L'assurance copropriété et immeuble

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L'assurance copropriété permet de couvrir la responsabilité civile de la copropriété ainsi que les parties communes d'un immeuble en cas de sinistre. Elle est complétée par l'assurance habitation des propriétaires et des locataires. Que couvrent les différentes assurances ? Que faire en cas de sinistre au sein d'une copropriété ? Découvrez notre guide sur l'assurance copropriété.

Une assurance obligatoire pour les immeubles en copropriété

Un immeuble en copropriété est couvert par 3 types d’assurance :

  • L’assurance de la copropriété qui couvre les dommages causés par l'immeuble à des tiers (responsabilité civile) et éventuellement les dégâts subis par l'immeuble lui-même, on parle alors de multirisque immeuble ;
  • L’assurance habitation de chacun des copropriétaires et des locataires qui couvrent les dommages provenant des parties privatives ;
  • L'assurance propriétaire non-occupant des propriétaires d'appartements en location ou vacants, qui couvre les dommages provenant des parties privatives inoccupées ou qui ne relèvent pas de la responsabilité du locataire.

La copropriété désigne tout immeuble ou groupe d’immeuble dont la propriété est répartie par lot entre plusieurs personnes. Chacun dispose donc d’un lot comprenant une partie privative (appartement, cave, garage, etc.) et une quote-part des parties communes (hall, escaliers, jardin, etc.).

La copropriété peut décider d'étendre la couverture aux dommages causés à l’immeuble en souscrivant une assurance multirisque immeuble (MRI) incluant une garantie de dommages aux biens.

Les syndicats de copropriété ne sont pas tenus légalement d’assurer l’immeuble ou le groupe d’immeubles contre les dommages causés à l’immeuble lui-même, mais un grand nombre de règlements de copropriété impose cette assurance dommages qui permet de mieux couvrir les copropriétaires en cas de pépin.

Que couvre une assurance copropriété ?

L’assurance copropriété est une couverture d’assurance collective. Elle couvre donc les parties communes de l’immeuble en copropriété grâce à :

  • La responsabilité civile de la copropriété (obligatoire) ;
  • L’assurance dommages causés à l’immeuble (facultative mais parfois imposée par le règlement de copropriété) ;
  • Des garanties complémentaires (facultatives).

Les copropriétaires peuvent décider de ne souscrire qu’à la responsabilité civile, qui est obligatoire, ou bien d’y associer une assurance dommages et des garanties supplémentaires pour être mieux couverts.

La responsabilité civile

La responsabilité civile de la copropriété couvre les personnes victimes de dégâts (copropriétaires ou personnes extérieures) provenant des parties communes de l’immeuble comme une chute de tuile ou de pan de mur, des blessures causées par une porte mal fixée ou un escalier glissant, etc., mais également les sinistres causés par une personne en charge de la tenue de l’immeuble, comme le gardien par exemple.

Les dommages à l’immeuble

Les dommages causés à l’immeuble peuvent également être couverts si le syndicat souscrit à cette couverture non obligatoire. En règle générale, ce contrat d’assurance est un contrat dit multirisque immeuble ou MRI, qui prend en charge les sinistres suivants :

  • Les dégâts des eaux : débordements, fuite de canalisations, infiltrations, recherche de fuite, etc. ;
  • Le vol et le vandalisme : notamment dégâts causés par les cambrioleurs ;
  • Les incendies, la foudre, les explosions ainsi que les dommages provoqués par la fumée et les pompiers ;
  • Les tempêtes, la grêle et les dégâts provoqués par la neige sur les toitures ;
  • Les catastrophes naturelles : avalanches, tremblement de terre, etc ;
  • Les catastrophes technologiques : lorsqu’il y a un arrêté de catastrophe technologique ;
  • Les bris de glace : détériorations ou casse de glaces des parties communes, de séparations vitrées entre les balcons et terrasses, etc. ;

Ne sont généralement couvertes que les parties communes de l’immeuble.

Le contrat d’assurance doit également comporter une clause stipulant que l’assureur ne poursuivra pas le copropriétaire responsable d’un sinistre, ni le syndic en cas de sinistre. En effet, les copropriétaires sont tous considérés comme des tiers entre eux, cela garantit le remboursement de leurs biens en cas de dommages.

Les garanties supplémentaires

Incluses au contrat initial ou en option, vous trouverez parfois les garanties facultatives suivantes (liste non exhaustive) :

  • Les dommages électriques : en cas d'accident d'origine électrique comme la chute de la foudre ou une surtension (influence de l'électricité).
  • Effondrement : effondrement des fondations, des murs ou de la toiture de l’immeuble ;
  • Graffitis : tags, graffitis et autres affichages non intentionnels sur les murs de l’immeuble ;
  • Bris de machine : dommages sur les chaudières, pompes à chaleur, ascenseurs, etc. ;
  • Aménagements extérieurs et piscine : couvre les installations d’éclairage, les clôtures, les espaces verts, les piscines, les courts de tennis, etc. sur la copropriété ;
  • Panneaux photovoltaïques : dommages causés à vos panneaux photovoltaïques posés en toiture ;
  • Charges de copropriétés impayées : prise en charge des charges de copropriété impayées par un copropriétaire ;
  • Honoraires de frais de gestion du syndic suite à sinistre : prise en charge des honoraires facturés par le syndic professionnel ou l’administrateur au titre de la gestion du sinistre ;
  • Rupture de cuve et coulage : perte de liquide contenu dans une cuve et détérioration de la cuve elle-même ;
  • Honoraires d'expert : La prise en charge des honoraires de l’expert mandaté par la copropriété lors d’un sinistre dans le cadre d'une contre-expertise souhaitée par la celle-ci ;

Chez Luko la plupart de ces garanties sont en option pour composer votre couverture à la carte !

Pour savoir ce que couvre exactement l’assurance de votre copropriété, n’hésitez pas à bien lire votre contrat d’assurance.

Qui doit y souscrire ?

L’assurance de copropriété doit être souscrite par le syndicat de copropriété. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précise que c’est une décision collective initiée par le syndic, qui doit être ensuite votée par l’assemblée générale.

En général, le syndic réalise des devis auprès de plusieurs assureurs puis les soumet au vote lors de l'assemblée générale. Une sélection des propositions est souvent opérée en amont avec l'aide du conseil syndical afin de ne soumettre que les offres les plus pertinentes.

Dans le cas où la majorité n’est pas atteinte lors du vote de l’assemblée générale, l'article L. 112-1 du Code des assurances indique que l'assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires.

Tous les copropriétaires d’une copropriété sont réunis en syndicat. Les décisions prises par le syndicat sont votées lors des assemblées générales. Le syndicat doit également élire le syndic, qui gère la copropriété pour le compte des copropriétaires, et le conseil syndical qui contrôle et assiste le syndic.

Qui paie les primes d'assurance ?

Les primes d’assurance de copropriété sont généralement réglées par les copropriétaires, qui se partagent équitablement le montant de la prime via les charges de copropriété en fonction de la quote-part de chacun (les fameux tantièmes).

Cependant, il existe des exceptions, notamment lorsqu’un copropriétaire est exposé à un risque plus grand que les autres copropriétaires à cause de son bien (restaurant, commerce, local commercial en rez-de-chaussée, etc.). Dans ces cas-là, le copropriétaire peut être amené à régler une part plus importante de la prime d’assurance copropriété.

L'assurance des occupants de la copropriété

L’assurance est obligatoire pour la copropriété mais également pour les copropriétaires avec néanmoins des nuances selon leur situation.

L'obligation d'assurance pour les copropriétaires

Selon la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile, qu’il soit occupant ou non-occupant, et chaque syndicat de copropriétaires est également tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile. En d’autres termes, les assurances de responsabilité civile sont obligatoires pour tous les copropriétaires et tous les syndicats de copropriété.

Cette obligation a été promulguée par l’article 58 de la loi ALUR de 2014, qui a introduit l’article 9-1 dans la loi du 10 juillet 1965.

Pour les propriétaires occupants

Le propriétaire occupant son logement dans la copropriété a pour obligation, selon la loi ALUR, de souscrire à minima à une assurance responsabilité civile. Cette assurance responsabilité civile permet d’assurer le copropriétaire lorsqu’un sinistre occasionnant des dommages à un tiers (voisins ou personnes extérieures) ou aux parties communes, provient de sa partie privative (logement, garage, cave, etc.).

En pratique, le propriétaire occupant souscrit souvent à une assurance que l’on appelle « multirisque habitation ». Cette assurance multirisque habitation permet de couvrir à la fois la responsabilité civile du copropriétaire mais également les dommages infligés à lui-même et à ses biens en cas d'incendie, dégâts des eaux, cambriolage, vol, etc.

Pour les propriétaires non-occupants (propriétaires bailleur ou logements vacants)

Le propriétaire non-occupant doit également souscrire à une assurance, que l’on appelle assurance PNO (Propriétaire Non-Occupant). Ce type d’assurance permet de couvrir les dommages dont le propriétaire pourra être tenu responsable (défaut d'entretien, etc.) ou survenus lorsque le logement n’est pas loué, ou lorsque la couverture du locataire est insuffisante.

L'assurance copropriété Luko inclut de base une assurance PNO pour tous les copropriétaires de l'immeuble ! Inutile de souscrire une couverture PNO supplémentaire. Si vous êtes déjà assuré au titre de cette assurance, vous pourrez donc résilier votre contrat sans risque.

La loi Alur protège également les propriétaires si le locataire du logement refuse de souscrire à une assurance responsabilité civile après une mise en demeure. Le propriétaire peut ainsi contracter une assurance dite « pour compte du locataire ». Le montant de cette prime souscrite par le propriétaire sera reportée sur le loyer du locataire. Si il le souhaite, le propriétaire peut également majorer de maximum 10% cette prime d’assurance, afin de se dédommager des démarches administratives. Le refus d'assurance est également un motif de rupture du bail et donc d'explusion du locataire si cette clause figure au contrat de location.

L'obligation d'assurance pour les locataires

Le locataire est lui aussi tenu de souscrire à une assurance couvrant les risques locatifs et incluant une responsabilité civile. Il est généralement conseillé aux locataires de souscrire à une assurance multirisque habitation, afin de pouvoir couvrir également ses biens en cas de sinistre. Si le locataire est obligé de souscrire à une assurance responsabilité civile dans son logement principal, il n’est pas obligé d’y souscrire lorsqu’il loue une location saisonnière (assurance villégiature souvent incluse dans son contrat d'assurance habitation) ou bien qu’il occupe un logement de fonction.

Attention, si un sinistre survient dans le logement non assuré, le locataire sera tenu d’indemniser lui-même le propriétaire et les tiers ayant subi des dégâts ou des blessures, il est donc fortement déconseillé de ne pas s'y soustraire.

Fonctionnement en cas de sinistre

En cas de sinistre issu des parties communes

Lorsqu’un sinistre provient des parties communes, c’est au syndic de déclarer le sinistre à l’assurance de copropriété.

Selon l’article 3 de la loi de 1965, les parties communes d’une copropriété sont le sol, les cours, les espaces verts, le gros oeuvre, les équipements et locaux communs (local poubelle, garage à vélo, caves communes, etc.).

Pour pouvoir obtenir une indemnisation, le sinistre doit être déclaré à l’assurance dans les 5 jours maximum suivant le sinistre. Attention, les vols eux doivent être déclarés dans les 2 jours, et les dommages en cas de catastrophe naturelle dans les 10 jours qui suivent l’arrêté ministériel.

Le syndic doit déclarer le sinistre à l’assurance de copropriété par lettre recommandé avec accusé de réception. La lettre doit contenir les éléments suivants :

  • Le numéro de contrat d’assurance ;
  • La date du sinistre ;
  • L’origine et le lieu précis du sinistre ;
  • Une description précise des dégâts en joignant des photos ;
  • Une estimation du montant des pertes et des réparations (Un devis de réparation sera fait par la suite) ;
  • Le constat amiable (même si la partie adverse refuse de le signer).

Si il y a eu vol dans la copropriété, il faut également déposer plainte dans les 48 heures suivant le vol.

En cas de sinistre issu de parties privatives affectant des parties communes

Lorsqu’un sinistre provient de parties privatives, c’est au propriétaire du bien d’où provient le sinistre de déclarer le sinistre à son assurance.

Selon l’article 3 de la loi de 1965, les parties privatives d’une copropriété sont les appartements ainsi que les revêtements des sols et des murs, les plafonds, les fenêtres, la porte d’entrée et les équipements intérieurs.

La recherche de fuite

La fuite d’eau est l’un des sinistres les plus courants au sein d’une copropriété. La première chose à faire en cas de dégât des eaux est de chercher l’origine de la fuite. Depuis le 1er juillet 2020, l'assureur de l'immeuble organise la recherche de fuite uniquement dans les parties commune, et l'assureur du copropriétaire se charge généralement de la recherche dans les parties privatives de son assuré. Un professionnel peut également être appelé pour rechercher la fuite. Dans le rapport d’intervention, il sera indiqué si la fuite d’eau provient des parties communes de l’immeuble ou d’une partie privative.

Les frais qui incombent à la recherche de la fuite d'eau sont pris en charge par l’assureur de la personne à l’initiative de la recherche. Si le Syndic de l'immeuble procède à la recherche de fuite et que la source de la fuite provient d'une partie privative, c'est à l'assureur du copropriétaire de prendre en charge les frais de recherche.

Le rôle de la convention IRSI

La convention IRSI (convention d'Indemnisation et de Recours des Sinistres Immeuble) permet aux copropriétaires d’être indemnisé en cas de dommages liés à un incendie ou à un dégât des eaux, si le total hors taxes des dommages ne dépasse pas 5000€.

Son but ? Simplifier et accélérer les processus d’indemnisation en cas de sinistre.

Pour pouvoir appliquer la convention IRSI, le sinistre doit répondre aux critères suivants :

  • Le sinistre doit être un dégât des eaux ou un incendie ;
  • Il doit provenir de l’immeuble ou de l’immeuble voisin ;
  • Les dommages doivent être inférieurs ou égaux à 5000€ HT par local sinistré ;
  • Le sinistre doit engager deux sociétés d’assurance adhérentes à la convention.

Lorsqu’un sinistre survient dans une partie privative, c’est l’assureur de l’occupant qui prendra en charge le dossier d’indemnisation, on l’appelle l’assureur gestionnaire. Ensuite, l’indemnisation se fera en fonction du montant des réparations :

  • Pour les dommages inférieurs à 1600€ de réparation HT : l’assureur gestionnaire sera en charge d’indemniser les victimes ;
  • Pour les dommages compris entre 1600€ HT et 5000€ HT : une expertise doit être effectuée par l’assureur gestionnaire pour le compte des autres assureurs, mais ce sont aux assureurs d’indemniser chacun leurs clients.

Luko vous accompagne

Et si vous avez un sinistre ? Voilà comment ça se passe chez Luko :

Comment choisir son assurance de copropriété ?

Pour choisir son assurance de copropriété, le mieux est de demander des devis à plusieurs compagnies d’assurance différentes afin de pouvoir comparer les couvertures, les tarifs et le montant de la franchise. Pour établir un devis, le syndic devra fournir à l’assureur un état des sinistres survenus dans les 3 années précédentes.

Il est également possible de passer par un courtier en assurance, afin de trouver l’assurance copropriété au meilleur rapport qualité/prix. Le professionnel sera alors capable de négocier pour vous des étendues de garanties ou des remises sur le tarif annuel de l’assurance copropriété.

Le prix de l’assurance copropriété est généralement calculé en fonction de la valeur du bien, des sinistres passés, de l’emplacement du bien et du risque à couvrir.

Une fois les devis reçus, le syndic est tenu de faire voter le nouveau contrat d'assurance en assemblée générale.

Quand et comment changer d'assurance ?

Les assurances copropriété sont généralement des contrats d’assurance d’un an avec tacite reconduction. Cela signifie que si l’assuré ne demande pas la résiliation de son contrat à la date anniversaire, le contrat d’assurance est automatiquement reconduit.

Il n'est pas possible de changer d'assurance au cours de la première année du contrat. Le syndic peut changer d’assurance copropriété uniquement à la date anniversaire du contrat, en respectant le préavis énoncé par le contrat. Pour cela, le syndic doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception demandant la résiliation du contrat d’assurance de copropriété.

Selon la loi 2005-67 du 28 janvier 2005, l’assureur a pour obligation d’informer le consommateur par écrit, entre trois et un mois avant la fin de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de résilier son contrat d'assurance. Si l’assureur n’informe pas le syndic en temps et en heure qu’il peut résilier son contrat d’assurance copropriété, le syndic peut résilier ce contrat à tout moment et sans frais, à compter de la date de reconduction.

Attention cependant, le syndic devra faire voter le changement d'assurance en assemblée générale pour pouvoir signer un nouveau contrat d'assurance. Mieux vaut donc anticiper le projet de changement d'assureur.

L'assurance du syndic

Syndic bénévole

L'assurance n'est pas obligatoire mais fortement recommandée pour couvrir les membres du syndic en cas d'erreur dommageable aux copropriétaires lors de l'exercice de leur mandat.

Chez Luko, la responsabilité civile des syndics bénévoles est incluse au contrat d'assurance copropriété !

Syndic professionnel

Les syndics professionnels doivent disposer de deux assurances distinctes en plus d'être détenteurs d'une carte professionnelle délivrée par la préfecture :

  • Une assurance de responsabilité civile professionnelle (RC Pro) pour dédommager les copropriétaires en cas de faute entraînant des dommages ;
  • Une garantie financière dont le but est de garantir les fonds en dépôt dont le syndic a la gestion de par son mandat.

Questions fréquentes

  • Quelle assurance pour un immeuble en copropriété ?

    La copropriété doit souscrire obligatoirement une assurance couvrant à minima sa responsabilité civile mais généralement couplée à d'autre garanties : c'est la multirisque immeuble ou MRI.

  • Qui doit y souscrire ?

    C'est le syndic de copropriété (professionnel ou bénévole) qui doit souscrire l'assurance après validation en assemblée générale. Il devra choisir un contrat lui-même en cas de désaccord des copropriétaires en AG, afin de ne pas laisser la copropriété sans assurance.

  • Est-il obligatoire d'assurer un immeuble ?

    Oui, s'il est en copropriété, et ce depuis la loi Alur de 2014. S'il est en monopropriété c'est à dire si l'ensemble de l'immeuble appartient à un même propriétaire, elle n'est pas obligatoire mais fortement recommandée afin de protéger ce dernier en cas de dommages à un tiers causés par l'immeuble.

  • Qui paie l'assurance de copropriété ?

    Ce sont les copropriétaires par le biais des charges de copropriété et à hauteur de leurs tantièmes respectifs.

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