine, quel est son état ? Faut-il remplacer certains éléments ? Combien coûte son entretien ? Dispose-t-elle d'équipements de sécurité, fondamentaux si vous avez des enfants ou comptez en avoir.
La présence de vis-à-vis
Un vis-à-vis direct sur des voisins peut être gênant pour votre intimité. Il existe toutefois des solutions pour l'atténuer comme une haie ou des équipements occultants au niveau de votre grillage. Si vous êtes en lotissement ou en copropriété horizontale, il faudra tout de même vérifier que ces ajouts sont autorisés par le règlement.
Les diagnostics immobiliers
Il y a un certain nombre de diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente : amiante, électricité, état des nuisances sonores aériennes ou encore le diagnostic gaz.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Le DPE est sans doute le diagnostic obligatoire le plus connu lors de la vente d'une maison. Il donne une note de A à G concernant la consommation énergétique du bien et ses émissions de gaz à effet de serre (GES). Il est valable 10 ans à moins que des travaux substantiels ne soient menés et le modifient.
Le diagnostic amiante
Le diagnostic amiante mentionne la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante dans la maison. Il concerne tous les bâtiments construits après le 1er juillet 1997.
Le diagnostic électricité
Le diagnostic électricité constitue un état des lieux de l'installation électrique intérieure si cette dernière a plus de 15 ans. Il est valable trois ans.
Le diagnostic état des risques et pollutions
Le diagnostic état des risques et pollutions - ou ERP - traduit la présence ou l'absence d'aléas naturels, miniers, technologiques, sismiques ou des sols pollués ou radioactifs. Le document doit dater de moins de six mois avant la date de la promesse de vente.
Le diagnostic état des nuisances sonores aériennes
Ce diagnostic n'est obligatoire que pour les biens situés dans une zone de bruit définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes.
Le diagnostic gaz
Le diagnostic gaz traduit l'état intérieur des installations fonctionnant au gaz, datant de plus de 15 ans. Comme pour le diagnostic électricité, le document est valable 3 ans.
Le diagnostic mérule
Ce diagnostic n'est pas obligatoire mais peut être fourni par le vendeur dans les zones dans lesquelles ce champignon, qui s'attaque au bois, prolifère; notamment la Bretagne, les Pays de la Loire ou les Hauts de France.
Le diagnostic termites
Le diagnostic termites est obligatoire si la maison convoitée est dans une zone délimitée par arrêté préfectoral. La durée de validité du document est de six mois au maximum et un nouveau diagnostic s'impose en cas de nouvel arrêté.
Le diagnostic métrage Loi Carrez
Ce diagnostic ne concerne que les lots en copropriété. Donc si vous achetez en lotissement ou hors de tout ensemble bâti, il n'est pas obligatoire. Il devra être joint seulement si votre maison se situe dans une copropriété horizontale.
Le diagnostic plomb
Le contrat de risque d'exposition au plomb (CREP) concerne toutes les maisons construites avant le 1er janvier 1949. Le document doit être accompagné d'une notice listant les effets du plomb sur la santé et les précautions nécessaires avec des revêtements recelant du plomb.
Les vices administratifs
Les vices administratifs sont par exemple, un oubli de déclaration de travaux déjà effectués, une extension ou abri construit sans autorisation, c'est-à-dire sans permis de construire ou déclaration préalable en fonction de la taille de la construction. Cette information doit être connue de l'acheteur. Si le vendeur n'a pas effectué les demandes, ce sera à vous de régulariser rapidement la situation en vous adressant au service de l'urbanisme de la mairie.
Si le vendeur n'a pas spécifié cet aspect vous pouvez annuler la vente. Les travaux non déclarés sont considérés comme un vice caché.
Les vices cachés
L'acheteur de la maison est protégé en cas de vice caché. Les vices cachés sont ceux qui ne sont pas visibles sans un examen ou un diagnostic approfondi et dont vous avez connaissance après la transaction. Ces vices sont très divers : un sous-sol pollué ou inondable ou des fondations construites sur une carrière qui menace de s'effondrer. Ce vice doit rendre le bien inutilisable ou en diminuer fortement l'usage.
Pour utiliser la garantie vice caché, il est conseillé de faire réaliser une expertise poussée. Vous avez deux ans pour agir à partir de la découverte du vice. Si votre demande est acceptée, vous pouvez garder le bien et exiger une diminution de son prix ou le restituer au vendeur qui doit vous rembourser intégralement.
Faire fonctionner la garantie vice caché est bien plus simple avec un vendeur professionnel. S'il s'agit d'un particulier, vous devrez prouver qu'il avait connaissance du vice lors de la transaction pour être dédommagé.
Si vous achetez une maison sur un terrain, veillez a bien valider que le terrain est viabilisé et constructible. Dans le cas d'un terrain non viabilisé, le coût de viabilisation peut être élevé si il est isolé du réseau principal. Même avec une construction existante, certains terrains sont non constructibles, car ce sont des terrains agricoles ou ayant des statuts particuliers pour la commune. Il est important de valider avec le PLU et les plan de parcelles que le terrain est bien de la même nature que ce que prêtant le vendeur.
Voir aussi :
