L'assurance PNO pour les propriétaires d'immeuble

Touts savoir sur vos obligations, les risques en cas de défaut d'assurance et la meilleure façon d'assurer votre immeuble.

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Qu’est-ce que l’assurance PNO et à quoi sert-elle ?

L’assurance propriétaire non-occupant ou PNO, comme son nom l’indique, vise à couvrir les risques pouvant survenir dans un logement non occupé par le propriétaire du bien et qui a vocation à être mis en location. Il peut s’agir d’un cas où le logement est occupé par un locataire ou bien vacant (période entre deux locataires etc.), mais il ne concerne pas, par exemple, les résidences secondaires.

Même inoccupé, un logement reste exposé à de nombreux risques, comme un court-circuit à même de déclencher un incendie, une fuite d’eau pouvant être à l’origine d’un dégât des eaux, etc.

Dans de telles circonstances, l’assurance PNO permet de se couvrir a minima en responsabilité civile, mais également contre les dommages causés aux biens.

En responsabilité civile signifie que l’assurance couvre les dégâts ayant été causés aux tiers (voisins, syndic de l’immeuble, commune, etc.). La garantie dommage quand à elle, permet de venir indemniser les pertes matérielles du propriétaire.

Dans le cas où le logement est occupé par un locataire, l’assurance PNO permet de couvrir la responsabilité du souscripteur en tant que propriétaire du bien à l’origine du sinistre. Elle est également très utile pour venir palier les éventuelles insuffisances de l’assurance habitation souscrite par le locataire, qui elle est obligatoire. En effet, dans l’hypothèse où le locataire se serait mal assuré ou n’aurait pas souscrit telle ou telle garantie, l’assurance PNO prendra le relai pour couvrir les dommages causés.

Selon les contrats d’assurance, les garanties de la PNO couvrent toutes les formes juridiques de la propriété, à savoir les syndics et administrateurs, mais aussi les propriétaires et copropriétaires SCI et foncières.

Les garanties couvertes par l’assurance PNO

L’assurance PNO propose les garanties suivantes (à composer selon les contrats d’assurance) :

  • La garantie responsabilité civile qui couvre les dommages causés au locataire, au voisin ou aux tiers ;
  • La garantie incendie et dégâts des eaux ;
  • La garantie vol ;
  • La garantie défense pénale et recours qui permettra de couvrir la responsabilité civile du propriétaire en cas de défaut d’entretien ou de vice de construction dans le logement ;
  • La garantie catastrophe naturelle, qui indemnise les dégâts causés par l’environnement et les conditions climatiques.

Et de façon plus optionnelle, des garanties :

  • Loyer impayé. L’assureur rembourse au propriétaire les loyers non perçus en cas de défaut de paiement du locataire ;
  • Protection juridique en cas d’assignation en justice par le locataire pour trouble de jouissance ;
  • Remboursement des frais de relogement à destination du locataire en cas de négligence du propriétaire rendant le bien inhabitable.

Est-elle obligatoire pour les propriétaires d'immeubles ?

La souscription d’une assurance est uniquement obligatoire pour les biens en copropriété. En effet, la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, introduit une nouvelle obligation vis-à-vis des logements en copropriété. Cette obligation légale relève de l’article 9-1 de la loi ALUR de 2014 et souligne que chaque copropriétaire occupant ou non-occupant doit souscrire une assurance responsabilité civile. Ainsi le propriétaire d’un bien qu’il soit mis en location, non occupé ou occupé par lui-même, a l’obligation de souscrire une assurance PNO dès lors que le bien fait partie d’une copropriété.

En l'absence de copropriété, que le bien loué soit une maison individuelle ou un immeuble entier (monopropriété), il n’existe en soi aucune obligation légale d’assurer son logement, cependant, souscrire une assurance PNO reste fortement recommandé. En effet, la responsabilité du propriétaire peut être fortement engagée selon les principes de l'article 1242 du Code Civil au titre des dommages causés aux tiers et dont la cause provient de l’immeuble dont il est propriétaire. En cas de sinistre dont le propriétaire d’immeuble serait responsable, l’indemnisation de tous les dégâts matériels et/ou corporels causés à des tiers serait entièrement à la charge dudit propriétaire. Cela pourrait représenter des sommes extrêmement élevées à débourser.

Si jamais un ou plusieurs assureurs refusent d’accorder la souscription d’un contrat PNO à un propriétaire d’immeuble, ce dernier pourra alors solliciter le Bureau central de Tarification (BCT), un organisme qui peut être saisi par toute personne physique ou morale qui s’est vu refuser une garantie par un assureur. Le BCT fixe alors un montant de prime en échange de laquelle l’organisme d’assurance est tenu d’établir le contrat demandé au titre de la responsabilité civile du propriétaire.

Quelles autres assurances souscrire en monopropriété?

Dans le cas qui nous intéresse ici, c’est à dire où le propriétaire détient l’immeuble entier (particulier, SCI, société foncière, promoteur immobilier…), la couverture conjointe des appartements détenus ainsi que des parties communes reste nécessaire, bien que légalement elle ne soit pas rendue obligatoire.

L'assurance multirisque immeuble (MRI) pour les parties communes

La couverture de votre assurance PNO s'arrête aux parties privatives (logements, appartements et dépendances) : celle-ci ne couvre pas les parties communes.

Il est donc également recommandé pour le propriétaire de compléter sa couverture par une assurance multirisque immeuble (MRI) qui protégera également le bâtiment en cas de sinistre dont l’origine provient des parties communes ou de dommages au bâtiment lui-même (toit, façade, escaliers, espaces communs, etc.) suite à un événement comme une tempête par exemple.

Bonne nouvelle pour les propriétaires d'immeuble : Luko propose désormais une assurance immeuble locatif incluant MRI et PNO pour une protection optimale de votre investissement locatif.

Vérifier la couverture de ses locataires

Il ne faut pas oublier que les parties prenantes d’un immeuble d’habitation sont elles aussi soumises à des obligations d’assurance distinctes :

Si le bien est loué, l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, oblige le locataire à souscrire une assurance couvrant les risques locatifs (dommages qui résultent d'un incendie, d'une explosion ou d'un dégât des eaux). Le propriétaire a la possibilité de demander au locataire son attestation d’assurance lors de la remise des clés et de renouveler sa demande chaque année. Faute de présentation de cette attestation, 1 mois après envoi d'une mise en demeure, le propriétaire est en droit de résilier le bail si cela est prévu dans les clauses du contrat de location.

Depuis l’entrée en vigueur de loi ALUR, le propriétaire a la possibilité de souscrire un contrat MRH pour le compte du locataire et de répercuter les primes dans le montant du loyer. Dans ce cas et dans ce cas seulement les locataires n'ont pas l'obligation de souscrire une assurance habitation.

Quels sont les avantages de l’assurance PNO ?

Une meilleure couverture en cas de survenance d’un sinistre ou de dégâts subis

En plus de venir palier aux éventuelles insuffisances du contrat multirisque habitation souscrit par le locataire, l’assurance PNO peut permettre d’indemniser le propriétaire dans les cas où la couverture du locataire ou des tiers voisins n’interviendra pas et ce aux dépends du propriétaire. En effet, si le sinistre a pour origine les parties communes de l’immeuble, au travers de la couverture de l’assurance multirisque immeuble, le logement d’un voisin ou bien du logement occupé par un locataire, le responsable ne sera pas le même. Ainsi, tout sinistre qui ne serait pas pris en charge par ces assureurs pourrait l’être par l’assurance PNO.

En outre, comme vu ci-dessous, selon les garanties sélectionnées, le contrat peut apporter une couverture contre de nombreux aléas.

Un avantage fiscal

Si le logement est en location, les primes versées au titre du contrat d’assurance PNO sont déductibles des revenus fonciers.

Et chez Luko, quid de l’assurance PNO immeuble ?

Vous avez 2 façons d'assurer votre immeuble en PNO actuellement via Luko :

  1. Souscrire une assurance multirisque immeuble (MRI) qui inclut une couverture PNO pour tous les appartements. C'est de loin la solution la plus simple car vous regroupez vos garanties au même endroit ce qui simplifie la gestion en cas de sinistre et vous fait réaliser de belles économies car vous pouvez assurer votre immeuble à partir de 25,50€ par mois. Voir votre prix ici.
  2. Souscrire une assurance propriétaire non-occupant individuelle pour chacun des appartements de l'immeuble à partir de 5,90€ par mois et par appartement. Cela permet de séparer les contrats et vous pouvez toujours les gérer sans effort depuis votre espace client ou votre application mobile Luko. Voir votre prix ici.

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