Copropriété horizontale : le guide complet

Définition, parties communes, règles de gestion, assurance : on vous explique tout sur les spécificités de la copropriété horizontale.

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Définition de la copropriété horizontale

Au sein d'une copropriété horizontale, chaque copropriétaire possède sa maison. En revanche le terrain sur lequel elle est bâtie et les espaces verts - même s'ils sont clôturés - constituent généralement les parties communes. Le copropriétaire possède seulement le droit de jouissance de ces parties communes : ce qui veut dire qu'il a le droit de disposer de son jardin mais qu'il n'en est pas propriétaire. Tout comme les couloirs, le jardin collectif, l'ascenseur ou le local à vélo dans une copropriété verticale, qui elle est constitué d'appartements situés dans un immeuble.

Il ne faut pas confondre la propriété horizontale avec le lotissement. Ce dernier est divisé en lots, chacun d'eux appartenant à un propriétaire. La notion de partie commune n'existe pas en lotissement. Certains promoteurs immobiliers peuvent ainsi choisir de construire des maisons sous le régime de la copropriété horizontale s’ils n’ont pas réussi à obtenir d’autorisation pour diviser le terrain en parcelles ou lots. En effet, la division d'un terrain est soumise à autorisation administrative qui n'est pas toujours donnée.

Parties privatives versus parties communes

Les parties privatives d'une copropriété horizontale sont constituées par la seule maison. Les parties communes, en revanche, peuvent être multiples :

  • Le terrain sur lequel la maison en copropriété est bâtie ainsi que le jardin ou les espaces verts entourant le bâtiment, même séparés par un muret, un grillage ou une palissade.
  • Les chemins et voies permettant de relier les maisons les unes aux autres à l'intérieur de la copropriété, ainsi que les voies y menant ou la desservant et qui n'appartiennent pas à la voie publique.
  • La tuyauterie et les clôtures.
  • Les bâtiments collectifs s'il y en a comme une salle des fêtes ou un gymnase.
  • Les équipements : local à vélo, local poubelle, garage collectif s'il existe.
  • Les parcs ou terrains de jeux collectifs de la copropriété ainsi que les piscines ou courts de tennis, par exemple.

Un fonctionnement similaire à la copropriété verticale

Quelle sont les différences entre copropriété verticale et horizontale ? Le fonctionnement d'une copropriété horizontale est généralement similaire à celle d'une copropriété verticale. Elle dispose d'un syndic et/ou d'un conseil syndical et d'une assemblée générale des copropriétaires. Elle est régie par la loi du 10 juillet 1965 n° 65-557 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Un règlement de copropriété doit également être rédigé.

Le rôle de l'assemblée générale des copropriétaires en copropriété horizontale

En assemblée générale, chacun des copropriétaires dispose d'un nombre de voix proportionnel à la superficie du terrain qu'il occupe. Une assemblée générale doit les réunir au moins une fois par an. Les règles de vote diffèrent selon le type de décision à prendre. Ainsi la décision de modifier la répartition des charges doit être votée à la majorité absolue, comme la désignation ou la révocation du syndic.

Des contraintes fortes à prendre en compte avant d'acheter

Avant d'acheter un bien dans une copropriété horizontale, mieux vaut bien étudier ce à quoi vous vous engagez, les contraintes étant assez fortes. On peut citer :

  • Votre droit de propriété n'est pas plein et entier car votre terrain demeure une partie commune. Vous en avez juste la jouissance.
  • Même si votre jardin est une partie commune, son entretien vous incombe. Ce n'est pas le cas d'un parc ou d'un jardin collectif.
  • Vous devez obtenir l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires (à la majorité absolue) pour tout aménagement effectué dans votre jardin (parties communes) : installation d'un cabanon de jardin, pose d'une véranda ou d'une piscine. Mais aussi pour tout changement de nature à modifier l'aspect extérieur de votre maison : comme repeindre votre façade ou percer de nouvelles ouvertures.
  • Vous devez immatriculer la copropriété au registre d’immatriculation des copropriétés, élire un Conseil Syndical, tenir une assemblée générale annuelle et respecter l'ensemble des obligations légales incombant à une copropriété.
  • Le paiement de charges collectives peut être difficile à accepter car les charges d'entretien des parties communes sont réparties entre un nombre plus faible de copropriétaires que dans un immeuble. Demandez bien le montant des charges au moment de l'achat. A noter que les charges sont dues même si votre maison n'est pas terminée ou que vous ne l'occupez pas ou plus.
  • Vendre un lot en copropriété horizontale est plus compliqué que céder une maison isolée. Ainsi, de nombreux documents doivent être fournis par le vendeur : toutes les modifications de la copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, un métrage en loi Carrez ainsi qu'un état daté du syndic qui détaille notamment le coût des charges.

Quid de l'assurance en copropriété horizontale ?

Assurance des parties communes

L'assurance de copropriété est-elle obligatoire ? La seule assurance obligatoire en propriété horizontale est la responsabilité civile habitation. Elle couvre les dégâts causés aux tiers par les parties communes : c'est-à-dire le terrain sur lequel sont bâtis les maisons, les piscines, grillages ou éléments de tuyauterie. Par exemple une canalisation qui se rompt, entraînant un dégât des eaux qui touche d'autres habitations situées hors de la copropriété. Ou un incendie qui se déclare dans un jardin endommageant des véhicules ou les biens de personnes extérieures à la copropriété.

Il paraît tout de même indispensable de souscrire une assurance couvrant les dommages causés aux parties communes elles-mêmes. Notamment si elles sont nombreuses et coûteuses : piscine, équipement collectif de type salle des fêtes, vaste espace arboré collectif...

Cette couverture est souscrite par le syndic. Vous souhaitez en savoir plus sur l'assurance en copropriété horizontale ? Notre article vous donne plus d'informations !

Assurance des copropriétaires

Chaque copropriétaire doit, bien entendu, disposer d'une assurance habitation pour sa partie privative. Elle assure votre responsabilité civile. Elle indemnise les autres copropriétaires en cas de dommages causés par un sinistre dont le point de départ se situe dans votre maison. Il est également crucial de souscrire une assurance plus globale, dite assurance multirisques habitation (MRH), pour que vous soyez remboursé en cas de dégâts sur votre bâtiment ou vos biens : électroménager, équipements électroniques, effets personnels ou encore objets de valeur.

Il est conseillé de choisir les garanties suivantes pour une assurance copropriétaire :

Référez-vous à notre dédié pour tout savoir sur la gestion des sinistres en copropriété. Pour vous aider à faire votre choix, nous vous invitons à vous renseigner avant de réaliser des devis d'assurance de copropriété.

Certaines formules pour copropriétaires comprennent une assurance plus vaste qui couvre aussi les équipements comme les motoculteurs et tondeuses. Ainsi que les accidents susceptibles de survenir dans les actes de la vie privée : accident domestique, lors des loisirs... Renseignez-vous avant de souscrire si vous souhaitez en bénéficier.

Comment savoir si une maison est en copropriété avant d'acheter ?

Avant de conclure l'achat de votre bien immobilier, renseignez-vous pour savoir à quel régime vous serez soumis. Si le bien est en copropriété alors le vendeur ou l'agence immobilière a l'obligation de le mentionner dans l'annonce. Le vendeur (ou le notaire) a également l'obligation de vous fournir les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des trois dernières années. Même s'ils ne figurent pas dans les documents de vente, posez tout de même la question pour être sûr.

Vous pouvez aussi choisir de vous engager dans une copropriété horizontale en toute connaissance de cause. Notamment parce que le prix d'achat de ce type de bien est moindre qu'une propriété en lotissement ou isolée. Et que vous pouvez souvent avoir accès à des équipements de manière gratuite : piscine, terrain de tennis, grands espaces verts avec aire de jeux...

Comment sortir d'une copropriété horizontale ?

Sortir d'une copropriété horizontale n'est pas forcément chose aisée. Il est possible de le faire de deux manières : soit collectivement soit de manière individuelle.

Sortie collective d'une copropriété horizontale

L'assemblée générale des copropriétaires peut décider de sortir d'une copropriété horizontale pour passer à la propriété individuelle de type lotissement. Cette décision doit être prise à la majorité et nécessite l'intervention d'un géomètre-expert qui va estimer la faisabilité du projet, notamment au niveau du cadastre. Bien souvent, dans ce genre de cas, c'est la mairie qui va reprendre les parties communes - hors espaces verts individuels - comme les éléments de voirie, une piscine, un court de tennis ou une salle polyvalente.

Sortie individuelle d'une copropriété horizontale

La sortie individuelle d'une copropriété horizontale est possible si les copropriétaires, réunis en assemblée générale, ont donné leur accord à la majorité absolue. Il arrive que des contraintes subsistent comme l'interdiction de construire un étage supplémentaire ou un abri de jardin trop conséquent, susceptibles de dénaturer l'ensemble. Vous devrez aussi parfois vous acquitter d'une taxe si la surface que vous séparez de la copropriété est supérieure à celle de votre lot initial.

Voir aussi :

6 questions pour comprendre ce qu’est un syndic de copropriété professionnel Quelle assurance choisir pour une copropriété de deux lots Comment assurer une copropriété sans syndic professionnel ? Quelle assurance pour une petite copropriété ? ASL : l'Association Syndicale Libre pour les lotissements

Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.