L'assurance prêt immobilier est-elle obligatoire ?

L'assurance prêt immobilier est-elle obligatoire ?

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L’assurance emprunteur est pratiquement toujours exigée par les banques lorsque vous contractez un crédit immobilier. Elle permet notamment aux établissements prêteurs d’être remboursés si vous ne pouvez plus payer vos mensualités. Mais l’assurance prêt immobilier est-elle réellement obligatoire ? Est-il possible de choisir son contrat ou les garanties à souscrire ? On fait le point sur la question.

Doit-on souscrire obligatoirement à l’assurance proposée par la banque prêteuse ?

La réponse est non !

Au moment de vous faire une offre de prêt, votre établissement prêteur vous proposera également un contrat d’assurance, que l’on appelle assurance groupe. Ce contrat, souscrit auprès de votre banque, a l’avantage de réduire les démarches administratives puisque vous n’avez pas à chercher vous-même une assurance emprunteur.

Attention cependant, car l’assurance groupe est un contrat aux conditions standardisées : les risques sont mutualisés entre tous les emprunteurs de la banque, peu importe leur profil, ce qui fait que les garanties ne sont pas personnalisées !

Pour parer ce manque de personnalisation des contrats, de nombreux assureurs indépendants proposent désormais des assurances emprunteur externes aux banques : c’est ce que l’on appelle une délégation d’assurance.

Depuis 2010, grâce à la Loi Lagarde, vous êtes libre de choisir votre assurance emprunteur : vous n’êtes donc plus obligés de souscrire une assurance groupe, et pouvez comparer différents contrats d’assureurs indépendants pour faire une délégation d’assurance.

Choisir une délégation d’assurance est un bon moyen de bénéficier de garanties adaptées à votre profil, tout en profitant d’un tarif souvent plus avantageux !

Attention à l’équivalence des garanties ! Pour faire une délégation d’assurance, votre nouveau contrat doit impérativement proposer, au minimum, les mêmes garanties que l’assurance groupe de votre banque.

Quelles sont les garanties obligatoires ?

Lorsque vous souscrivez une assurance emprunteur, certaines garanties forment un socle : elles sont obligatoires, et vous ne pouvez pas ne pas y souscrire. C’est le cas des garanties Décès et PTIA, qui sont donc incluses dans tous les contrats d’assurance crédit immobilier.

Selon la finalité de votre emprunt, deux autres garanties peuvent également être obligatoires. Ainsi, si votre crédit finance l’achat d’un bien résidentiel — une résidence principale ou secondaire — les garanties IPT et ITT seront également obligatoires.

La garantie Décès

La garantie Décès est la première garantie obligatoire de l’assurance crédit immobilier, et c’est aussi la plus importante. En cas de décès de l’emprunteur avant la fin du remboursement de son prêt, c’est l’assurance qui remboursera la banque du capital restant dû.

Prudence toutefois si vous faites un emprunt en couple, car l’assurance ne prendra en charge que la partie correspondant à la quotité souscrite par l’assuré décédé. Si ce dernier avait une quotité de 50 % par exemple, l’assurance ne remboursera que la moitié du capital restant dû.

Attention aux exclusions de garantie : en cas d’accident lié à la pratique d’un sport extrême, à la consommation de produits illicites ou encore d’un suicide de l’assuré durant la première année du prêt, l’assurance ne prendra pas en charge le remboursement du capital restant. Ce sera alors aux ayants droit de l’assuré de rembourser la banque.

La garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie)

La garantie PTIA est également incluse dans chaque contrat d’assurance emprunteur. Elle vous couvre en cas de perte totale d’autonomie, c’est-à-dire lorsque vous ne pouvez plus effectuer tout seul au moins 3 gestes essentiels du quotidien : vous nourrir, vous déplacer, vous laver et vous habiller.

Cette situation correspond, selon la Sécurité sociale, à un taux d’invalidité de 100 %. Cela signifie que vous ne pouvez non seulement plus être autonome, mais vous ne pouvez donc plus travailler non plus, et donc rembourser votre crédit.

La garantie PTIA prend donc en charge le remboursement des mensualités de votre prêt, une fois que votre état aura été constaté par un médecin expert mandaté par votre assureur. Attention, selon les contrats, la couverture de la garantie PTIA s’arrête aux 65 ans ou 70 ans de l’assuré.

La garantie IPT (Invalidité Permanente et Totale)

Garantie indispensable pour les achats résidentiels, la garantie IPT prend en charge le remboursement de vos mensualités si vous ne pouvez plus exercer d’activité professionnelle suite à une invalidité.

La garantie IPT intervient lorsque le taux d’invalidité de l’assuré est supérieur ou égal à 66 % après sa convalescence et qu’il ne peut plus travailler. À titre de comparaison, selon le barème de la Sécurité sociale, la perte d’une jambe correspond à un taux d’invalidité de 40 % et la paraplégie à un taux de 80 %.

Si votre état s’améliore et que vous pouvez reprendre une activité professionnelle, alors la prise en charge de l’assurance emprunteur s’arrête. En revanche, s’il est établi par un professionnel de santé que votre état ne pourra pas évoluer, l’assurance remboursera intégralement votre capital restant dû.

La garantie IPT ne concerne que les assurés étant en âge de travailler : en général, au-dessus de 65 ans, vous ne serez plus couvert en cas d’invalidité permanente et totale.

La garantie ITT (Incapacité de Travail Temporaire)

La garantie ITT, tout comme la garantie IPT, n’est obligatoire que si vous achetez un bien résidentiel. Cette garantie a pour but de vous couvrir et de prendre en charge le remboursement de vos mensualités si vous êtes victime d’un accident ou d’une maladie donnant lieu à un arrêt de travail prescrit par un médecin.

Pour en bénéficier, votre incapacité de travail doit être :

  • Temporaire : vous devez pouvoir reprendre le travail après votre convalescence ;
  • Totale : vous ne pouvez pas exercer d’activité professionnelle pendant votre arrêt, le mi-temps thérapeutique n’est donc pas accepté.

Prenez garde aux délais de carence de la garantie ITT : selon les contrats, il est en moyenne de 90 jours pour un salarié et entre 15 et 60 jours pour les travailleurs indépendants. Pendant cette période de carence, vous devrez vous-même rembourser vos mensualités de prêt.

Quelles sont les garanties facultatives ?

Certaines garanties proposées par l’assurance emprunteur sont facultatives, quel que soit votre profil ou le type de prêt souscrit. C’est à vous de choisir d’y souscrire ou non. Selon votre situation, certaines peuvent se révéler indispensables quand d’autres sembleront plus superflues.

N’oubliez pas : si votre emprunt finance un investissement locatif, les garanties ITT et IPT sont également facultatives.

La garantie IPP (Invalidité Permanente et Partielle)

La garantie IPP est complémentaire à la garantie IPT. Son fonctionnement est le même : elle vous couvre et rembourse vos mensualités de prêt si vous êtes dans une situation d’invalidité, à la différence qu’elle n’intervient que pour les taux d’invalidité compris entre 33 % et 66 %.

Ce taux correspond à une invalidité de niveau 1 selon la Sécurité sociale, soit le niveau le plus faible. L’assuré peut parfois être en mesure de continuer son activité professionnelle avec un aménagement de ses conditions de travail, comme avec un poste à mi-temps.

Il est donc possible de bénéficier d’une prise en charge de la garantie IPP tout en continuant de travailler ! Attention, dès que vous reprendrez une activité professionnelle à temps plein, l’assurance emprunteur ne remboursera plus vos mensualités.

La garantie ITP (Incapacité de Travail Partielle)

La garantie ITP est une variante de la garantie ITT : elle vous couvre en cas d’arrêt de travail, mais uniquement lorsque ce dernier est partiel. Par exemple, si vous êtes victime d’un accident, mais que vous pouvez tout de même continuer à travailler pendant votre convalescence, votre médecin peut vous prescrire un arrêt de travail partiel et un mi-temps thérapeutique.

Vous pouvez donc continuer à travailler à mi-temps, tout en bénéficiant d’une prise en charge de la garantie ITP. Cette dernière ne remboursera cependant que la moitié de vos mensualités ou de la quotité souscrite.

La garantie PE (Perte d’Emploi)

La garantie PE, ou garantie chômage de l’assurance emprunteur ****est également facultative. Elle prend en charge vos mensualités si vous perdez votre travail suite à un licenciement, pour que vous puissiez retrouver un emploi sereinement.

Attention toutefois avant d’y souscrire, car la garantie perte d’emploi dispose de plusieurs limites et conditions d’éligibilité :

  • Vous devez impérativement être en CDI ou en contrat de travail sans date de fin au moment de la souscription de votre assurance pour en bénéficier ;
  • Vous devez pouvoir justifier d’une certaine ancienneté dans votre entreprise ;
  • Les démissions ou licenciements pour fautes graves ne sont pas couvertes ;
  • Une limite d’âge de souscription est généralement fixée à 50 ans .

Choisir son assurance selon son profil emprunteur

Vous l’aurez compris, l’assurance emprunteur est un contrat à la carte. Vous pouvez donc choisir de souscrire l’assurance groupe de votre banque ou faire une délégation auprès d’une compagnie d’assurance externe, mais également choisir certaines garanties.

Voici quelques conseils pour bien choisir votre contrat selon votre profil :

  • Si vous êtes jeune, en bonne santé, non-fumeur, avec une situation professionnelle stable, la délégation d’assurance sera plus adaptée. Elle vous permettra de bénéficier d’un contrat personnalisé et moins cher que celui proposé par votre banque, puisque ce dernier mutualise les risques de tous les emprunteurs ;
  • En revanche, et pour la même raison, le contrat groupe de votre banque peut être avantageux si votre profil est plus risqué : âgé, fumeur, ou ayant des antécédents de santé par exemple ;
  • Ne souscrivez qu’aux garanties essentielles ! Si vous êtes fonctionnaire, ou dans une situation professionnelle stable, la garantie PE n’est pas indispensable ;
  • Si votre profil médical est risqué, vous pouvez bénéficier de la convention AERAS, qui permet aux emprunteurs ayant un risque de santé de souscrire une assurance emprunteur sans surprime.

Dans tous les cas, nous vous conseillons de comparer les contrats : à garanties et niveaux couverture semblables, les prix peuvent fortement varier d’une compagnie d’assurance à l’autre.

La possibilité de changer d’assurance en cours de crédit

Si, selon la loi Lagarde, vous êtes libre de souscrire l’assurance emprunteur de votre choix et donc de refuser de souscrire l’assurance groupe de votre banque, ce libre choix n’est pas toujours respecté.

En effet, il arrive que les banques fassent pression pour que vous souscriviez à leur contrat, en ne respectant pas les délais ou en conditionnant votre offre de prêt à la souscription de ce contrat par exemple.

Peu importe la raison, sachez que si vous avez été contraint de souscrire l’assurance groupe de votre établissement prêteur, vous êtes tout à fait en droit de changer d’assurance prêt immobilier en cours de crédit.

En effet, la législation autorise la résiliation de l’assurance emprunteur à deux moments distincts :

  1. Dans les 12 mois après la souscription de votre prêt, grâce à la loi Hamon ;
  2. Chaque année, à la date d’échéance du contrat — soit la date de signature de l’offre de prêt - grâce à la loi Bourquin.

Il en est de même si vous aviez souscrit en premier lieu à une délégation d’assurance : le changement d’assurance emprunteur en cours de crédit est également possible ! Dans les deux cas, vous devrez respecter la condition d’équivalence des garanties et demander la validation de votre nouveau contrat par votre banque avant de résilier l’ancien.