L’assurance dommage-ouvrage est obligatoire depuis janvier 1978 par la loi Spinetta. La loi Spinetta encadre les assurances et les responsabilités dans le domaine de la construction, et impose la souscription à deux assurances distinctes : la garantie décennale et l’assurance dommages-ouvrages. Que couvre exactement l’assurance dommages-ouvrage ? Dans quel cas est-elle obligatoire ? Luko fait le point !

Les cas où l'assurance dommages-ouvrage est obligatoire

Toutes constructions neuves ou gros travaux de rénovation doivent être couverts par l’assurance dommages-La plupart des travaux de construction ou de rénovation couverts par la garantie décennale sont concernés par cette obligation d’assurance dommages-ouvrage, comme par exemple :

  • Les constructions avec fondations : immeubles, maison, garage, dépendant, piscine enterrée, terrasse, bâtiments, etc.
  • Les ouvrages de viabilité et de voirie : assainissements, travaux de réseaux (eau, électricité…), routes, etc.
  • Les éléments indissociables de la construction : cheminée, escalier, huisseries, plafond, cloisons fixes, etc.

Les particuliers concernés au même titre que les professionnels

Tout comme les professionnels, les particuliers sont eux aussi obligés de souscrire à une assurance dommages-ouvrage lorsqu’ils réalisent des gros travaux de construction ou de rénovation. Cependant, il est parfois difficile pour les particuliers d’accéder à ce type d’assurance, car les dossiers à remplir sont complexes et les cotisations élevées.

Le cas de l’assurance dommages-ouvrage en auto-construction est également une situation assez complexe. En effet, si le particulier souhaite faire appel à une banque pour financer son projet d’auto-construction, cette dernière exigera une attestation d’assurance dommages-ouvrage. Cependant, les assureurs acceptant d’assurer une auto-construction via la garantie dommages-ouvrages sont peu nombreux, puisque l’assureur n’aura personne contre qui se retourner en cas de malfaçons. Dans ce cas, le particulier doit arriver à convaincre sa banque de lui accorder un prêt sans assurance dommages-ouvrage, ou trouver une compagnie d'assurance qui accepte d'assurer sa construction.

Lorsque le gros oeuvre est réalisé par des professionnels (dans le cadre d’une auto-construction partielle par exemple), le particulier pourra plus facilement souscrire à une assurance dommages-ouvrage pour protéger sa construction, puisque l’assureur saura vers qui se tourner en cas de malfaçons.

Les risques encourus en cas d'absence de souscription

En cas de défaut de couverture, le maître d’ouvrage risque entre 10 jours et 6 mois de prison, et jusqu’à 75 000 euros d’amende.

Selon l’article L243-3 du Code des Assurances, ces sanctions ne peuvent pas s’appliquer aux particuliers faisant construire leur maison pour y habiter ou pour y loger un membre de leur famille, leur conjoint ou la famille de leur conjoint.

Qui prend en charge le coût de l'assurance ?

Le coût de l’assurance dommages-ouvrage est pris en charge par le maitre d’ouvrage, c’est-à-dire le commanditaire de la construction (à ne pas confondre avec le maître d’oeuvre qui est celui qui exécute). Selon les cas, le maître d’ouvrage peut être un particulier, mais également un constructeur de maison individuelle ou encore un promoteur immobilier.

Pour mieux comprendre la prise en charge de l’assurance, voici plus en détails qui paie et dans quel cas :

  • Le propriétaire de la construction paie l’assurance dommages-ouvrage lorsqu’il fait construire une maison neuve ou qu’il effectue des travaux importants (surélévation, ravalement de façade ou encore travaux d’extension) et qu’il traite directement avec le constructeur.
  • Le constructeur de maison individuelle doit également souscrire à une assurance dommage-ouvrage lorsqu’il fait construire une maison. Il faut savoir que le coût de l’assurance est généralement inclus dans le montant total de la construction. Dans ce cas-là, c’est le particulier qui paie indirectement la cotisation lorsqu'il achète la maison.
  • Le promoteur immobilier souscrit à une assurance dommages-ouvrage lorsqu’il fait construire des bâtiments. Ces assurances sont souscrites pour le compte des futurs propriétaires des biens qu’il fait construire.

L’assurance dommages-ouvrage n’est pas une assurance comme les autres puisque son souscripteur n’est pas forcément son bénéficiaire, ou du moins, pas forcément durant toute la durée de la garantie. Dans le cas d'une vente par exemple, l’assurance dommages-ouvrage se transmet et continue de couvrir le nouvel acquéreur. C’est également le cas lors du décès de l’assuré, l’assurance couvre l’héritier du bien assuré.

Quel est le prix d'une assurance dommages-ouvrage ?

Le prix d’une assurance dommages-ouvrage varie en fonction de plusieurs critères :

  • le type d’ouvrage à assurer
  • Le coût global de la construction ou des travaux
  • La nature des travaux
  • La localisation de la construction
  • Les matériaux utilisés
  • Le profil du maitre d’ouvrage
  • etc.

Si le tarif est librement fixé par les assureurs, le prix de l’assurance dommages-ouvrage représente généralement entre 1% et 5% du coût total de la construction.

Quelque soit la nature et le prix total de la construction, les assureurs fixent généralement un tarif minimum de cotisation compris entre 1500€ et 3000€.

Objectif : assurer ses travaux de construction ou de rénovation

L’assurance dommages-ouvrage est une assurance qui garantit les malfaçons et les sinistres survenus dans le cadre de travaux de construction ou de rénovation couverts par la garantie décennale. Elle est obligatoire pour les professionnels, mais également pour les particuliers dans le cadre de travaux de construction importants. Cette assurance est particulièrement intéressante puisqu’elle permet d’être indemnisé rapidement, sans attendre de décision de justice.

Plus concrètement, l’assurance dommages-ouvrage intervient lorsque la construction subit un dommage après réception des travaux, dès que la garantie de parfait achèvement expire, soit un an après réception des travaux.

Quels sont les risques couverts par l’assurance dommages-ouvrages ? C’est simple, cette assurance prend en charge les vices et malfaçons qui viennent porter atteinte à la solidité de la construction, ou bien la rendre inhabitable, comme par exemple :

  • Fissures importantes sur les murs
  • Affaissement de la maison
  • Effondrement de la toiture
  • Infiltrations d’eau par la façade ou la toiture
  • Défauts d’isolation thermique des murs

Cette assurance va également couvrir les sinistres affectant la solidité des éléments indissociables de la construction : cheminées, plafonds, canalisations dans les murs, escaliers, etc.

Attention cependant, certains éléments ne sont pas couverts par l’assurance dommages-ouvrages, et notamment :

  • Les incendies, qui relèvent alors de l’assurance professionnelle de l’entrepreneur
  • Le non-achèvement dans les délais prévus initialement, puisque cela est couvert par un autre type d’assurance
  • Les défauts d’entretien
  • Les dégâts causés par l’assuré

La durée de la couverture

L’assurance dommages-ouvrage prend effet lorsque la garantie de parfait achèvement expire, et se termine en même temps que la garantie décennale. Concrètement, l’assurance dommages-ouvrages dure donc 9 ans.

2 situations distinctes peuvent permettent à l'assurance dommages-ouvrages de fonctionner, alors que la garantie de parfait achèvement n'est pas terminée :

  • L’entrepreneur a effectué des travaux non conformes ou inachevés, le contrat conclu avec ce dernier est donc résilié avant la fin des travaux après une mise en demeure infructueuse.
  • L'entrepreneur n'a pas respecté son obligation de réparer, et ce même après une mise en demeure.

Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.