La caution du prêt immobilier

On vous dit tout sur la caution qui peut être exigée par la banque lors de la souscription de votre prêt immobilier !

L'assurance emprunteur par Luko

Vous envisagez un achat immobilier et avez besoin d'un prêt immobilier ? Votre établissement bancaire vous demandera de souscrire une assurance emprunteur pour rembourser vos mensualités en cas d’aléas de la vie. Mais ce n'est pas tout ! La banque vous demandera aussi une contrepartie se présentant généralement comme une caution du prêt immobilier.

Mais qu'est-ce que c'est réellement ? Est-ce obligatoire ? Combien ça coûte ? Quelle est la différence avec l'hypothèque ? On vous explique tout ce que vous devez savoir sur le cautionnement !

Qu'est-ce la caution du prêt immobilier ?

Lors de votre demande de prêt, votre établissement exigera une garantie afin de valider votre financement. C'est à ça que sert la caution du prêt immobilier.

Il s'agit en général pour le crédit immobilier d'une caution bancaire ou d'une caution mutuelle selon l'organisme qui garantira le prêt auprès de la banque.

Concrètement ? C'est un organisme financier spécialisé qui se portera garant pour vous, en cas de défaut du paiement de vos mensualités. Il s'engage ainsi à rembourser ces mensualités en cas de problème.

Le cautionnement relie ainsi :

  • le créancier (l'organisme prêteur) ;
  • le débiteur (l'emprunteur qui achète le bien immobilier) ;
  • l'organisme de cautionnement.

La caution immobilière a donc un rôle bien différent de l'assurance emprunteur : alors qu'elle permet à la banque une certitude de remboursement, l'assurance permet à l'assuré de se protéger en cas de décès, d'incapacité totale de travail, de perte totale irréversible d'autonomie, d'invalidité permanente totale et/ou de perte d'emploi. Les deux couvertures sont ainsi complémentaires.

Le cautionnement est-il obligatoire ?

La caution n'est pas obligatoire mais une garantie vous sera systématiquement demandée par votre établissement bancaire pour finaliser votre prêt immobilier.

Généralement, vous avez le choix entre 3 types de garanties :

En pratique, la banque vous orientera vers un type de garantie spécifique en fonction de votre situation. La caution reste la garantie la plus populaire ! Ce système de cautionnement est devenu la référence et représente plus de 56% des garanties emprunteurs depuis 2012.

Pourquoi choisir ce type de garantie pour votre prêt ?

De manière générale, la caution bancaire est moins contraignante et moins pesante que l'hypothèque. En effet, elle vous permet de ne pas perdre votre bien immobilier en cas d'impayés. La caution est aussi beaucoup moins coûteuse que l'hypothèque grâce à la possibilité de récupérer, auprès du Fonds Mutuel de Garantie, une partie de son versement !

Vous hésitez entre l'hypothèque et la caution ? Rendez-vous dans notre article dédié : l'hypothèque VS la caution pour tout savoir sur ces garanties !

Avantages

Ce n'est pas pour rien que la caution du prêt immobilier a tant de succès auprès des emprunteurs. En effet, ses avantages sont nombreux :

  • une partie de la somme versée pour la caution pourra vous être remboursée partiellement à la fin du prêt immobilier selon l'organisme choisi ;
  • les frais sont réduits pour les acheteurs de moins de 37 ans : le versement d’une Commission de Caution n'est en effet pas obligatoire dans ce cas-là ;
  • l'acte notarié n'est pas nécessaire : un simple contrat rédigé entre le créancier, l'emprunteur et la caution suffit ;
  • aucun frais de mainlevée ne seront à payer en cas de remboursement anticipé du crédit immobilier, contrairement à l'IPPD ou l'hypothèque ;
  • elle n’est pas soumise à la Taxe de publicité foncière ;
  • la caution permet d'éviter l'hypothèque.

Inconvénients

  • Certains types de prêts ne sont pas éligibles, notamment le Prêt Accession Sociale (PAS), un Prêt à Taux Zéro (PTZ) associé à un PAS ou un prêt sans apport avec une caution ;
  • c'est l'organisme de caution qui décide de votre solvabilité, il peut donc refuser de vous couvrir s’il estime que votre situation n'est pas assez stable ;
  • la banque peut, elle aussi, refuser de travailler avec certains organismes de caution. En effet, les établissements bancaires ont généralement des organismes agréés dédiés.

Le choix de l'organisme de cautionnement

Le plus connu et le plus utilisé de tous est sans conteste le Crédit Logement. En effet, c'est la société de financement spécialiste de la garantie en partenariat avec les principales banques françaises. En 2021, elle garantit d'ailleurs plus de 30 % des prêts immobiliers souscrits en France.

Selon votre banque et votre situation, il est aussi possible de se tourner vers d'autres organismes spécialisés :

  • CNP Caution ;
  • SACCEF (Caisse d’Epargne) ;
  • CAMCA (Crédit Agricole) ;
  • CMH (Crédit Mutuel) ;
  • SOCAMI (Banque Populaire) ;
  • CASDEN (pour les fonctionnaires de l’Education nationale) ;
  • GMPA (pour les militaires) ;
  • etc.

Notez toutefois que votre établissement bancaire ne vous laissera pas toujours le choix.

Le prix de la caution bancaire

Le prix de la caution bancaire va dépendre du montant du prêt et de sa durée, le marché et donc prix sont très hétérogènes !

Qui paie les frais de cautionnement ?

C'est à l'emprunteur de verser les frais de cautionnement directement à son organisme de cautionnement.

La caution ne requiert pas d’acte notarié, et peut se faire par un simple accord écrit entre l’emprunteur et l’organisme financier de cautionnement.

Comment et à quel moment doivent-ils être payés ?

Les frais de cautionnement concernant la commission de caution doivent être réglés à la signature de l'acte de vente en une seule fois, au même titre que le montant total de l'achat, les frais de notaire ou encore les frais d'agence.

Pour la participation au FMG (Fonds Mutuel de Garantie), cela fonctionne presque comme une assurance : l’emprunteur verse tous les mois une cotisation à l’établissement qui se porte garant.

Mode de calcul et principe de la restitution

Dans la majorité des cas, la caution est divisée en 2 coûts pour l’emprunteur :

  • le versement d’une Commission de Caution non remboursable, généralement entre 170 à 620 € selon les organismes ;
  • une participation au FMG (Fonds Mutuel de Garantie) calculé en fonction du capital emprunté (compris en moyenne entre 0,8 % et 1,8 %) + une somme forfaitaire d’environ 200 €.

Un remboursement partiel de son versement au FMG peut être demandé en cas de remboursement total de son prêt ou de remboursement anticipé.

Prenons donc quelques exemples concrets pour une caution avec le Crédit Logement comme c'est le plus utilisé (garanti 30 % des crédits immobiliers en France).

Coût moyen d'une caution par Crédit Logement

Capital emprunté Coût initial Remboursement Coût final

50 000 €

925 €

466 €

459 €

100 000 €

1 620 €

774 €

846 €

150 000 €

2 185 €

1 081 €

1 104 €

200 000 €

2 630 €

1 389 €

1 241 €

250 000 €

3 075 €

1 696 €

1 379 €

300 000 €

3 520 €

2 003 €

1 517 €

400 000 €

4 410 €

2 601 €

1 808.54 €

450 000 €

4 855 €

2 907 €

1 948.10 €

500 000 €

5 300 €

3 212 €

2 087.65 €

550 000 €

5 745 €

3 518 €

2 227.20 €

600 000 €

6 190 €

3 823 €

2 366.75 €

Pour obtenir votre estimation personnalisée, rendez-vous sur ce simulateur de coût Crédit Logement.

Comparaison des frais de garantie pour un prêt de 200 000 €

Caution Hypothèque PPD

Coût initial

2 630 €

2 660 €

1 230 €

Frais de mainlevée*

0 €

644 €

644 €

Remboursement

1 389 €

0 €

0 €

Coût total

1 241 €

3 304 €

1 874 €

*Les frais de mainlevée ne sont pas applicables dans certains cas. Rendez-vous sur notre article dédié sur la levée d'hypothèque pour en savoir plus !

En savoir plus sur la caution

Les 2 différents types de cautionnement

  • La caution solidaire : toute personne physique ou morale peut se porter caution s'il dispose des moyens suffisants pour s'engager. Ce sera à la banque d'accepter ou non le garant selon sa solvabilité.
  • La caution hypothécaire (ou caution réelle) : une tierce personne peut donner en garantie un bien réel lui appartenant, pour permettre à l’emprunteur d’obtenir son crédit. En cas de non-paiement, le bien pourra alors être saisi. Les revenus et autres biens personnels de cette tierce personne ne sont toutefois pas engagés.

Les différents formats de caution solidaire

  • La caution bancaire : un organisme financier se porte garant du prêt en cas de non-paiement de la part de l'emprunteur.
  • La caution par une personne physique : cette tierce personne s'engage à rembourser les échéances du crédit immobilier de l'emprunteur en cas de défaillance.
  • La caution simple : en cas de non-paiement des échéances du prêt, l'organisme bancaire doit dans un premier temps poursuivre le débiteur puis seulement par la suite, la caution.
  • La caution mutuelle ou solidaire : contrairement à la caution simple évoquée ci-dessus, le créancier peut, ici, décider de poursuivre indifféremment le débiteur ou la caution.

La procédure de mise en place

Afin de mettre en place une caution solidaire, la banque ou sa filiale qui gère la caution, rédige un contrat spécifique. Intervenant en parallèle du montage du dossier de prêt, c'est lui qui précise les termes exacts de la caution.

Avant d'accepter votre dossier, l'organisme de caution va examiner votre solvabilité. Pour cela, il prendra en compte notamment :

  • le comportement bancaire ;
  • la taille et les revenus du foyer ;
  • le montant du prêt ;
  • les échéances ;
  • la profession des emprunteurs et leurs anciennetés ;
  • l'apport personnel, ...

Si le taux d'endettement, la durée du prêt ou la situation générale du dossier ne sont pas solides, le dossier peut alors être refusé.

Que se passe-t-il en cas d'impayés ?

En cas de non-paiement de ses mensualités et non-respect de ses engagements de la part de l'emprunteur, l'établissement de crédit préviendra alors l’organisme de caution.

L’organisme de caution s’acquittera donc des mensualités à sa place. Si aucune solution amiable n'est trouvée, il peut alors demander une hypothèque judiciaire et provoquer la vente ou la saisie du bien immobilier.

Les obligations du prêteur

Selon l'article L341-1 du Code de la consommation, le prêteur doit obligatoirement informer la personne qui s'est portée caution dès le premier incident de paiement non régularisé dans le mois de l'exigibilité de ce paiement. Si ce n'est pas le cas, "la caution ne saurait être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retards échus entre la date de ce premier incident et celle à laquelle elle en a été informée."

Mais ce n'est pas tout ! Chaque année, avant la date du 31 mars, le prêteur doit : "tenir la caution informée du montant du capital à payer, de la somme des intérêts, des frais et commissions qui restent encore à couvrir jusqu’au 31 décembre de l’année précédente, et lui donner la date d’échéance de sa garantie".

Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.