L'assurance de copropriété est-elle obligatoire ?

Pour tout savoir sur vos obligations d'assurance en copropriété

Obtenir mon prix

Les copropriétés sont obligées de s'assurer en souscrivant à une assurance responsabilité civile collective. La loi n'impose pas les copropriétés à contracter une assurance dommages, mais la plupart des règlements de copropriété l'y obligent. Quelles assurances doivent donc contracter les copropriétés ? Comment sont-elles couvertes ? Pas de panique, voici tout ce que vous devez savoir sur l'obligation d'assurance en copropriété.

Ce que dit la loi Alur

La loi Alur du 24 mars 2014 indique que la copropriété doit obligatoirement être couverte par une assurance responsabilité civile. L’obligation d’assurance est donc partielle pour les copropriétés, puisque si la responsabilité civile est obligatoire, l’assurance multirisque couvrant les dommages n’est pas imposée, sauf si le règlement de la copropriété l’ordonne.

A savoir que de nombreux règlements de copropriété exigent aujourd’hui sur la copropriété soit couverte par une assurance dommages.

En bref, la loi Alur indique que pour les copropriétés :

  • Souscrire à une garantie responsabilité civile est obligatoire
  • L’assurance multirisque n’est pas obligatoire, sauf si mentionné dans le contrat de copropriété

C’est au syndic de copropriété de souscrire à une assurance responsabilité civile pour le compte de la copropriété. Ce dernier devra fournir à l’assureur un état des sinistres survenus et indemnisés au cours des trois dernières années, avant de pouvoir contracter une assurance.

L’assurance responsabilité civile est également obligatoire pour chaque copropriétaire, qu’il soit occupant ou non du logement.

Les risques cas de défaut d'assurance

En cas de défaut d'assurance, la copropriété ne risque pas de sanction financière. Cependant, deux risques apparaissent si cette dernière n'a pas souscrit d'assurance :

  • Risque lié au coût du sinistre : en cas de sinistre, l'indemnisation des dégâts causés à un tiers, qu'ils soient matériels et/ou corporels, est à la charge du responsable (copropriété ou copropriétaire). Les sommes à rembourser peuvent s'avérer très élevées suivant le préjudice subi.
  • Risque lié aux coûts judiciaires : si la victime entame une action en justice pour défaut d'assurance, le responsable pourrait devoir verser des dommages et intérêts en plus du remboursement du coût du sinistre. La justice peut également décider de radier le syndic de copropriété.

Quelle assurance souscrire ?

La copropriété doit obligatoirement être couverte par deux types d’assurance :

  • La responsabilité civile collective de la copropriété, qui permet de prendre en charge les dommages qui trouvent leur origine dans les parties communes de l’immeuble.
  • L’assurance habitation des copropriétaires, occupants ou non, ainsi que des locataires, qui permet de couvrir les dommages venant des parties privatives de l’immeuble.

En plus de ces assurances obligatoires, la copropriété peut se couvrir davantage en souscrivant à une assurance multirisque immeuble (MRI). Cette assurance permet de couvrir les dommages subis par l'immeuble. Les principaux risques pris en charge par l’assurance MRI sont les incendies, les inondations, les événements climatiques ou encore le vandalisme.

Complémentarité avec l'assurance des locataires et des propriétaires

Au sein d’une copropriété, chacun a l’obligation de souscrire à une assurance responsabilité civile, c’est à dire :

  • Le syndic pour le compte de la copropriété
  • Les copropriétaires, qu’ils soient occupants ou non
  • Les locataires

La garantie responsabilité civile du propriétaire occupant couvre le copropriétaire des dommages causés aux copropriétaires, aux locataires ou à des tiers, et dont l’origine provient de sa partie privative.

L’assurance du propriétaire non occupant, que l’on appelle contrat PNO (Propriétaire Non Occupant), va venir couvrir les dommages causés par son logement, lorsqu’il n’y a pas de locataire dans le logement ou que l'assurance du locataire est insuffisante.

Enfin, la garantie de responsabilité civile du locataire va venir couvrir les dommages causés, au propriétaire, aux voisins et aux tiers, dont l’origine provient du logement du locataire.

L’obligation de souscrire à une responsabilité civile pour tous les statuts permet une complémentarité dans la couverture des dommages que peuvent subir les copropriétaires, les locataires ou les tiers.

Grâce à la loi Alur, dans le cas où le locataire refuserait de souscrire à une assurance responsabilité civile après avoir été mis en demeure, le propriétaire peut souscrire à une assurance « pour compte du locataire ». Le montant de l’assurance souscrite par le propriétaire sera ajouté au loyer du locataire mis en demeure. Le propriétaire peut également majorer la cotisation de 10% maximum en guise de dédommagement des démarches administratives.

Ce qui est couvert par l'assurance copropriété

Comme expliqué précédemment, la copropriété peut se protéger grâce à deux types d’assurance : l’assurance multirisque et la responsabilité civile (obligatoire).

La responsabilité civile de la copropriété permet de couvrir les dommages causés par un élément des parties communes à un tiers. Elle protège donc l’ensemble des copropriétaires lorsque leur responsabilité collective est engagée. Pour que la responsabilité civile intervienne, l’origine du dommage doit provenir d’une partie commune de la copropriété (bâtiment ou personne affectée au service de l’immeuble, comme le gardien par exemple).

La responsabilité civile de la copropriété couvre généralement les dommages causés aux copropriétaires, aux locataires de l’immeuble, mais également aux tiers à l'immeuble.

Le contrat d’assurance de la copropriété doit comporter une clause indiquant qu’en cas de dommage, l’assureur ne pourra pas poursuivre le copropriétaire responsable d’un sinistre, ni le syndic. En effet, pour garantir la prise en charge des dommages, les copropriétaires sont automatiquement considérés comme des tiers entre eux.

L’assurance multirisque de la copropriété est semblable à une assurance multirisque habitation classique. Elle couvre les dommages que peut subir l’immeuble et intervient notamment en cas de :

  • Incendie : mais aussi foudre, explosion ou encore dommages occasionnés par la fumée
  • Vol : la garantie Vol prendre en charge les réparations et les détériorations causées par un cambriolage
  • Bris de glaces et de vitres : seront pris en charge les dommages causés aux vitres et glaces des partis communes ou des séparations entre balcons mitoyens
  • Dégât des eaux : la garantie dégât des eaux prend en charge les dommages comme les infiltrations des toitures, les fuites et ruptures de canalisation ou encore le gel des canalisations intérieures
  • Catastrophes naturelles : tremblement de terre, acte terroriste, avalanche, les catastrophes naturelles sont couvertes par l’assurance multirisque (après publication au journal officiel d’un arrêté ministériel)
  • Tempête, grêle et neige : la garantie prendra en charge les dommages causés notamment à la toiture de la copropriété

La protection juridique est généralement proposée pour compléter le contrat d’assurance. Elle permet de bénéficier d’une aide juridique et d’une prise en charge des frais de justice dans le cadre d’une procédure judiciaire.

Qui doit souscrire l'assurance ?

C’est au syndicat de copropriété de souscrire à une assurance copropriété. Le syndic doit faire une demande de devis auprès des assureurs, puis la décision est prise collectivement lors d’une assemblée générale, comme le précise l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Si lors du vote la majorité n’est pas atteinte, le syndic pourra contracter l’assurance copropriété pour le compte du syndicat des copropriétaires.