Quelle assurance pour un local professionnel ou commercial ?

Comment bien choisir son assurance pour un local professionnel ou commercial lorsque l'on est locataire, propriétaire occupant ou non occupant.

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Vous allez louer ou mettre en location un local commercial ou êtes propriétaire occupant de votre magasin, boutique, atelier ou entrepôt. Il est temps de vous occuper de l'assurance de votre local commercial avant votre entrée dans les lieux. Faisons le point sur cette assurance et sur les différentes obligations qui vous incombent en tant que locataire ou propriétaire.

L'assurance d'un local commercial est-elle obligatoire ?

L'exploitation d'un local commercial oblige souvent le locataire ou le propriétaire à assurer son bien tant en responsabilité civile qu'en garantie des risques locatifs. Le choix de l'assurance et de ses garanties dépend donc du statut de l'occupant :

En résumé, si vous êtes locataire ou copropriétaire d'un local commercial, l'assurance est obligatoire. Si vous êtes propriétaire d'un local qui n'est pas situé dans une copropriété, l'assurance est en revanche facultative.

Pourquoi assurer son local professionnel ou commercial ?

Assurer son local commercial permet de limiter les risques financiers et les recours des voisins et des tiers lors d'un éventuel sinistre.

L'assurance d'un local professionnel vient ainsi garantir le bien dans le cas :

  • d'un incendie, d'une inondation ou d'une catastrophe naturelle ;
  • de la détérioration d'un bien et de son contenu, suite à un vol ou à un vandalisme ;
  • de la détérioration de portes, fenêtres et accès divers ;
  • de bris de glace et de vitrine ;
  • de l'arrêt d'activité suite à un sinistre (perte d'exploitation) ;
  • de dégradations aux immeubles voisins ;
  • d'un accident ou incident survenant aux visiteurs et clients ;
  • de recours des voisins et des tiers.

Ne pas assurer un local professionnel revient à vous exposer à supporter l'intégralité des frais engendrés par le sinistre, sans oublier la possible détérioration complète du local et de ses murs.

Quelles garanties souscrire ?

La responsabilité civile de l'entreprise

La responsabilité civile garantit le locataire ou le propriétaire contre tout dommage à un tiers. Elle est scindée en deux garanties :

  • la responsabilité civile, liée à l'exploitation de l'entreprise ;
  • la responsabilité civile dite professionnelle, liée à une prestation.

Chacune intervient de façon séparée ou conjointe dans tout dommage causé à un tiers.

Le montant de la prime RC est assise sur un pourcentage du chiffre d'affaires et est sujette à régularisation annuelle après déclaration du CA de l'année n-1.

La responsabilité civile exploitation (RCE)

Cette assurance garantit le locataire ou le propriétaire d'un local commercial contre tout sinistre causé à un tiers au cours de l'exploitation de l'activité.

Exemple : un panneau se décroche de son support et blesse un client.

La responsabilité civile professionnelle (RCP)

Cette assurance garantit le prestataire contre une erreur ou un dommage dans l'exercice de sa prestation.

Exemple : vous êtes réparateur d'ordinateurs et vous endommagez un ordinateur au cours de sa réparation.

Le montant maximal d'indemnisation d'un sinistre en RCP dépend de l'activité de l'entreprise et des clauses et conditions du contrat d'assurance.

La couverture des locaux et des biens

La couverture des locaux et des biens varie selon les activités. Les garanties dépendent des besoins de l'entreprise et sont sujettes à la souscription éventuelle de garanties spécifiques adaptées.

Les garanties de base de l'assurance d'un local commercial :

  • incendie : prise en charge de tout sinistre dont l'origine se situe dans les locaux de l'entreprise ou sur le terrain mentionné au bail ou dont vous êtes propriétaire ;
  • dégât des eaux, neige, grêle, inondation, gel, catastrophe naturelle : remboursement d'un sinistre d'origine climatique ou s'étant déclaré dans les locaux ;
  • bris de glace : garantie de vos vitrages et vitrines contre tout dommage, notamment en cas de choc d'un véhicule terrestre à moteur.
  • vol, cambriolage ou vandalisme : garantit le vol ou la dégradation du contenu des locaux par un tiers, après effraction, menace ou par la force ;
  • dommages électriques : un dommage électrique a pour origine une surtension dont l'origine est la foudre ou un problème sur le réseau électrique. Elle garantit également l'explosion, l'implosion et l'incendie d'un matériel ;
  • honoraires d'expert : prise en charge des honoraires et des frais d'expert missionné par l'exploitant.

On parle alors de multirisque professionnelle. Elle ressemble à l'assurance multirisque habitation mais celle-ci est adaptée à l'entreprise.

Les garanties spécifiques d'un contrat multirisque professionnelle :

  • perte d'exploitation : la perte d'exploitation correspond à la perte de chiffre d'affaires durant la période d'interruption de l'activité suite à un sinistre ;
  • bris machine : tout dommage intervenant sur une machine ou un matériel spécifique. La garantie intègre son remplacement en valeur à neuf, ou après application d'une vétusté (selon les termes du contrat) ainsi que les réparations nécessaires ;
  • rupture de la chaîne du froid : cette garantie s'applique généralement aux établissements de bouche. Elle prend en charge toute rupture dans la conservation des aliments qui peuvent être rendus impropres à la consommation.

Dans le cas d'une intoxication alimentaire, c'est la garantie appropriée du contrat responsabilité civile exploitation qui s'applique.

  • Perte de valeur du fonds de commerce : remboursement d'une somme assise sur la valeur initiale du fonds de commerce dépréciée après un sinistre ;
  • vol d'espèces, de chèques ou titres de paiement : vol de la recette journalière dans les locaux, lors de leur transport ou au domicile de l'exploitant ;
  • protection juridique professionnelle : la protection juridique accompagne et défend le propriétaire ou le locataire d'un local commercial, en cas de procédure judiciaire à son encontre.

Quel niveau de couverture choisir ?

L'assureur doit adapter les garanties du contrat à votre situation.

Les garanties recommandées pour un locataire sont :

  • La responsabilité civile exploitation et professionnelle pour tout dommage à un tiers ;
  • l'assurance multirisque complète comprenant les garanties dommages comme le dégât des eaux, l'incendie et l'explosion, le vol, Le bris de machine ( selon votre activité), mais aussi assurant votre stock et votre mobilier.

Le conseil de Luko : choisissez une formule complète pour votre assurance. Ne dévalorisez jamais volontairement la valeur de votre stock et le montant de votre chiffre d'affaires pour diminuer le montant de votre prime d'assurance. Vous risqueriez l'application de la règle proportionnelle de capitaux en cas de sinistre.

Pour un propriétaire exploitant, l'assureur ajoute aux garanties RC exploitation, professionnelle et multirisque classique, la couverture des murs dont vous êtes propriétaire, à hauteur de leur valeur de reconstruction à neuf ou avec l'application d'une vétusté.

Le conseil de Luko : choisissez une valeur de reconstruction à neuf pour les murs de votre local commercial.

L'assurance du propriétaire non-occupant

L'assurance PNO est obligatoire en copropriété avec la loi Alur. Si votre local n'est pas situé dans une copropriété, elle est néanmoins vivement conseillée afin de protéger au mieux votre patrimoine immobilier.

L'assurance PNO d'un local loué

Nous vous encourageons fortement à garantir votre bien au minimum en responsabilité civile à laquelle nous vous conseillons d'ajouter des garanties complémentaires comme :

  • incendie, explosion, dégât des eaux ;
  • dommages électriques ;
  • catastrophe naturelle ;
  • défense pénale/recours.

Celles-ci pourraient être amenées à jouer en cas d'insuffisance de garanties de votre locataire.

Votre locataire doit être assuré à minima pour les risques locatifs. N'hésitez pas à lui demander une attestation d'assurance à l'entrée dans les lieux puis une fois par an à la date anniversaire de la mise en place du bail.

L'assurance PNO d'un local vacant

Votre responsabilité peut être recherchée en cas de survenance d'un sinistre dont l'origine serait votre local inoccupé. Un défaut d'assurance pourrait donc vous coûter très cher puisqu'en plus de risquer de perdre votre bien, vous pourriez être amené à devoir indemniser des tiers.

Pensez à souscrire votre assurance PNO dès que vous devenez propriétaire.

Vos obligations en matière de sécurité et de prévention

Un établissement recevant du public (ERP) n'est pas soumis aux mêmes obligations en matière de sécurité et de prévention.

L'installation et l'entretien des extincteurs

La présence d'extincteurs est encadrée par le Code du travail. Ce dernier oblige la présence et l'entretien d'un extincteur portatif à eau pulvérisée de 6 litres pour 200 m2 de surface. Certaines activités imposent la présence d'extincteurs adaptés aux feux électriques.

Le contrôle de l'installation électrique

L'installation électrique d'un local commercial doit être aux normes. L'assureur peut ainsi mandater un expert pour réaliser une visite dite "de risque" au cours de laquelle ce dernier vérifiera le bon état de l'installation électrique.

L'intérêt de la vidéosurveillance

Installer une vidéosurveillance peut diminuer votre prime d'assurance multirisque. Outre l'effet de dissuasion par sa signalisation sur la porte d'accès du local, la vidéosurveillance est un excellent moyen de protection.

L'installation d'un système de détection des fumées

Les détecteurs de fumée ne sont pas obligatoires dans les bureaux et locaux commerciaux. Néanmoins, il est du ressort du propriétaire d'en installer dès lors que le local commercial comporte une partie à usage d'habitation.

Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.