Maison en copropriété : ce qu'il faut savoir avant d'acheter

Nos conseils pour l'achat d'une maison en copropriété

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Maison en copropriété : ce qu'il faut savoir avant d'acheter

C'est quoi une maison en copropriété exactement ?

Une maison en copropriété est un ensemble de maisons individuelles bâties sur un même terrain. Même si le terrain est séparé en plusieurs parties par des murets, clôtures ou barrières. Il s'agit d'une copropriété horizontale, aussi appelée copropriété de sol ou copropriété pavillonnaire.

Seule la maison appartient à son propriétaire, la copropriété possède tout les espaces verts situés autour de la demeure. Les copropriétaires ayant toutefois l'usage privatif de leur jardin.

Le terrain n'est pas le seul élément appartenant à la copropriété. On peut aussi citer la voirie permettant de circuler dans l'ensemble pavillonnaire, les canalisations ou encore les équipements communs : local poubelle, local à vélo, gymnase, piscine collective...

Comment savoir qu'une maison est en copropriété ?

Pour savoir si une maison est en copropriété il faut vous assurer que les maisons sont bâties sur un seul et même terrain non divisé en lots comme dans un lotissement. Vous pouvez d'abord consulter le registre national d'immatriculation des copropriétés qui recense toutes les copropriétés en France. Il vous suffit de rentrer l'adresse du bien.

Deuxième moyen ? Consultez les documents que le vendeur du bien doit vous remettre. Ils sont généralement consultables auprès de l'agence immobilière ou du notaire en charge de la cession. Parmi eux doit se trouver le règlement de copropriété ainsi que les derniers procès-verbaux des assemblées générales du syndic.

Copropriété horizontale versus lotissement

Même si d'apparence lotissement et copropriété horizontale peuvent se ressembler, leur fonctionnement diffère. Principale différence ? En lotissement, la maison et le terrain vous appartiennent. Il n'y a pas non plus de syndic de copropriété et le montant des charges est beaucoup plus restreint. En lotissement, vous n'avez pas non plus l'obligation de recueillir l'assentiment de la majorité absolue des copropriétaires pour faire construire un cabanon ou une piscine dans votre jardin, comme c'est le cas dans une copropriété de sol.

Si règles et contraintes sont moindres en lotissement, il y en a quand même quelques-unes. Le cahier des charges et le règlement peuvent empêcher certaines modifications au niveau de votre maison ou de votre espace vert. Pour les lotissements de plus de cinq lots une association syndicale libre (ASL) est obligatoire. C'est elle qui gère les équipements communs.

Fonctionnement et règles de gestion

L'organe centrale de la copropriété horizontale est le syndic de copropriété. C'est lui qui en assure la gestion. Il peut être professionnel ou bénévole et veille au bon état des parties communes et à leur entretien ou réparation le cas échéant. C'est aussi lui qui établit le budget prévisionnel nécessaire au bon fonctionnement de la copropriété et qui perçoit les charges versées par chacun des copropriétaires, en fonction de leur tantième ou quote-part. C'est-à-dire au prorata de la part de terrain qu'il occupe.

Le syndic a plusieurs missions, notamment :

  • Rédiger le règlement de copropriété et le faire appliquer. C'est lui qui régit les règles au sein de la copropriété, la répartition des charges...
  • Organiser les assemblées générales et notamment les votes qui ont lieu, par exemple, si un copropriétaire veut modifier sa maison ou son jardin ou sortir de la copropriété. Mais aussi pour signer un contrat avec un prestataire extérieur pour la rénovation ou la réparation d'éléments dans les parties communes.

Cette liste n'est pas exhaustive.

Des contraintes parfois lourdes pour le copropriétaire

Principale contrainte pour le copropriétaire en copropriété horizontale ? Toute modification sur votre terrain doit récolter l'assentiment de l'ensemble des copropriétaires. Si vous voulez construire un cabanon et que vos voisins s'y opposent, vous n'aurez pas le droit de le bâtir. Cela peut aussi concerner un changement sur votre maison proprement dite : comme le percement d'une ouverture, l'adjonction d'une véranda ou d'une pergola ou le fait de repeindre votre façade dans une couleur différente de l'originelle.

Enfin, sortir d'une copropriété horizontale peut être compliqué. Là aussi l'accord de la majorité des copropriétaires est requis et des frais de sortie peuvent s'appliquer.

Les contraintes à la revente

Une maison en copropriété peut être moins attractive qu'une maison en lotissement du fait des contraintes énumérées plus haut. Et également en raison de charges plus élevées. Il existe toutefois un atout de taille : à l'achat ce type de bien est souvent moins cher, ce qui peut attirer des primo-accédants par exemple.

L'assurance de copropriété

L'assurance de copropriété horizontale est obligatoire et doit - a minima - couvrir la responsabilité civile de l'ensemble pavillonnaire. Elle permet d'indemniser les dommages causés à des tiers par les parties communes. Par exemple un incendie qui se déclare dans le local poubelle et occasionne des dégâts à un logement hors de la copropriété ou un dégât des eaux sur les canalisations qui inonde un champ agricole voisin.

La seule responsabilité civile est souvent un choix trop limité. Mieux vaut également souscrire des garanties couvrants les parties communes elles-mêmes pour éviter que les charges de copropriété ne grimpent en flèche suite à un sinistre.

L'assurance copropriété Luko couvre les copropriétés horizontales et inclut une assurance responsabilité civile pour les syndics bénévoles ainsi qu'une assurance propriétaire non-occupant pour les propriétaires bailleurs.

Les points à vérifier avant d'acheter

Avant d'acquérir une maison en copropriété horizontale, il est indispensable de vérifier certains points :

  • Quel est le montant des charges annuelles ? Pour cela consultez le budget annuel d'entretien et de fonctionnement.
  • Est-ce qu'il y a des travaux d'envergure en cours ou prévus prochainement ? Autant d'éléments qui peuvent alourdir le montant des charges.
  • L'entente est-elle bonne dans la copropriété ? Cet aspect peut apparaître à la lecture des procès-verbaux des assemblées générales. N'hésitez pas à sonner chez les voisins pour recueillir leur point de vue sur l'ambiance de la copropriété.
  • La copropriété est-elle bien tenue et en bon état ?
  • Qu'est-ce qui est autorisé et interdit dans la copropriété horizontale ? Certains ensembles n'acceptent pas les gros chiens, limitent les stationnements devant votre maison ou interdisent certains travaux le week-end ou à certaines heures de la journée.

Comment en sortir ?

Sortir d'une copropriété horizontale n'est pas toujours chose aisée. D'abord les copropriétaires doivent être d'accord à la majorité absolue, c'est-à-dire 50% plus une voix. Ensuite il faut que la division du sol soit permise puisqu'il s'agit d'un seul et même terrain. Pour le savoir, rendez-vous en mairie pour consulter les règles d'urbanisme. Il arrive parfois que seules les maisons situées aux extrémités de la copropriété puissent demander leur sortie.

La sortie implique aussi des frais, notamment parce que vous devez recourir aux services d'un géomètre-expert (comptez quelques centaines d'euros à plus d'un millier pour les cas complexes) et d'un notaire pour préparer les documents qui seront soumis à l'AG.