L'assurance loyer impayé (GLI)

Assurance loyer impayé : tout savoir sur la GLI

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En tant que propriétaire d’un logement proposé à la location, vous avez généralement un emprunt à rembourser. Il est donc normal de vouloir sécuriser vos revenus locatifs et vous protéger en cas de non-paiement des loyers par votre locataire. Pour être couvert en cas de défaut de paiement ou de dégradations de votre bien immobilier, l’assurance loyers impayés est alors une solution idéale. Conditions d’éligibilité, fonctionnement, souscription : on vous dit tout.

Définition de la garantie loyers impayés (GLI)

L’assurance loyers impayés, ou garantie loyers impayés (GLI) est une couverture à destination des propriétaires bailleurs. Elle leur permet d’être couverts en cas de non-paiement des loyers par leur locataire.

Parfois proposée en option dans certains contrats d’assurance PNO, la garantie loyers impayés peut également être souscrite comme une assurance à part entière. Ce n’est pas une assurance obligatoire, mais elle peut cependant se révéler très utile !

À qui s’adresse-t-elle ?

La garantie loyers impayés est une assurance pensée spécialement pour les propriétaires non-occupants qui proposent leur logement à la location. Elle s’adresse donc potentiellement à tous les propriétaires bailleurs souhaitant sécuriser leurs revenus locatifs !

Si vous confiez la gestion locative de votre bien à une agence immobilière, il est fréquent que cette dernière inclue automatiquement une garantie interne pour se couvrir en cas de loyers impayés. Attention cependant, car si cette garantie est moins onéreuse qu’une GLI classique, son coût s’ajoute à celui du contrat de gestion locatif.

De plus, les garanties proposées par les agences immobilières sont des garanties collectives qui s’appliquent à l’ensemble de leurs clients : leur assurance loyers impayés ne sera donc pas parfaitement adaptée à votre situation, contrairement à un contrat souscrit individuellement de votre côté !

La GLI est particulièrement recommandée pour les propriétaires dont les loyers à percevoir constituent une part importante de leurs revenus, ou lorsqu’ils ont pour but de rembourser un emprunt bancaire.

Que couvre la GLI ?

Tout d’abord, comme son nom l’indique, l’assurance loyers impayés couvre le propriétaire en cas d’impayés de la part du locataire. Cela signifie simplement que si le locataire cesse de payer son loyer, l’assurance GLI indemnisera le propriétaire du montant du dit loyer pendant une période donnée.

Mais la GLI ne prend pas seulement en charge les loyers impayés ! Elle peut également indemniser le propriétaire pour d’autres frais. En effet, selon le contrat choisi, vous pouvez également être couvert dans les situations suivantes :

  • En cas de dégradations de votre bien immobilier, pour la remise en état de votre logement si le dépôt de garantie ne suffit pas à couvrir les réparations nécessaires ;
  • Pour les frais d’huissiers ou d’avocat demandés lors de la procédure de recouvrement ou d’expulsion du locataire ;
  • En cas de décès ou de départ prématuré de votre locataire ;

Comme tous les contrats d’assurance, la garantie loyers impayés dispose de certaines exclusions de garantie, mais également de conditions d’éligibilité ! Attention donc à bien étudier les conditions générales d’un contrat avant d’y souscrire.

Les logements concernés

Vous êtes propriétaire d’un logement ? Que ce soit une maison, un appartement, un parking ou encore un garage, vous pouvez l’assurer avec une garantie loyers impayés afin de sécuriser vos revenus locatifs !

Tous les logements à usage d’habitation peuvent être couverts à condition qu’ils bénéficient d’un contrat de location de longue durée, et parfois les locaux commerciaux mais uniquement s’ils sont utilisés pour une activité libérale. Ce dernier point dépend entièrement de la compagnie d’assurance choisie : relisez bien les conditions générales de votre contrat !

Attention cependant, certains types de logements ne peuvent jamais être couverts par une garantie loyers impayés. C’est le cas par exemple pour :

  • Les locations saisonnières ;
  • Les locaux commerciaux ou artisanaux ;
  • Les logements de fonction ;
  • Les résidences secondaires.

Les conditions à respecter pour la souscription

À la différence des autres contrats d’assurance classiques, il est impératif de respecter quelques critères pour pouvoir souscrire une garantie loyers impayés et être couvert en cas en cas de défaillance de son locataire. En effet, pour minimiser les risques, les assureurs exigent généralement des preuves de la solvabilité des locataires !

Ainsi, voici les trois principales conditions pour souscrire une GLI :

  • Le logement assuré doit être la résidence principale du locataire ;
  • Le locataire doit justifier d’un revenu mensuel au minimum 2,85 fois supérieur au montant du loyer ;
  • Le locataire doit également avoir une situation professionnelle stable.

Voici un tableau récapitulatif des conditions à remplir et des documents à demander à vos futurs locataires selon leur situation professionnelle pour constituer leur dossier.

Statut professionnel Conditions à respecter Revenu pris en compte Documents à demander

CDI

Ne pas être en période d’essai ou en période de préavis de départ

Salaire net mensuel

Justificatif d’identité en cours de validité : carte d’identité ou passeport
Justificatif de domicile : 3 dernières quittances de loyer / taxe foncière / attestation d’hébergement
Justificatif de revenu : 3 derniers bulletins de salaire
Justificatif de situation professionnelle : attestation employeur / contrat de travail
Dernier avis d’imposition

CDD

Avoir une durée de contrat restante supérieure à 8 mois

Salaire net mensuel

Justificatif d’identité en cours de validité : carte d’identité ou passeport
Justificatif de domicile : 3 dernières quittances de loyer / taxe foncière / attestation d’hébergement
Justificatif de revenu : 3 derniers bulletins de salaire
Justificatif de situation professionnelle : attestation employeur / contrat de travail
Dernier avis d’imposition

Fonctionnaire

Être titulaire de son poste

Salaire net mensuel

Justificatif d’identité en cours de validité : carte d’identité ou passeport
Justificatif de domicile : 3 dernières quittances de loyer / taxe foncière / attestation d’hébergement
Justificatif de revenu : 3 derniers bulletins de salaire
Justificatif de situation professionnelle : attestation employeur / contrat de travail
Dernier avis d’imposition

Indépendant

Justifier de deux ans d’activité ininterrompue

Revenu imposable annuel

Justificatif d’identité en cours de validité : carte d’identité ou passeport
Justificatif de domicile : 3 dernières quittances de loyer / taxe foncière / attestation d’hébergement
Justificatif de revenu : 3 derniers bulletins de salaire s’il est dirigeant salarié
Justificatif de situation professionnelle : extrait K-bis / carte professionnelle / attestation d’inscription SIREN
Dernier avis d’imposition
Bilan comptable de l’année en cours s’il est dirigeant non-salarié

Retraité

-

Revenu imposable annuel

Justificatif d’identité en cours de validité : carte d’identité ou passeport
Justificatif de domicile : 3 dernières quittances de loyer / taxe foncière / attestation d’hébergement
Justificatif de revenu : décompte de la caisse de retraite / bulletins de pensions
Dernier avis d’imposition

Étudiant

Avoir un garant éligible

Revenu imposable annuel du garant

Justificatif d’identité en cours de validité : carte d’identité ou passeport
Justificatif de situation : carte d’étudiant / certificat de scolarité de l’année en cours
Justificatif de revenu du garant selon sa situation professionnelle

Si votre locataire bénéficie d’allocations éligibles comme l’aide au logement, les allocations familiales ou l’allocation aux adultes handicapés (AAH), il devra également vous fournir des justificatifs.

Les pièges à éviter

Attention, c’est à vous, propriétaire bailleur, de vous renseigner sur la solvabilité de votre locataire. En cas de non-paiement des loyers, s’il s’avère que le locataire ne respecte pas les critères de l’assureur, alors votre garantie loyers impayés ne pourra pas entrer en jeu et vous ne serez pas indemnisé. Soyez donc vigilants lors de l’étude des dossiers !

Certains assureurs proposent d’étudier le dossier de votre futur locataire pour valider son éligibilité. Si ce service représente un surcoût, c’est un bon moyen d’être certain d’être couvert par votre assurance loyers impayés en cas de besoin.

Il peut également être judicieux de s’assurer de la bonne foi et de la solvabilité de son futur locataire en lui demandant par exemple une copie des quittances de loyer de son ancien logement.

Le fonctionnement de l’assurance loyers impayés

En théorie, le fonctionnement de la garantie loyers impayés est relativement simple : dès lors que le locataire ne paie plus son loyer, l’assurance prend le relai pour indemniser le propriétaire.

Cependant, pour être couvert par son assurance, certaines étapes doivent être respectées. En règle générale, vous serez indemnisé dans un délai de 3 mois après le premier défaut de paiement. Pas de panique cependant, la garantie loyers impayés est rétroactive : vous serez bien indemnisé de tous vos loyers manquants !

Quand la déclencher ?

Pour faire appel à votre garantie loyers impayés, vous devez respecter une certaine procédure :

  1. Dès lors que vous constatez un retard de paiement de votre loyer de la part du locataire, vous devez tout d’abord lui envoyer une lettre de relance, dont vous devez en garder une copie.
  2. Sans réponse ni paiement de la part du locataire sous 15 jours, vous pouvez ensuite lui faire parvenir une mise en demeure de payer en recommandé avec accusé de réception. Gardez également une copie de ce courrier.
  3. Si, après la réception de ce deuxième courrier, le locataire ne donne toujours pas suite, vous pouvez alors lui faire délivrer un commandement de payer par le biais d’un huissier de justice.
  4. Si la situation ne se résout pas, vous pouvez alors contacter votre assurance

Les délais à respecter entre chaque démarche sont donnés à titre indicatif : ils sont propres à chaque assureur ! Reportez-vous aux conditions générales de votre GLI pour connaître la procédure exacte à suivre.

Comment faire la demande à son assureur ?

Pour faire une demande de prise en charge à votre assurance loyers impayés, vous devez adresser à votre assureur un courrier explicatif comprenant les éléments suivants :

  • Votre numéro de contrat ;
  • L’adresse du logement assuré ;
  • Une description de la situation : loyers impayés, départ anticipé ou décès du locataire, etc.

Une fois votre assureur prévenu, il étudiera alors le dossier du locataire et vérifiera son éligibilité. Dès lors que cette dernière est validée, vous n’avez plus rien à faire, votre assurance prendra le relai.

Vous serez ensuite indemnisé dans un délai de 90 jours des trois premiers loyers impayés, puis votre assureur vous versera une indemnisation trimestrielle. Bien évidemment, si votre locataire règle les loyers manquants après votre signalement à l’assureur, ce dernier devra être mis au courant !

Les documents à fournir

En plus de votre courrier, à envoyer en recommandé avec accusé de réception, vous devez impérativement fournir à votre assureur les pièces justificatives suivantes :

  • Une copie de la lettre de relance, de la mise en demeure et du commandement à payer ;
  • Une copie de toutes les correspondances éventuelles avec le locataire ;
  • Une copie de votre attestation d’assurance loyers impayés, votre numéro de contrat et vos coordonnées ;
  • Une copie du bail signé par le locataire et vous-même ;
  • Le dossier du locataire et de son garant s’il s’agit d’un étudiant ;
  • Les coordonnées de l’huissier contacté pour remettre le commandement à payer ;
  • Une preuve du non-paiement des loyers : un relevé bancaire par exemple.

Ces documents sont indispensables à l’étude de votre dossier : sans eux, votre assurance loyers impayés ne pourra pas vous prendre en charge et vous ne serez donc pas indemnisé !

En pratique : la GLI vaut-elle le coup ?

En théorie, l’assurance loyers impayés est une solution idéale pour tous les propriétaires bailleurs. Cependant, son coût supplémentaire et ses conditions d’éligibilité très restrictives peuvent vous faire hésiter sur sa pertinence par rapport à un garant se portant caution solidaire.

Depuis quelques années, on assiste même à une recrudescence de fraude dans les dossiers des locataires qui trafiquent leurs justificatifs de revenus afin de se conformer aux attentes des assureurs.

La garantie loyers impayés vaut-elle vraiment le coup ? Pour vous guider dans votre choix, voici un état des lieux des loyers impayés en France et de l’utilité d’une GLI.

Statistiques sur les loyers impayés en France

En France, on estime que les loyers impayés ne concernent qu’environ 2 % des logements loués, tous types confondus. Ce sont donc des situations plutôt rares, qui peuvent généralement se régler à l’amiable en prenant contact avec le locataire et en lui proposant un plan d’apurement.

Pour être plus précis, selon le ministère de la Justice et une publication du 21 mars 2019, en 2017, 147 000 procédures ont été portées devant la justice pour demander l’expulsion d’un locataire en situation de non-paiement de son loyer. Si ce chiffre peut paraître important, il est essentiel de le rapporter au nombre de locataires qui était, à cette même période, de 11,5 millions. Ainsi, les loyers impayés ne concernaient donc que 1,3 % des logements en location !

Cependant, même s’ils sont rares, les loyers impayés sont un risque à prendre en considération : même si votre locataire dispose de revenus confortables et qu’il paie toujours son loyer en temps et en heure, un accident est vite arrivé. Licenciement ou autres aléas de la vie peuvent survenir à tout moment et empêcher votre locataire de régler son loyer.

Est-ce que cela fonctionne ?

Si dans la majorité des cas, la prise en charge des loyers impayés par l’assurance se fait sans embûches, il est parfois compliqué d’obtenir une indemnisation de la part de son assureur.

Tout d’abord, le dossier du locataire doit respecter scrupuleusement les conditions d’éligibilité de l’assurance et être vérifié par le propriétaire lui-même, et la procédure de demande de prise en charge doit être suivie à la lettre. Toutes ces conditions représentent une charge administrative non négligeable pour le propriétaire !

En règle générale, les indemnités sont versées de façon trimestrielle, ce qui peut parfois être délicat dans le cas d’un emprunt dont le remboursement doit se faire mensuellement !

Concernant les garanties incluses dans votre contrat, n’oubliez pas de vérifier les plafonds d’indemnisation : en cas de dégradations locatives, le plafond de la garantie correspondante ne suffit pas toujours à couvrir les frais réels de remise en état !

Attention également aux franchises et délais de carence : si vous souscrivez un contrat en cours de bail par exemple, un délai de carence de trois mois vous sera imposé durant lequel vous ne serez pas couvert en cas d’impayés.

Malgré ces quelques points négatifs, la garantie loyers impayés reste la solution la plus sûre pour être indemnisé comparé à un garant : il peut arriver que ce dernier refuse également de payer à la place du locataire. Dans ce cas, le propriétaire devra alors engager à ses frais une action en justice non seulement contre son locataire, mais également contre le garant !

Que risquez-vous si vous n’y souscrivez pas ?

Même si les cas sont rares, vous n’êtes pas à l’abri d’un défaut de paiement de la part de votre locataire. Sans assurance loyers impayés, vous ne serez pas indemnisé et les éventuels frais de justice ou de remise en état en cas de dégradation du logement seront entièrement à votre charge !

Dans les faits, la procédure d’expulsion d’un locataire pour non-paiement du loyer est relativement longue : comptez plusieurs années pour récupérer la jouissance de votre bien et pouvoir le louer à nouveau.

De plus, si le locataire est insolvable, vous n’aurez que très peu de chance d’être remboursé de vos loyers impayés, ce qui peut vous placer dans une situation délicate par rapport à un éventuel emprunt bancaire.

Assurance loyers impayés ou garants ? Selon l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, il n’est pas possible de cumuler une assurance loyers impayés et des garants, sauf dans le cas d’un étudiant ou d’un apprenti. Si votre locataire ne remplit pas les conditions d’éligibilité d’une GLI, vous pouvez tout à fait avoir recours à un garant qui se portera caution solidaire !

Garantie Visale ou GLI ?

Votre futur locataire ne dispose pas d'un dossier suffisamment solide pour vous permettre de bénéficier d'une garantie loyers impayés, ou votre budget ne vous permet pas d'y souscrire ? Pas d'inquiétudes, il est tout de même possible de se protéger contre les impayés, et ce sans passer par une GLI grâce à la Garantie Visale !

La garantie Visale est une garantie proposée gratuitement par Action Logement (anciennement 1% Logement) qui remplace l'assurance GLI et s'engage à se porter caution pour un locataire en cas de loyers ou de charges impayés.

Attention, si vous adhérez à la garantie Visale, vous ne pourrez pas demander de garant ou de caution supplémentaire à votre locataire !

Si la garantie Visale est totalement gratuite, pour le locataire comme pour le propriétaire, certaines conditions doivent cependant être respectées pour être éligible :

  • Le logement concerné doit être la résidence principale du locataire ;
  • Le loyer charges comprises ne doit pas dépasser 1500€ à Paris et 1300€ en province ;
  • Un locataire peut y prétendre à partir de ses 18 ans et jusqu'à la veille de ses 31 ans, quelle que soit sa situation professionnelle : étudiant, en alternance, au chômage, salarié, fonctionnaire, etc. ;
  • Les salariés de plus de 30 ans exerçant dans le secteur privé peuvent également y prétendre s'ils entrent dans le logement dans les 6 mois suivants leur prise de poste, peu importe le type de contrat (excepté les CDI hors période d'essai).

Pour constituer son dossier Visale, le locataire devra également fournir quelques justificatifs de revenus, comme des bulletins de salaire, une attestation d'allocation Pôle Emploi ou d'indemnités journalières, une attestation de la CAF, etc.

Le fonctionnement de la garantie Visale est plutôt simple :

  1. Le locataire se crée un compte sur le site Visale, complète un dossier et fait ce que l'on appelle une demande de visa ;
  2. Action Logement étudie le dossier du locataire et s'assure que ce dernier remplisse bien toutes les conditions nécessaires. Si c'est le cas, un visa sera délivré au locataire dans un délai de 2 jours ouvrés.
  3. Une fois le visa accordé, le locataire peut l'imprimer et le fournir à son futur propriétaire : ce dernier devra également créer un espace personnel sur le site Visale et remplir un court dossier à propos du bail et du logement concerné.
  4. Un contrat de cautionnement est alors automatiquement généré : le propriétaire n'a plus qu'à l'accepter pour être couvert par Visale !

Dès que le contrat de caution Visale est accepté par le propriétaire, le contrat de bail peut être signé par ce dernier ainsi que par le locataire. En effet, pour être couvert, il est impératif de faire une demande de visa avant la signature du bail !

En cas d'impayés, le propriétaire devra se tourner vers Action Logement, qui lui remboursera les sommes dues. Action Logement se retournera ensuite vers le locataire afin d'être remboursé. Visale constitue donc une bonne solution pour les locataires ne respectant pas les critères d'une assurance loyers impayés souhaitant prouver leur bonne foi à un futur propriétaire.

À savoir : La garantie Visale remplace depuis le 1er janvier 2018 la GRL ou Garantie des Risques Locatifs; cette dernière garantie n'existe donc plus ! Elle avait pour objectif de couvrir les bailleurs privés en cas de loyers impayés ou de dégradations dans le logement loué par exemple.

Souscrire une garantie loyers impayés

La garantie loyers impayés n’est pas une assurance obligatoire pour les propriétaires bailleurs, mais elle reste fortement recommandée pour être couvert en cas de défaut de paiement qui pourraient mettre à mal le remboursement d’un emprunt.

Une assurance loyers impayés doit être souscrite de préférence avant l’entrée dans les lieux du locataire, ou au maximum 15 jours après la signature du bail et la remise des clés.

Attention, nous vous rappelons que l’assureur ne vérifiera le dossier du locataire que lors d’un défaut de paiement. C’est donc à vous de vérifier son éligibilité avant la souscription !

Mon locataire est déjà présent dans le logement, que faire ?Sachez que vous pouvez tout de même souscrire une GLI en cours de bail pour votre logement, dès lors que votre locataire justifie de 6 mois d’habitation consécutifs dans votre bien sans impayés, et ce quelle que soit sa situation et ses revenus. Dans ce cas, une période de carence de trois mois sera appliquée.

Où souscrire ?

Pour souscrire une assurance loyers impayés, deux solutions s’offrent à vous :

  1. Demander plusieurs devis à différents assureurs afin de comparer les prix et souscrire vous-même à un contrat ;
  2. Confier la gestion locative de votre logement à une agence immobilière qui propose un contrat collectif pour s’assurer contre les loyers impayés.

N’hésitez pas à contacter l’assureur chez qui vous avez souscrit votre assurance multirisque habitation ou votre assurance propriétaire non occupante : les compagnies proposent souvent des réductions lors de la souscription à plusieurs contrats.

Si vous décidez de confier votre bien à une agence immobilière, c’est cette dernière qui sera chargée de vérifier l’éligibilité de votre locataire à sa garantie loyers impayés. Cependant, nous vous recommandons tout de même d’étudier vous-même le dossier de votre futur locataire !

Combien cela coûte ?

Le prix d’une assurance loyers impayés dépend tout d’abord du type de contrat souscrit. En effet, le coût ne sera pas le même selon les garanties comprises dans votre contrat :

  • Recouvrement des loyers impayés uniquement ;
  • Remboursement des frais judiciaires : frais d'huissiers et d'avocats par exemple ;
  • Indemnisation en cas de dégradations et prise en charge de la remise en état du bien.

Plus votre contrat est complet, plus il est onéreux ! Le coût d’une garantie loyers impayés dépend également du montant du loyer mensuel du logement à assurer. Selon les compagnies d’assurance, les cotisations d’une GLI varient entre 2 % et 4,5 % du montant du loyer mensuel, charges comprises.

Par exemple, pour un logement dont le loyer est de 750 € par mois charges comprises, les cotisations mensuelles de votre GLI seront fixées entre 15 € et 34 € pour une couverture basique.

Bon à savoir : le montant des cotisations de votre assurance loyers impayés peut être déduit de vos revenus fonciers lors de votre déclaration de revenus annuelle !