L'assurance PNO obligatoire en copropriété avec la loi Alur

Que dit la loi ? Quelles garanties souscrire ? On vous explique tout !

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L’assurance propriétaire non-occupant ou assurance PNO, a pour objectif de couvrir les risques qui pourraient avoir lieu dans un logement qui n’est pas occupé par son propriétaire. Dans la plupart des cas, cette assurance intervient si le logement a vocation à être mis en location, c’est-à-dire si le logement est occupé par un locataire ou bien vacant entre deux locataires.

En effet, bien qu’inoccupé, un logement est exposé à certains risques comme une infiltration d’eau qui pourrait être à l’origine d’un dégât des eaux ou un court-circuit qui pourrait occasionner un début d’incendie… Si de tels évènements devaient avoir lieu, l’assurance PNO permettra d’être couvert en dommage aux biens ou en responsabilité civile pour les dommages causés aux tiers.

L'assurance PNO obligatoire pour les biens en copropriété

Depuis la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, met en place une nouvelle obligation en matière d’assurance pour les biens en copropriété. En effet, l’article 9-1 de la loi ALUR impose aux copropriétaires (occupants ou non-occupants du bien) d’être couvert par une assurance responsabilité civile.

Ainsi le propriétaire bailleur d’un bien mis en location ou vacant, a l’obligation de souscrire une assurance PNO en responsabilité civile dès lors que le bien fait partie d’une copropriété.

Comme il s’agit d’une obligation légale d’assurance, si jamais un ou plusieurs assureurs vous refusent la souscription d’un contrat PNO, vous pourrez contacter le Bureau central de Tarification (BCT). Il s’agit d’une structure qui peut être saisi par toute personne physique ou morale ayant une obligation d’assurance qui s’est vu refuser la garantie par un assureur ou une mutuelle. Le BCT agit comme un médiateur ayant pour rôle de déterminer un montant de prime en échange de laquelle l’assureur s’engage à établir un contrat d’assurance au titre de la responsabilité civile du copropriétaire.

Pourquoi cette obligation de couverture pour les propriétaires bailleurs ?

Comme vu ci-dessus, en tant que propriétaire vous serez tenu responsable de tout sinistre ayant pour origine votre logement. Dès lors qu’un dommage matériel ou corporel est causé à un tiers et imputable à votre logement (dégâts des eaux chez le voisin, effondrement du plancher etc.), votre responsabilité civile est engagée et en tant que responsable vous devez vous acquitter des sommes dues à la victime en réparation de son dommage. Cependant ces sommes peuvent vite atteindre un montant astronomique auquel vous ne pourrez pas faire face seule. D’où la nécessité de souscrire une assurance en responsabilité civile. Dans le cas qui nous intéresse ici, il s’agit d’une assurance en responsabilité civile applicable aux logements non occupés par leurs propriétaires : l’assurance PNO !

L’expérience montre que dans une copropriété, en raison des nombreux logements qui la composent et de la promiscuité entre ces derniers, des sinistres sont vites arrivés et la responsabilité civile souvent engagée. L’obligation légale d’assurance en responsabilité civile pour tous les copropriétaires permet de garantir qu’en cas de survenance d’un sinistre, ce dernier sera pris en charge par un assureur, limitant ainsi le risque de défaut de paiement ou de longue procédure judiciaire. La particularité de l’assurance PNO est de responsabiliser les propriétaires et qu’ils puissent répondre de leur responsabilité, même s’ils ne sont pas occupants du logement.

L’assurance PNO peut également intervenir pour pallier les insuffisances de l’assurance habitation souscrite par le locataire. En effet, dans l’hypothèse où le locataire ne serait pas bien couvert par son assurance ou qu’il n’aurait pas souscrit l’intégralité des garanties habitations, l’assurance PNO sera à même de prendre le relai pour couvrir les dommages causés à autrui ou au logement lui-même.

Quel niveau de couverture choisir ?

Il existe, pour un contrat d’assurance PNO, deux principales catégories de garanties :

1. La garantie en responsabilité civile

Elle vous couvre en cas de sinistre responsable ayant causé un dommage à autrui (par exemple quelqu’un se blesse chez vous sur votre escalier mal entretenu, mur qui s’écroule, ou un bout de votre balcon qui s’effondre sur un passant…). Votre assureur prendra à sa charge l’indemnisation de la victime. Cette garantie est rendue obligatoire par la Loi ALUR de 2014, car comme nous l’avons vu, les sommes atteintes peuvent être très importantes et cela ne doit pas empêcher la victime d’être indemnisée juste parce que le responsable est en incapacité de payer la somme due. Avec l’assurance, il n’y a ainsi pas de problème de trésorerie et les victimes sont indemnisées comme il se doit.

2. La garantie en dommage aux biens ou "multirisque PNO"

Elle couvre les dégâts matériels qui ont lieu dans votre logement et qui n’implique pas un tiers. Cette garantie intervient si vous êtes victime d’un cambriolage par exemple ou de tout autre dommage qui n’affecte que votre logement et personne d’autre. Comme elle n’implique pas de tierce personne, elle n’est pas obligatoire. Libre à vous de souscrire cette garantie pour vous protéger des sinistres matériels pouvant survenir dans votre logement ou sur votre mobilier (y compris les équipements électroménagers). C’est pourquoi elle reste fortement conseillée. Cette garantie peut être composée « à la carte » et sa couverture peut être étendue à de nombreuses situations de risques comme :

  • La garantie incendie et dégâts des eaux ;
  • La garantie vol ;
  • La garantie catastrophe naturelle, qui indemnise les dégâts causés par l’environnement et les conditions climatiques ;
  • La garantie loyer impayé : l’assureur rembourse au propriétaire les loyers non perçus en cas de défaut de paiement du locataire ;
  • Les défauts d’entretien du locataire ;
  • Les troubles de jouissance (si le locataire a un usage du logement qui ne respecte pas les termes du contrat de location) ;
  • Les recours des locataires (si le locataire vous assigne en justice pour cause du mauvais état du logement) ;
  • La protection juridique en cas de recours à la justice lors d'un litige ;
  • Et bien d’autres garanties encore selon les contrats d’assurance.

En définitive, voici un récapitulatif des garanties en matière d'assurance d’un propriétaire bailleur non-occupant dans le cadre d’une copropriété :

  • Assurance PNO en responsabilité civile : Elle est obligatoire depuis la Loi ALUR de 2014 ;
  • Assurance « multirisque » PNO (ou dommages aux biens) : Elle est facultative mais fortement recommandée.

Pourquoi souscrire une assurance PNO même lorsqu'elle est facultative ?

Nous l’avons vu, l’assurance PNO n’est obligatoire que lorsque le logement est dans un bien en copropriété. Ainsi, si le bien est loué, mais qu’il s’agit d’un logement individuel (maison isolée par exemple) ou que l’immeuble est détenu par un seul et même propriétaire, alors l’assurance PNO n’est pas rendue obligatoire. Elle reste cependant fortement recommandée pour plusieurs raisons :

  • Elle couvre les dommages issus d’un sinistre tirant son origine de votre bien ;
  • Si le logement est en location, les primes versées au titre du contrat d’assurance PNO sont déductibles des revenus fonciers ;
  • Elle permet de venir en complément des défaillances éventuelles de l’assurance habitation du locataire.

Dans le cas des résidences secondaires, aucune assurance n’est rendue obligatoire. Toutefois, si vous louez votre résidence, il est fortement recommandé de souscrire une assurance PNO afin de vous assurer en cas de dommage causé par le locataire mais également en cas de dommage causé au locataire.

Bon à savoir, l’assurance PNO peut également s’adresser aux maisons en construction. Elle protège ainsi votre bien pendant les travaux. En effet, durant le chantier, le bien peut être endommagé par un incendie ou des conditions climatiques extrêmes (tempête, grêle, inondation…). L’assurance pour maison en cours de construction couvre les dommages garantis par le contrat (incendie, explosion, bris de glace, refoulement d'égout, etc.)

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Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.