Investissement locatif : 3 erreurs à ne pas faire

Mettez toutes les chances de votre côté pour réussir votre investissement !

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Vous songez à investir dans la pierre mais ne savez pas comment aborder la chose ? Bonne nouvelle, même les néophytes de l'immobilier peuvent aujourd'hui se constituer un patrimoine immobilier et en tirer des revenus en louant les biens acquis. En revanche, il y a certaines erreurs à ne pas commettre afin de rentabiliser votre investissement locatif et vous garantir sécurité et tranquillité d'esprit.

Erreur n°1 : ne pas faire le bon investissement locatif 

Un projet d'investissement immobilier, surtout à visée locative, nécessite énormément de préparation, et il faut se poser les bonnes questions :

  • Où se situe le bien que vous voulez acquérir ?
  • Comment est susceptible d'évoluer le prix au m² dans cette zone ?
  • Cherchez-vous le rendement locatif ou bien la prise de valeur du bien ? (souvent ces 2 objectifs s'opposent)
  • Y a-t-il une demande locative pour le bien que vous convoitez ?
  • À quel horizon espérez-vous rentabiliser votre investissement ?
  • Comptez-vous pouvoir revendre votre bien à horizon plus ou moins lointain ?
  • Quel est votre apport et quelle est votre capacité de remboursement d'un crédit ?
  • Des travaux seront-ils à envisager ?

Entre autres questions. Et selon les réponses à ces interrogations, de nombreux obstacles peuvent survenir sur le chemin de l'investissement locatif : risque de payer le bien trop cher à l'achat (notamment si vous investissez dans du neuf), investir avec un apport personnel trop important par rapport à votre emprunt immobilier, ne pas vérifier quelle sera la rentabilité locative de votre projet.

La partie travaux est souvent négligée alors qu’elle peut impacter considérablement la rentabilité et l’opération elle-même. Il faut tout d’abord vérifier les vices cachés qui sont relativement impossible pour quelqu’un qui n’a pas un œil expérimenté.

Ensuite il ne faut pas négliger son montant car cela peut chiffrer vite avec les pièces d’eau ou de la cuisine. Cela s’accélère encore plus si vous n’avez pas des notions d’économiste de la construction.

Une fois le bien acheté et le montant de travaux à peu près affiné, beaucoup pensent avoir gagné la partie. C’est une erreur car il reste énormément de tâches à accomplir dans différents domaines. Par exemple la vérification du dossier administratif et le check de l’ensemble de ces pièces ou encore la fiscalité ou le Home-staging. Ce sont pourtant des parties très chronophages.

Heureusement, des acteurs existent aujourd'hui pour guider les futurs acquérants dans leur investissement locatif. Invisty est l'un d'entre eux et vous permet d'investir sans se prendre la tête ; et chez Luko, on aime ce qui nous facilite la vie.

Erreur n°2 : confondre assurance propriétaire non-occupant et assurance multirisque habitation

Une fois votre investissement locatif effectué, vous vous renseignez sur la meilleure manière de protéger votre bien en cas de pépin. Vous venez de dépenser une certaine somme et de vous engager pour plusieurs années : vous avez certainement envie de vous prémunir de ce qui pourrait arriver à votre précieux bien dans les prochaines années pour un peu de tranquillité d'esprit. Et pour ça, mieux vaut s'y connaitre un peu en assurance habitation !

L'assurance multirisque habitation

C'est certainement celle que vous connaissez le mieux, puisque que vous devriez déjà en avoir une (et si ce n'est pas le cas, on ne peut que vous recommander de vous assurer au plus vite !). L'assurance MRH de son petit nom est dédiée aux personnes qui vivent dans le logement assuré, et peut couvrir entre autres choses :

  • Les dommages causés à d'autres personnes (garantie responsabilité civile) ;
  • Les incendies ;
  • Les dégâts des eaux ;
  • Les tempêtes et catastrophes naturelles ;
  • Les vols et actes de vandalisme ;
  • Les bris de glace accidentels ;
  • etc.

Pensez à vérifier que vos locataires ont souscrit une assurance habitation avant la remise des clés et exigez une attestation chaque année. C'est une obligation pour eux et une sécurité pour vous.

L'assurance propriétaire non-occupant

C'est celle-ci qui devra vous intéresser dans le cadre de votre investissement locatif. L'assurance PNO s'adresse aux propriétaires de logements qui ne vivent pas dans le bien assuré. Elle protège votre bien entre deux locations mais aussi pour les sinistres dont le propriétaire pourrait être tenu responsable et prend parfois le relai en cas d'insuffisance de la couverture de votre locataire.

Les garanties varient selon les contrats mais l'assurance propriétaire non-occupant comprend généralement les garanties basiques mentionnées précédemment couplées à des garanties supplémentaires comme la protection juridique ou la garantie loyer impayé.

Erreur n°3 : ne pas bien gérer ses locataires et la manière dont ils sont assurés

Vous voilà donc fier propriétaire d'un bien que vous louez à des locataires sérieux. Vous avez même pensé à souscrire à l'assurance propriétaire non-occupant. Mais ce n'est pas tout ! Vos locataires, ont-ils bien souscrit à une assurance de leur côté ? Ils ont l'obligation de souscrire à une assurance habitation, qui est complémentaire de l'assurance PNO que vous avez souscrit en tant que propriétaire. Sachez que si vos locataires ne sont pas assurés, vous pouvez :

  • Engager une rupture de bail s'ils refusent de souscrire à une assurance habitation (il faut cependant que cette clause soit prévue au contrat).
  • Ou bien souscrire à une assurance habitation en leur nom et inclure le montant de l'assurance dans les charges qu'ils paient.

Vous l'aurez compris, l'investissement locatif n'est pas de tout repos, de la préparation du projet à la gestion des locataires en passant par l'acte d'achat en tant que tel. Alors pour mettre toutes les chances de votre côté et optimiser la rentabilité de votre investissement, pensez aux solutions d'accompagnement à l'investissement locatif. Le meilleur moyen pour éviter les erreurs de débutant dans l'immobilier et réaliser son investissement locatif l'esprit tranquille.

Et bien sûr, toute l'équipe Luko reste à votre disposition pour toute question liée à l'assurance habitation !