Acheter un immeuble : le guide de l'investisseur

Vous souhaitez investir dans un immeuble ? Découvrez notre guide complet de l'investisseur incluant tous nos conseils et astuces pour faire les bons choix !

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Vous souhaitez investir dans un bien immobilier mais vous hésitez à passer le cap pour acheter un immeuble de rapport ? Découvrez dans notre guide complet de l'investisseur tous nos conseils et astuces pour faire les bons choix dès le début de votre projet, mais également les choses à éviter lorsque vous voulez acquérir un immeuble !

Pourquoi acheter un immeuble plutôt que des biens séparés ?

Si vous cherchez à investir gros et à obtenir un rendement élevé, le choix d'investir dans un immeuble de rapport pourrait bien être la solution idéale pour vous. Mais vous vous en doutez, cela présente des avantages comme des inconvénients.

Les "pour" :

  • avoir une détention en pleine propriété ;
  • simplifier la gestion ;
  • mutualiser les coûts d'achat et de gestion ;
  • obtenir une meilleure rentabilité locative ;
  • le prix d’achat au mètre carré sera moins élevé pour un ensemble de lots vendu à un seul acquéreur ;
  • les frais de dossier bancaire et le notaire ne seront à payer qu'une seule fois ;
  • un syndic ne sera pas nécessaire ;
  • possibilité de revendre les lots un par un pour réaliser une meilleure plus-value par la suite ;
  • le risque d’impayés ou autres problèmes avec un locataire sera réparti sur différents biens ;
  • les impôts fonciers sont moins élevés sur un immeuble entier.

Les "contre" :

  • demande une forte capacité de financement ;
  • les biens sont plus difficiles à trouver car il y a peu d'offres sur le marché de la vente d’immeuble de rapport ;
  • le risque est plus important qu'avec un portefeuille de plusieurs biens en différents endroits avec lequel le risque est réparti ;
  • plus de liquidités seront à prévoir pour palier aux imprévus (travaux, problèmes bâtiment, ...) ;
  • un minimum de connaissances dans le bâtiment sont nécessaires pour évaluer l'ensemble des éléments de l'immeuble avant l'achat (fondation, toiture, isolation, électricité, ...).

Le cas de l'immeuble de rapport mixte : commerce et habitation

Contrairement à l’immeuble de rapport standard, l'immeuble de rapport mixte sera divisé en plusieurs logements qui seront par la suite proposés à la location mais aura également un ou plusieurs locaux commerciaux.

Si des locaux commerciaux ou professionnels sont présents dans votre immeuble de rapport, nous vous conseillons de vous faire assister par des spécialistes pour cela. En effet, la gestion contractuelle d’un bail commercial est beaucoup plus complexe qu’un bien destiné à l’habitation. De plus, le spécialiste vous permettra d'éviter de tomber dans de nombreux pièges nombreux comme l'indexation, le refus de renouvellement, la refacturation des charges, le contrôle de la cession, etc.

Simuler sa rentabilité

Vous l'aurez compris, l'immeuble de rapport permet généralement d'avoir une rentabilité supérieure à celle d'un lot isolé.

Pour calculer le rendement de votre potentiel achat, plusieurs paramètres seront à prendre en compte :

  • le prix du bien ;
  • les loyers mensuels prévus ;
  • la taxe foncière ;
  • les charges annuelles totales (incluant les charges des locataires) ;
  • les frais et assurances liés à votre emprunt bancaire ;
  • les assurances pour l'immeuble et les lots en PNO ;
  • les frais de gestion de l'agence (s'il y a).

Vous avez tous ses éléments en votre possession ? Rendez-vous sur le site de l'Agence Nationale d'Information sur le Logement (Anil) pour simuler votre rendement.

Votre projet n'est pas encore bien avancé et vous n'avez pas toutes ses informations ? Pas de soucis, vous pouvez déjà estimer la rentabilité brute. Pour cela, c'est très simple :

  • rentabilité brute = prix des loyers annuel / prix d'achat de l'immeuble x 100

Par exemple, votre immeuble vaut 450 000 € et il contient 5 appartements identiques que vous estimez louer 700 € par mois : (700 € x 4 x 12) / 550 000 € x 100 = 6.1 % brut.

Bon à savoir : pour simuler votre rentabilité, vous pouvez calculer votre rentabilité locative avec la méthode Larcher. Pour cela, rien de plus simple ! Au lieu de multiplier votre loyer par 12 mois, basez-vous seulement sur 9 mois. La méthode Larcher vous permet ainsi d'éviter les mauvaises surprises. En effet, on estime que les charges et autres dépenses comme la fiscalité représentent 25% des loyers, soit environ 3 mois de loyers. En reprenant l'exemple ci-dessus avec la méthode Larcher, on obtient alors : (700 € x 4 x 9) / 550 000 € x 100 = 4.58 % Le rendement locatif net de l'immeuble sera donc aux alentours de 7 %.

Comment acheter un immeuble de rapport ?

Si vous avez déjà commencé vos recherches, vous avez sans doute remarqué que les offres d'immeuble de rapport sont beaucoup plus rares que les autres offres d'achats. En effet, chercher un immeuble de rapport à acheter demande un peu plus d’efforts qu’une recherche immobilière classique.

Où trouver des biens à la vente

  • sites d'annonces généralistes ;
  • sites d'annonces spécialisés ;
  • ventes aux enchères immobilières ;
  • agences immobilières locales, etc.

Dans quelle zone acheter ?

La zone géographique a un énorme impact sur la rentabilité de votre acquisition. Préférez donc une zone tendue (proche des universités, pôles hospitaliers, etc) pour pouvoir louer facilement. Dans tous les cas, pensez bien à vérifier le niveau de tension locative de la zone.

Pour éviter des frais de gestion et ne pas avoir à tout gérer à distance, privilégiez aussi un achat près de chez vous (au moins pour votre première acquisition).

Quel budget prévoir ?

En fonction de la zone, le budget requis peut aller de 200 000 € à 3 500 000 €. Tout dépend en fait de l'emplacement, de la taille et de l'état de l'immeuble.

Pour être à l'affût des bonnes affaires, surveillez le prix au m² par zone !

Les points de vigilance

Vous avez trouvé un immeuble qui correspond à vos critères ? Avant de faire une offre, pensez bien à vérifier :

  • le prix au m² ;
  • le niveau de tension locative de la zone ;
  • privilégier un achat près de chez soi ;
  • les précédents diagnostics ;
  • la possibilité de découper l'immeuble en lots habitables ;
  • s'assurer que tout soit bien en règle, etc.

Créer une SCI ou acheter en nom propre ?

Lorsque vous achetez un bien immobilier, deux choix s'offrent à vous :

  • l'achat en tant que particulier : loueur en meublé non professionnel (LMNP) ;
  • l'achat via une société civile immobilière (SCI).

Les deux solutions vous permettront de déclarer vos revenus locatifs mais chacun a ses assiettes d’imposition et ses taux d’imposition qui lui sont propres.

La SCI pour acheter à plusieurs

L'avantage de la société civile immobilière (SCI), c'est qu'elle permet d'acheter plus cher et plus grand dès le début car vous disposerez en plus de vos propres ressources, de celles de vos associés.

Notez également que les établissements bancaires seront moins frileux pour prêter à une société qu'à un particulier.

Différences en matière de fiscalité

Le statut du LMNP est souvent privilégié pour la possibilité de choisir une imposition au micro-BIC (avec un abattement de 50 %) ou au régime réel simplifié.

Notez toutefois que le plafond de revenus locatifs est fixé à 23 000 € par an pour un LMNP.

La SCI, quant à elle, est donc choisie pour les gros rendements locatifs (supérieur à 23 000 €) et permet de choisir une imposition à l’IR (régime d’imposition applicable de base) ou d’opter pour l’IS.

SCI à l'IS ou à l'IR ?

Immeuble en SCI à l'impôt sur les sociétés (IS)

C'est sans aucun doute la solution fiscale la plus avantageuse à partir du moment où la SCI gère plusieurs immeubles à fortes rentabilités.

Dans ce cas-là, ce sera la société qui devra s'acquitter de l'IS. Notez que le taux de cet impôt est plutôt intéressant :

  • 15 % si les bénéfices ne dépassent pas 38 120 € ;
  • 28 % au-delà.

Avant de déclarer vos impôts, vous pourrez également déduire tous vos frais et charges déductibles : frais de notaire, frais d’enregistrement et de négociation, assurances, prêt immobilier, taxe foncières, travaux, etc.

Immeuble en SCI à l'impôt sur le revenu (IR)

Contrairement à l'impôt sur les sociétés, l'impôt sur le revenu est propre à chaque associé. Chacun sera donc tenu de faire sa déclaration personnelle de revenus fonciers. Il n'y a donc aucune comptabilité à tenir mais les bénéfices de la SCI vont faire grimper votre TMI (tranche marginale d'imposition). Selon la tranche de vos revenus et l’imposition supplémentaire générée par la SCI, référez-vous au barème actuel de l’impôt sur le revenu :

  • de 10 064 à 27 794 € : 14 % ;
  • entre 27 794 à 74 517 € : 30 % ;
  • entre 74 517 à 157 806 € : 41 % ;
  • plus de 157 806 € : 45 %.

Bon à savoir : Si vos revenus fonciers générés par la SCI font grimper vos revenus et vous font passer dans la tranche supérieure, pensez à vous tourner vers l'imposition à l'IS pour votre SCI.

La transmission de votre patrimoine

Si vous avez acheté votre immeuble dans le cadre d'une SCI, on a une bonne nouvelle pour vous ! L'acquisition d'un immeuble en SCI se révèle très intéressant pour la transmission.

En effet, une SCI facilite grandement le partage et vous évitera les inconvénients de l'indivision. Mais ce n'est pas tout ! Elle vous évitera aussi les droits de succession, permet de conserver la direction actuelle et protège le conjoint.

Mais si vous avez acquis votre immeuble en LMNP, pas de panique ! Vous pourrez également le transmettre en temps voulu, les avantages seront toutefois moindres en comparaison.

Financer son achat

La solution la plus courante pour financer l'achat d'un immeuble est par l'emprunt bancaire. La banque pourra d'ailleurs vous proposer un différé de remboursement de plusieurs mois le temps de finir les travaux de rénovation et d'aménagement si besoin.

  • si votre immeuble n'est pas occupé avant votre acquisition, nous vous recommandons de mettre en ligne quelques "fausses annonces" de location. Cela vous permettra de voir si le loyer estimé n'a pas été surévalué et votre banque sera rassurée de voir que vous avez déjà de nombreux contacts ;
  • si l'immeuble que vous voulez financer est déjà occupé, cela vous facilitera la tâche pour obtenir votre prêt. En effet, la présence des locataires diminue le risque de carence locative au démarrage et les frais de commercialisation.

Peu importe votre situation, pensez bien à consulter plusieurs établissements bancaires ou à passer par un courtier spécialisé afin de comparer les taux et de choisir la proposition la plus avantageuse pour vous.

Après l'achat : la mise en location

Maintenant que l'immeuble vous appartient, vous allez pouvoir le mettre en location. Mais avant de le mettre en location, vous devez réaliser différentes choses :

  • choisissez entre location nue ou meublée, longue durée ou saisonnier ;
  • informez-vous sur les prix des locations équivalentes du secteur géographique et fixer votre loyer ;
  • faites réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires : le diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic plomb, l’ERNT, etc. Ils seront à fournir à vos locataires au moment de la signature du bail.

Pour tout savoir sur les diagnostics immobiliers à fournir en cas de mise en location, rendez-vous ici !

  • préparez des modèles de documents nécessaires à un bailleur comme l'état des lieux, le contrat de bail, la quittance de loyer, etc.

Et voilà, il ne vous reste plus qu'à publier votre annonce et cherchez vos nouveaux locataires !

Le découpage en lots et l'aménagement en immeuble locatif

Si jamais l'immeuble ne se prête pas de base à la location, comment s'y prendre pour aménager des logements totalement indépendants mais aussi des espaces communs ? Plusieurs choses seront à mettre en place avant la mise en location pour découper les lots :

  • respecter les formalités administratives propres à chaque situation : permis de construire indispensable, déclaration préalable, arrêté de péril, etc ;
  • chaque appartement nouvellement créé doit disposer d’au moins une fenêtre qui donne sur l’extérieur ;
  • chaque appartement doit disposer de son propre compteur d’eau, d’électricité et de gaz pour que chaque locataire puisse avoir accès à sa propre consommation. Il sera donc nécessaire de créer un nouveau compteur pour chaque lot ;
  • raccorder l’alimentation en eau de l’arrivée principale pour chaque appartement.

Bon à savoir : selon l’article 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, un logement doit disposer d’une surface habitable d’au moins 9 m² et la hauteur sous plafond doit être supérieure à 2,20 m.

L'assurance en monopropriété

Le saviez-vous : l'assurance est uniquement obligatoire en copropriété avec la loi Alur. Il est tout de même fortement recommandé d'assurer son immeuble pour protéger sa responsabilité civile ainsi que son patrimoine immobilier ! Et pour cause, en cas de dégâts, cela peut très, très vite chiffrer.

Mais quelle assurance faut-il réellement souscrire ?

La bonne nouvelle ? Chez Luko, l'assurance MRI inclut de base une couverture PNO pour tous les logements de l'immeuble. Vous aurez donc un seul contrat d'assurance pour simplifier la souscription, la gestion des sinistres et surtout mutualiser les coûts !

Trouver des locataires

Le choix du locataire n'est pas un élément à négliger ! En effet, vous devez maximiser les chances de trouver un locataire fiable et sérieux et ainsi, limiter les risques d'impayés et de dégradations.

Avant de faire votre choix, vous devrez ainsi mettre une annonce de votre bien en location. Pour ne pas perdre de temps avec des visites qui n'aboutissent pas, faites une description détaillée du logement et ajoutez-y quelques photos.

Vous pouvez poster votre annonce sur des

  • sites d'annonces généralistes ;
  • sites d'annonces spécialisés ;
  • ou auprès des agences immobilières locales.

Pour sélectionner ensuite les candidatures, vérifiez ses revenus et demandez des justificatifs pour s’assurer de sa solvabilité.

La liste des justificatifs exigibles par le propriétaire est désormais fixée et limitative par la loi Alur. Le propriétaire n'est donc pas en droit de demander d'autres documents que ceux présents sur cette liste.

La gestion locative

Afin de gérer vos biens mis en location, il faudra aussi prendre en charge plusieurs éléments comme les quittances de loyers, la réévaluation des loyers, le calcul et la répartition des charges locatives, etc.

L'administratif vous fait un peu peur ? Pas de panique, il existe des outils en ligne pour faciliter la gestion et l'édition des documents nécessaires au propriétaire bailleur. Sinon, vous pouvez aussi prendre une agence de gestion locative pour vous décharger de tout cela !

Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.